静岡県静岡市（葵区・駿河区・清水区）で不動産売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木です。
このコラムをご覧いただき、ありがとうございます。 おそらく、静岡市内で大切なマイホームを売却されたばかりか、あるいはこれから売却を検討されており、「不動産売却の3,000万円控除という制度を聞いたけれど、その条件について詳しく知りたい」とお考えではないでしょうか。
不動産売却で利益が出ると大きな税金がかかることがありますが、この「3,000万円特別控除」を使えるかどうかで、手元に残る金額が文字通り数百万円単位で変わってきます。
しかし、この制度は「マイホームを売れば誰でも使える」という単純なものではなく、非常に細かく複雑な「条件」が定められています。この条件を一つでも満たしていないと、控除は適用されません。
そこでこの記事では、静岡市の皆様が「知らなかった」と後悔しないよう、不動産売却における「3,000万円特別控除」の条件について、不動産のプロが持つ知識を徹底的に解説します。
最後までお読みいただければ、ご自身の静岡市の不動産売却が3,000万円控除の条件に当てはまるのか、条件を満たすために何をすべきか、そして併用できない特例や必要な手続きまで、全ての疑問が明確になるはずです。
静岡市でマイホームの売却を控えているご家族、税金の手続きに不安を感じているご夫婦は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、大切な資産を守るためにお役立てください。
【基本】静岡市の不動産売却で必須知識！「3,000万円特別控除」の条件とは？
静岡市で不動産売却を進める上で、この「3,000万円特別控除」の条件について知っているかどうかは、非常に重要です。まずは、この制度がどのようなものなのか、その基本的な概要とメリットについて解説します。
「3,000万円特別控除」の条件以前に知るべき概要
「3,000万円特別控除」とは、正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれる制度です。
非常に簡単に説明すると、「あなたが住んでいたマイホーム（居住用財産）の不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合、その利益から最大3,000万円までを差し引いて税金計算をしても良い」という、節税制度です。
不動産売却で利益が出ると、その利益（譲渡所得）に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。この3,000万円控除は、その課税対象となる利益（譲渡所得）そのものを減額できるため、絶大な節税効果を発揮します。この制度を利用するための詳細な「条件」については、次の章で詳しく解説します。
静岡市の不動産売却で3,000万円控除を使うと税金はどれだけ変わる？
では、この3,000万円控除の「条件」を満たして適用できた場合、静岡市での不動産売却において税金はどれくらい変わるのでしょうか。
例えば、以前静岡市駿河区で購入したマンションを、今回4,000万円で売却したとします。 購入時の価格や経費（取得費）が3,200万円、売却にかかった仲介手数料など（譲渡費用）が100万円だった場合、利益（譲渡所得）は以下のように計算されます。
【計算式】 4,000万円（売却価格）－（ 3,200万円（取得費）＋ 100万円（譲渡費用） ）＝ 700万円（譲渡所得）
この700万円の利益（譲渡所得）に対して、通常は税金がかかります。 もし所有期間が5年を超えていた場合（長期譲渡所得）、税率は約20%（所得税15.315%＋住民税5%）です。
- 3,000万円控除を使わない場合
700万円 × 20.315% ＝ 約142万円の税金がかかります。 - 3,000万円控除の「条件」を満たした場合
700万円（譲渡所得）－ 3,000万円（特別控除）＝ －2,300万円利益（譲渡所得）が0円として扱われるため、税金は 0円 になります。
この例のように、3,000万円控除の条件を満たすかどうかで、納税額に約142万円もの差が生まれるのです。これが、不動産売却において3,000万円控除の「条件について」正しく知っておくことが非常に重要である理由です。
【最重要】不動産売却で3,000万円控除の条件を満たすためのチェックリスト
静岡市での不動産売却で3,000万円控除を利用するためには、法律で定められた複数の「条件」をすべてクリアする必要があります。一つでも当てはまらないと利用できませんので、ご自身の状況と照らし合わせて厳しくチェックしてみてください。
3,000万円控除の条件(1)：自分が住んでいた家（居住用財産）の売却であること
これが大前提となる条件です。3,000万円控除は、あくまで「マイホーム」の売却を優遇する制度です。
- 認められるケース:
- 現在、ご自身が主に住んでいる家（住民票があるだけでなく、生活の実態があること）。
- 静岡市葵区の自宅に単身赴任中の夫を残し、家族が別の場所に住んでいる場合でも、事情によっては夫が住む家（マイホーム）として認められる可能性があります。
- 認められないケース:
- 投資用に所有している静岡市内の賃貸マンションやアパート。
- 親から相続したけれど、自分は住んでいない静岡市清水区の実家（※これは後述する別の特例の対象になる場合があります）。
- 友人や知人に貸している家。
- 週末だけ利用する別荘やセカンドハウス。
- この3,000万円控除の条件を満たすことだけを目的として、一時的に入居したと判断される家。
「居住用財産」であったかどうかは、生活の実態（電気・ガス・水道の使用状況、郵便物の宛先など）から総合的に判断されます。
3,000万円控除の条件(2)：以前住んでいた家の場合、住まなくなってから3年目の年末までの売却であること
「すでに静岡市のマイホームから引っ越して、別の場所に住んでいる」というケースでも、3,000万円控除の条件を満たせる可能性があります。
この条件は少し複雑で、「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却（引き渡し）が完了している必要があります。
例えば、2022年（令和4年）3月15日に静岡市駿河区のマイホームから引っ越したとします。 この場合、「3年を経過する日」は2025年（令和7年）3月15日です。 その「属する年」は2025年（令和7年）ですので、その年の年末、つまり2025年12月31日までに売却を完了させれば、3,000万円控除の条件を満たせます。
この期限を1日でも過ぎてしまうと、たとえ昨日までマイホームだったとしても、3,000万円控除は一切使えなくなってしまいます。売却活動が長引く場合は、この期限（リミット）を強く意識する必要があります。
3,000万円控除の条件(3)：売却相手が「特別な関係」ではないこと
不動産売却で3,000万円控除を利用する場合、その売却相手にも条件があります。
税金を不当に安くすることを防ぐため、以下のような「特別な関係」にある人への売却では、3,000万円控除の条件を満たせません。
- 配偶者（夫、妻）
- 直系血族（父母、祖父母、子、孫）
- 生計を一つにしている親族（同居していなくても、仕送りなどで生活を支えている兄弟姉妹なども含む）
- 売却後にその家で同居する親族
- ご自身が経営する同族会社（内縁関係者なども含む）
例えば、静岡市にお住まいの親が、市内で一人暮らしを始める子どもにマイホームを売却する場合などは、この条件に抵触し、3,000万円控除は利用できません。
3,000万円控除の条件(4)：売却した年の前年・前々年に「この控除」や「他のマイホーム特例」を使っていないこと
不動産売却に関するマイホームの特例は、頻繁に利用できないように制限が設けられています。
3,000万円控除の条件として、「不動産売却をした年の前年、または前々年」に、以下の特例を利用していないことが求められます。
- （今回使おうとしている）3,000万円特別控除
- マイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除
- マイホームの買い替え・交換の特例
簡単に言えば、「マイホームの売却に関する節税特例は、基本的に3年に1回しか使えない」と覚えておくと良いでしょう。例えば、2023年に静岡市葵区の家を売って3,000万円控除を使った場合、次に別のマイホームを売ってこの控除が使えるのは、2026年以降の売却となります。
3,000万円控除の条件(5)：所有期間の長さは条件ではない
不動産売却の税金について調べると、「所有期間5年」という言葉（長期・短期譲渡所得）がよく出てきます。
しかし、この「3,000万円特別控除」の条件については、不動産の所有期間の長さは一切問われません。 極端な話、静岡市でマイホームを購入して1年間住んだだけで売却することになったとしても、他の条件（居住用であること、親族間売買でないこと等）をすべて満たしていれば、3,000万円控除は適用可能です。
ただし、所有期間が5年以下（短期譲渡所得）だと、万が一3,000万円控除を使っても利益（譲渡所得）が残った場合、その残った利益にかかる税率が約40%と非常に高くなりますので、その点は注意が必要です。
静岡市の不動産売却で間違いやすい！3,000万円控除の「条件」に関する落とし穴
基本的な条件を満たしているように見えても、特殊なケースでは「条件を満たせない」と判断されることがあります。私が静岡市でお客様の不動産売却をお手伝いする中で、特に質問が多い「条件」に関する落とし穴について解説します。
落とし穴(1)：静岡市の家を取り壊して「土地だけ」売却する場合の3,000万円控除の条件
「静岡市内の古い家を売却するにあたり、買主の希望で建物を取り壊してから土地だけを売却する」というケースは珍しくありません。
この場合でも3,000万円控除の条件を満たすことは可能ですが、以下の3つの追加条件をすべてクリアする必要があります。
- 建物を取り壊した日から1年以内に、土地の売買契約を締結すること。
- （前述の）住まなくなった日から3年目の年末までに売却（引き渡し）すること。
- 建物を取り壊してから土地の売買契約を締結する日までの間、その土地を貸駐車場や資材置場など、他の用途に使用していないこと。
落とし穴(2)：静岡市の「店舗兼住宅」を売却する場合の3,000万円控除の条件
静岡市の市街地では、1階が店舗や事務所で、2階以上が居住スペースとなっている「店舗兼住宅（事務所兼住宅）」を売却するケースもあります。
この場合の3,000万円控除の条件は、「建物全体のうち、居住用に使っている部分の割合」によって変わります。
- 居住用部分が90%以上の場合: 建物全体を「居住用財産」として扱えるため、売却益全体に対して3,000万円控除を適用できます。
- 居住用部分が90%未満の場合: 「居住用部分」と「事業用部分」に分けて計算（按分）する必要があります。3,000万円控除の条件が適用できるのは、「居住用部分」にあたる売却益のみとなります。
例えば、売却益が2,000万円で、居住用部分が60%だった場合、 2,000万円 × 60% ＝ 1,200万円 この1,200万円に対してのみ3,000万円控除が適用でき（結果税金は0円）、残りの事業用部分800万円には通常通り課税されます。どこまでが居住用部分かの判断は、間取り図などに基づき客観的に行う必要があります。
落とし穴(3)：「相続した空き家」の3,000万円控除は「条件」が全く異なる別の特例
不動産売却の3,000万円控除について調べていると、「相続した空き家でも3,000万円控除が使える」という情報が出てくることがあります。
これは非常に重要な注意点ですが、その特例は、今回解説している「マイホームの3,000万円控除」とは全く別の制度（正式名称：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例）です。
「親が住んでいた静岡市の実家を相続したが、自分は住まずに空き家のまま売却する」という場合に使える可能性がある制度ですが、以下のように「条件」が大きく異なります。
- （マイホーム控除）：自分が住んでいることが条件。
- （空き家控除）：被相続人（亡くなった親など）が一人で住んでいたことが条件。自分（相続人）は住んでいないことが条件。
他にも「相続開始から3年目の年末までに売ること」「売却代金が1億円以下であること」「耐震基準を満たしているか、建物を取り壊して売ること」など、非常に多くの細かい条件があります。ご自身の不動産売却がどちらの3,000万円控除の条件に当てはまるのか、混同しないよう注意が必要です。
3,000万円控除は「条件」クリアと「確定申告」がセットで必須
静岡市での不動産売却が、ここまで解説した3,000万円控除の「条件」をすべて満たしていたとします。「これで自動的に税金が0円になる」と安心してしまうと、数年後に大変なことになります。
3,000万円控除の条件を満たしても「申告」しなければ適用されない
3,000万円特別控除は、納税者が「私は3,000万円控除の条件を満たしているので、この特例を使います」と税務署に申告（確定申告）して初めて適用される制度です。
たとえ3,000万円控除を使った結果、納める税金が0円になる計算だったとしても、確定申告そのものを行わなければ、税務署は「特例を使わなかった人」とみなします。
その結果、数年後になってから「不動産売却の利益（譲渡所得）について申告が漏れています」という通知（税務調査）が届き、本来0円だったはずの税金（例：142万円）に加えて、ペナルティとしての「無申告加算税」や「延滞税」まで上乗せして請求されることになります。これは、私が静岡市のお客様に最も注意を促しているポイントの一つです。
3,000万円控除の「条件」を満たしたことを証明する確定申告の必要書類
3,000万円控除の条件を満たして確定申告を行うには、通常の申告書類に加えて、「なぜこの控除が使えるのか」を証明するための書類を添付する必要があります。
- 確定申告書（第一表、第二表、第三表（分離課税用））
- 譲渡所得の内訳書（計算明細書）
- 不動産売却の収支を詳細に記入するメインの書類です。
- 不動産の売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 売却価格と取得費を証明するために必須です。
- 諸費用の領収書のコピー（仲介手数料など）
- 譲渡費用や取得費に含めた経費の証拠です。
- 売却した不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
- （最も重要）売却した不動産がマイホーム（居住用財産）であったことを証明する書類
- 売却した日（引き渡し日）の前日において、売買契約書に記載された住所と、ご自身の住民票の住所が一致している場合
- → 住民票の写し（不要な場合も多いですが念のため）
- 一致していない場合（すでに引っ越している場合など）
- → 住民票の除票の写し または 戸籍の附票の写し
- これらで、売却した家に確かに住んでいた履歴を証明します。静岡市の各区役所（葵区役所、駿河区役所、清水区役所）で取得できます。
- 売却した日（引き渡し日）の前日において、売買契約書に記載された住所と、ご自身の住民票の住所が一致している場合
これらの書類を揃え、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間に、ご自身のお住まいの住所地を管轄する税務署（静岡市葵区・駿河区なら静岡税務署、清水区なら清水税務署）に提出、またはe-Taxで申告します。
静岡市の不動産売却で注意！3,000万円控除と併用できない特例の条件
「節税できる制度は全部使いたい」と考えるのは当然ですが、不動産売却の特例には「併用できるもの」と「併用できないもの」があります。この「条件」を知らないと、どちらか一方しか使えないという事態に陥ります。
併用できない特例(1)：住宅ローン控除（買い替えの場合）
不動産売却と3,000万円控除の条件について、最も相談が多いのが「住宅ローン控除」との併用です。
原則として、この2つは併用できません。
- パターンA： 静岡市のマイホームを売却して利益が出たので「3,000万円控除」を使った。
- パターンB： 同時期に、新しいマイホームを静岡市内で購入し「住宅ローン控除」の適用を受け始めた。
この場合、パターンAの「3,000万円控除」を適用した年（及びその前後2年間）は、パターンBの「住宅ローン控除」の適用を受けることはできません。
どちらの節税メリットが大きいか、ご自身の状況（売却益の額、新規ローンの額など）に応じて、有利な方を「選択」する必要があります。このシミュレーションは非常に複雑なため、不動産会社や税理士への相談が不可欠です。
併用できない特例(2)：マイホームの買い替え特例
「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」や「特定の居住用財産の買換えの特例」など、他のマイホーム売却に関する主要な特例とも、3,000万円控除は併用できません。
基本的には「マイホームの売却に関する特例は、どれか一つを選択する」と覚えておきましょう。
併用できる特例の条件：「10年超所有の軽減税率」
数少ない例外として、3,000万円控除と併用できる強力な特例があります。 それは「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。
これは、不動産売却をした年の1月1日時点で、所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合に適用できる可能性がある制度です。
この条件を満たすと、3,000万円控除を使った「後」に、なお残った利益（譲渡所得）にかかる税率が、通常よりもさらに低くなります。（6,000万円以下の部分について、税率が約20% → 約14%に軽減）
長年住んだ静岡市のご自宅を売却し、3,000万円控除を使ってもなお大きな利益が出る、という方にとっては、この併用は非常に大きな節税メリットをもたらします。
静岡市で不動産売却の3,000万円控除の「条件」に迷ったら
ここまで、不動産売却における3,000万円控除の「条件」について、網羅的に解説してきました。 「自分のケースは、条件を満たしているか微妙だ…」 「店舗兼住宅の按分計算が分からない」 「住宅ローン控除とどちらが得か、静岡市での相場も含めて知りたい」 このように感じられた方も多いのではないでしょうか。
「条件」の確認は静岡市のプロ（不動産会社・税理士）へ
3,000万円控除の条件を満たしているかの判断は、税務の専門知識が深く関わるため、非常に複雑です。
もし、ご自身で「条件を満たしているはず」と判断して申告し、税務署から「条件を満たしていません」と否認された場合、本来納めるべきだった税金に加えて、「過少申告加算税」や「延滞税」といったペナルティが課されてしまいます。
そのような最悪の事態を避けるためにも、少しでも不安がある場合は、絶対に自己判断しないでください。 私たち株式会社森田不動産のような、静岡市の不動産売却に精通した不動産会社や、不動産（譲渡所得）に強い税理士へ、必ず事前にご相談ください。
私たちは、お客様の状況（購入時期、居住実態、家族構成など）を丁寧にお伺いした上で、3,000万円控除の「条件」に当てはまる可能性が高いか、他に有利な特例はないか、静岡市の不動産市況に基づいた最適なアドバイスを提供します。
まとめ
今回は、静岡市で不動産売却をされる方が絶対に知っておくべき「3,000万円特別控除」の「条件」について、網羅的に解説しました。
- 3,000万円控除は、不動産売却の利益（譲渡所得）から3,000万円を差し引ける強力な節税制度です。
- 利用するには「マイホーム（居住用財産）であること」「売却相手が親族などでないこと」「3年に1度の利用であること」などの厳しい「条件」があります。
- 「住まなくなった家」や「取り壊した土地」でも、追加の条件を満たせば適用できる可能性があります。
- 「店舗兼住宅」や「相続した空き家」の売却は、条件の判定が特に複雑なため注意が必要です。
- 「住宅ローン控除」とは原則併用できないため、どちらが有利か選択する必要があります。
- すべての「条件」を満たしていても、売却翌年の確定申告が必須です。申告しなければ適用されません。
3,000万円控除の条件は非常に複雑ですが、使えるかどうかで手元に残る資金が大きく変わります。静岡市での大切な不動産売却で後悔しないためにも、専門家のサポートを受けながら、確実に手続きを進めましょう。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション売却・査定をサポートしています。静岡市の不動産売却・査定は株式会社森田不動産にお任せください。
