はじめまして。静岡県静岡市で不動産買取・任意売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、住宅ローンの返済について誰にも相談できず、一人で重い悩みを抱えていらっしゃるのではないでしょうか。 「今月の引き落としに間に合わないかもしれない」 「ボーナスカットでローンの支払いが苦しい」 「銀行から催促状が届いてしまい、どうすればいいか分からない」
真面目な方ほど、「なんとかして払わなければ」と無理を重ね、キャッシングや生活費を削って返済を続けようとされます。しかし、限界を超えてしまえば、待っているのは「競売（けいばい）」による強制的な立ち退きです。 大切なご家族のためにも、それだけは避けなければなりません。
実は、競売を回避し、生活を再建するための選択肢として「任意売却（にんいばいきゃく）」という方法があることをご存知でしょうか？ この方法を使えば、競売よりも有利な条件で家を売却し、引っ越し費用を確保したり、そのまま住み続けたりできる可能性があります。
この記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、住宅ローンを払えない時の対処法、任意売却と買取の違い、そして生活を立て直すための具体的なステップまで、徹底的に解説します。
今、勇気を出してこの記事を読んでいるあなたには、まだ選択肢が残されています。 最悪の事態を避けるために、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、解決への糸口を見つけてください。
第1章：住宅ローンを滞納するとどうなる？「競売」までのタイムリミット
まずは、住宅ローンを滞納してしまった場合、どのような流れで事態が進行するのか、現実を直視しましょう。多くの人が恐れる「競売」までは、意外と時間がありません。
1. 滞納1ヶ月～3ヶ月：督促状・催告書の到着
最初は銀行から電話や郵便で「入金のお願い」が届きます。この段階であれば、銀行に相談して返済計画を見直す（リスケジュール）ことも可能です。しかし、無視して滞納を続けると、「期限の利益の喪失」という通告が届きます。
2. 滞納3ヶ月～6ヶ月：期限の利益の喪失・一括返済請求
「期限の利益の喪失」とは、「分割払いでいいですよ」という権利を失うことです。銀行から「残りの住宅ローンを全額、一括で返済してください」という通知（代位弁済通知）が届きます。数千万円を一括で返せる人はまずいません。 ここで、債権（ローンを取り立てる権利）は銀行から保証会社へ移ります。
3. 滞納6ヶ月～10ヶ月：競売開始決定・現況調査
保証会社が裁判所に「競売」を申し立てます。裁判所から「競売開始決定通知」が届き、執行官と不動産鑑定士が自宅へやってきて、写真を撮ったり聞き取り調査を行ったりします（現況調査）。この情報はインターネット（BIT）等で公開され、ご近所にも知られてしまう可能性があります。
4. 滞納10ヶ月～1年：期間入札・強制退去
競売の入札が始まり、落札者が決定します。家は他人のものとなり、強制的に立ち退きを迫られます。引っ越し代などは一切もらえません。
【重要】 競売を避けるためのタイムリミットは、「競売の開札日の前日」までです。しかし、ギリギリでは間に合いません。 少しでも有利な条件で解決するためには、滞納3ヶ月～6ヶ月の段階（代位弁済通知が届く頃）までに動き出すことが極めて重要です。
第2章：競売を回避する救世主「任意売却」とは？
「競売」になる前に、債権者（金融機関）の合意を得て、一般市場で不動産を売却する方法を「任意売却（にんいばいきゃく）」と言います。
任意売却のメリット：なぜ競売より良いのか？
- 市場価格に近い価格で売れる 競売は市場価格の6割～7割程度で叩き売られてしまいますが、任意売却なら通常の仲介と同じように市場価格で売却できます。高く売れれば、その分ローン残債（借金）を多く減らすことができます。
- 引っ越し費用を確保できる可能性がある 競売では一銭ももらえませんが、任意売却では債権者との交渉により、売却代金の中から「引っ越し代（数十万円程度）」を捻出してもらえる可能性があります。
- プライバシーが守られる 通常の売却と同じように販売活動を行うため、ご近所に「競売になった」「借金で家を手放した」と知られることがありません。
- そのまま住み続けられる可能性がある（リースバック） 投資家や親族などに家を買ってもらい、家賃を払ってそのまま住み続ける「リースバック」という方法も、任意売却なら検討可能です。
任意売却ができる条件
- 住宅ローンの滞納がある（または滞納が確実である）こと。
- 債権者（金融機関）の合意が得られること。
- 売却活動に協力できること（内覧対応など）。
第3章：静岡市での解決策①「仲介」による任意売却
任意売却には大きく分けて2つの方法があります。一つは、一般の買主を探す「仲介」です。
仲介による任意売却の流れ
通常の不動産売却と同じように、チラシやネット広告を使って買主を探します。
- メリット： 高く売れる可能性が高い。
- デメリット： 買主が見つかるまで時間がかかる（3ヶ月～半年）。競売のタイムリミット（期間入札）までに売れないリスクがある。
静岡市の人気エリア（葵区中心部や駿河区東静岡など）であれば、仲介でも早期に買主が見つかる可能性が高いです。しかし、郊外や築古物件の場合は時間がかかるため、次の「買取」を検討する必要があります。
第4章：静岡市での解決策②「買取」による任意売却
もう一つの方法は、私たち不動産会社が直接買い取る「買取」です。
買取による任意売却のメリット
- 即座に解決・借金が確定する 買主を探す必要がないため、最短数日で売買契約が可能です。いつ売れるか分からない不安からすぐに解放され、残った借金の返済計画も立てやすくなります。
- 内覧やリフォームが不要 室内の荷物が散乱していても、建物がボロボロでも、そのままの状態で買い取ります。近所に知られるリスクも最小限です。
- 競売ギリギリでも間に合う 仲介では間に合わないような時期（競売の期間入札直前）でも、買取ならスピーディーに決済できるため、競売を回避できる可能性が高まります。
買取の注意点
買取価格は市場価格の7割～8割程度になることが一般的です。そのため、ローン残債が多い場合は、債権者が「安すぎる」として買取を認めないケースがあります。 しかし、私たち森田不動産は静岡市の地域相場を熟知しており、債権者が納得するギリギリの高値で買い取るノウハウを持っています。
第5章：残った住宅ローン（残債）はどうなる？
任意売却で家を売っても、ローンを全額返せない（オーバーローン）場合はどうなるのでしょうか？ 「残った借金も一括で返せと言われるのでは？」と心配される方が多いですが、ご安心ください。
無理のない範囲での分割返済が可能
家を売ってしまえば、金融機関も「これ以上回収するのは難しい」と判断します。 そのため、残った借金（残債）については、債務者の生活状況を考慮して、月々5,000円～3万円程度の無理のない分割返済を認めてくれることが一般的です。 これにより、新しい生活を破綻させることなく、借金の整理を進めることができます。
自己破産という選択肢も
残債が多すぎて返済が困難な場合は、弁護士と相談して「自己破産」を選択することも可能です。自己破産をすれば借金はゼロになります。 任意売却と自己破産をセットで考えるケースも少なくありません。当社では提携弁護士のご紹介も可能です。
第6章：【実録】私が担当したお客様の解決事例
ここで、実際に静岡市で私が担当させていただいたお客様（C様：40代男性、駿河区在住）の事例をご紹介します。
【相談時の状況】 C様は会社員でしたが、体調を崩して休職し、収入が激減。住宅ローンを5ヶ月滞納し、銀行から「一括返済請求」が届いてパニックになり、当社へ相談に来られました。奥様とお子様2人がおり、「子供の学校を変えたくないので、なんとか住み続けたい」というご希望でした。
【当社の提案と解決策】
- 任意売却の申請： すぐに債権者（保証会社）に連絡し、任意売却の申出を行いました。
- リースバックの提案： 住み続けたいという希望を叶えるため、当社の提携投資家に物件を購入してもらい、C様が賃貸として住む「リースバック」を提案。
- 債権者との交渉： 投資家の買取価格で債権者が合意するよう、粘り強く交渉。引っ越し費用（今回は敷金等の名目として）の控除も認めさせました。
【結果】 無事に任意売却が成立。家は投資家の所有になりましたが、C様は家賃を払いながらそのまま同じ家に住み続けることができました。 競売になっていれば強制退去となり、お子様の転校も避けられなかったでしょう。「鈴木さんに相談して本当に救われた」と感謝のお言葉をいただきました。
第7章：相談先を間違えないで！任意売却は「専門家」へ
住宅ローンの悩みは、相談する相手を間違えると解決が遠のきます。
- 銀行の窓口： 返済条件の変更（リスケ）には応じてくれますが、滞納が進むと事務的な回収に回ります。
- 弁護士： 法律のプロですが、不動産の価格や売却活動については素人です。
- 大手不動産会社： 通常の売却は得意ですが、債権者との交渉や複雑な任意売却の手続きには消極的な場合があります。
任意売却を成功させるには、「不動産取引のノウハウ」と「金融機関との交渉力」の両方が必要です。 静岡市で実績のある、任意売却専門の不動産会社に相談することが、解決への最短ルートです。
まとめ：諦めないで。あなたの生活は必ず再建できます
住宅ローンが払えない、競売通知が来た…。 その恐怖とプレッシャーは計り知れません。しかし、そこで思考停止して諦めてしまえば、一番恐れている「競売による強制退去」が現実になってしまいます。
任意売却なら、あなたの意思で、尊厳を守りながら家を手放すことができます。 引っ越し代を確保して新生活を始めることも、リースバックで住み続けることも、決して不可能な夢ではありません。
株式会社森田不動産は、静岡市で数多くの住宅ローン問題を解決してきました。 ご相談は完全無料・秘密厳守です。 お電話でお話しするのが辛ければ、メールでも構いません。 「まだ滞納していないけれど不安」という段階でも大丈夫です。
あなたの味方になり、一緒に解決策を考えます。 どうか一人で抱え込まず、私たちにその荷物を少しだけ預けてください。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション買取をサポートしています。静岡市の不動産買取は株式会社森田不動産にお任せください。
