はじめまして。静岡県静岡市で不動産買取・売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、離婚を検討されている、あるいは協議中の方にとって、「家の財産分与」は最も頭を悩ませる問題の一つではないでしょうか。 「住宅ローンが残っている家は、どうやって分ければいいの？」 「夫が出て行き、妻と子が住み続ける場合の名義変更は？」 「売却して現金で分けたいけれど、オーバーローンだったらどうなる？」
離婚に伴う不動産の扱いは、法律、税金、そして金融機関との契約が複雑に絡み合い、一歩間違えると将来に大きな禍根を残すリスクがあります。特に静岡市は持ち家率が高く、こうした相談が後を絶ちません。
この記事では、静岡市の不動産事情に精通したプロの視点から、離婚時の不動産財産分与の具体的な方法、売却や名義変更における注意点、そして住宅ローン問題の解決策である「任意売却」について、徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の状況に合わせた最適な解決策が見つかり、金銭的な不安を解消して、新しい人生のスタートを切るための準備が整うはずです。
離婚に伴う家の処分にお悩みのご家族、誰にも相談できずに困っている方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、解決への糸口を見つけてください。
第1章：離婚時の「家」の財産分与、基本の3パターン
結婚後に購入した家は、たとえ夫単独名義であっても、夫婦が協力して築いた「共有財産」とみなされ、財産分与の対象となります（原則1/2ずつ）。 家を分ける方法は、大きく分けて以下の3つのパターンがあります。
1. 売却して現金で分ける（換価分割）
最もシンプルでトラブルが少ない方法です。家を売却し、諸経費や残った住宅ローンを差し引いた手残り現金を、夫婦で折半します。
- メリット： 関係をきれいに清算できる。後腐れがない。
- デメリット： 住む場所を失うため、引っ越しが必要になる。オーバーローン（売却額よりローン残高が多い）の場合は、差額を現金で用意しないと売却できない。
2. どちらかが住み続け、相手に代償金を支払う（代償分割）
例えば「妻が家に住み続け、家の価値の半額を夫に現金で支払う」という方法です。
- メリット： 子供の転校などを避けられ、住環境を変えずに済む。
- デメリット： 住み続ける側に、相手に支払うまとまった現金が必要になる。住宅ローンの名義変更が難しい場合がある。
3. そのまま共有名義で持ち続ける（現状維持）
おすすめできない方法ですが、「とりあえずそのまま」にするケースです。
- メリット： 当面の手続きや現金の用意が不要。
- デメリット： 将来売却したい時に相手の同意が必要になる。どちらかが再婚したり亡くなったりした時に権利関係が複雑化する。将来必ずトラブルになるため、離婚時に決着をつけるべきです。
第2章：住宅ローンが残っている場合の対処法
問題は、住宅ローンが残っている場合です。家の価値（査定額）とローン残高の関係によって、取れる選択肢が変わります。
アンダーローン（査定額 ＞ ローン残高）
家を売ればローンを完済でき、手元に現金が残る状態です。 この場合、売却して残った現金を分ける「換価分割」が最もスムーズです。住み続ける場合は、住む側が新たなローンを組んで（借り換え）、元のローンを完済し、相手に持分相当額を支払います。
オーバーローン（査定額 ＜ ローン残高）
家を売ってもローンが返しきれず、借金が残る状態です。 原則として、「財産価値がない（マイナスの財産）」とみなされ、財産分与の対象外となります。 この場合、以下の選択肢になります。
- 差額を現金で用意して売却する。
- 売却せずに、名義人がローンを払い続け、どちらかが住む。
- 「任意売却」で家を手放す。
特に2番目の「名義人が払い続け、元配偶者が住む」ケースは非常に危険です。名義人が支払いを滞納すると、住んでいる元配偶者が突然退去を迫られるリスクがあります。公正証書を作成するなど、厳密な取り決めが必要です。
第3章：家に住み続けるなら必須！「名義変更」と「連帯保証人」の解除
「夫名義の家に、離婚後も妻と子が住み続けたい」 この場合、家の名義を夫から妻へ変更し、住宅ローンも妻名義で借り換えるのが理想です。しかし、現実はそう簡単ではありません。
住宅ローンの名義変更は難しい
銀行は、契約者（夫）の返済能力を審査して融資しています。そのため、妻に十分な収入（正社員など）がない限り、夫から妻への債務者の変更や、夫単独名義から妻単独名義への変更は認められにくいのが現実です。
連帯保証人から外れるには？
妻が夫の住宅ローンの「連帯保証人」になっている場合、離婚しても保証人の地位は消えません。夫が滞納すれば、離婚した妻に請求がいきます。 連帯保証人を外れるには、以下のいずれかが必要です。
- 住宅ローンを完済する（売却または一括返済）。
- 他の金融機関で借り換える（妻単独または別の保証人を立てて）。
- 代わりの連帯保証人（夫の親族など）を立てて、銀行の承諾を得る。
これらができない場合は、リスクを背負ったまま生活することになります。だからこそ、離婚時には「売却してリセットする」ことが推奨されるのです。
第4章：住宅ローンが払えない時の救世主「任意売却」とは？
「オーバーローンだけど、売却して清算したい」 「離婚して収入が減り、ローンが払えなくなった」
そんな時に検討すべきなのが「任意売却（にんいばいきゃく）」です。 通常、ローンが残っている家は、完済しない限り売却できません（抵当権が消せないため）。しかし、任意売却なら、金融機関の合意を得ることで、ローンを残したまま家を売却することができます。
任意売却のメリット
- 市場価格に近い価格で売れる： 競売よりも高く売れるため、残る借金を減らせる。
- 持ち出し金が不要： 仲介手数料などの諸経費を売却代金から捻出できる。
- 引っ越し代の確保： 交渉次第で、引っ越し費用を控除してもらえる可能性がある。
- リースバックの可能性： 投資家に買ってもらい、家賃を払って住み続ける方法も検討できる。
任意売却の注意点
- 金融機関の合意が必要。
- ブラックリスト（信用情報機関）に登録される可能性がある（※滞納状況による）。
- 連帯保証人の同意が必要。
離婚によって「ペアローン」や「連帯保証」の問題が浮上し、どうにもならなくなった時、競売を避けてソフトランディングするための有効な手段です。
第5章：【実録】私が担当した静岡市の離婚売却事例
理論だけでなく、実際に静岡市で私が担当したケースをご紹介します。
事例1：ペアローンで購入したマンション（駿河区）
【状況】 夫婦それぞれが主債務者となるペアローンで購入。離婚に伴い売却を希望したが、査定額よりもローン残高が500万円多いオーバーローン状態。貯金もなく、差額を埋められない。
【解決策：任意売却】 銀行と交渉し、任意売却を実施。高値での売却を目指し、相場より少し高めで売り出したところ、運良く購入希望者が現れ成約。残ったローン（残債）については、夫婦それぞれが無理のない範囲で月々分割返済することで銀行と合意。
【結果】 競売を回避し、お互いに新生活をスタートできた。「ペアローンの呪縛から解放されてホッとした」と喜んでいただけました。
事例2：夫名義の戸建てに妻が住み続けたい（葵区）
【状況】 夫が家を出て別居。小学生の子供の学区を変えたくないため、妻は住み続けたい。しかし、妻はパート勤務で住宅ローンの借り換え（審査）に通らない。
【解決策：リースバック】 当社の提携投資家が物件を買取。妻と投資家の間で賃貸借契約を結び、家賃を支払って住み続ける「リースバック」を選択。売却代金で夫のローンは完済。
【結果】 夫はローンの重荷から解放され、妻は子供の転校を避けることができた。名義は変わったが、生活環境は守られた。
第6章：静岡市での相談先と注意点
離婚に伴う不動産売却は、デリケートな問題です。相談先を選ぶ際は、以下の点に注意してください。
1. 秘密厳守・プライバシーへの配慮
ご近所に知られたくない、相手方に知られずに査定したい、といった要望に応えてくれる会社を選びましょう。当社では、郵便物の宛名を個人名にする、連絡時間を指定するなど、細心の注意を払っています。
2. 専門知識（法律・税金）との連携
財産分与は弁護士、登記は司法書士、税金は税理士の領域です。不動産会社単独ではなく、これらの専門家と連携している会社なら、ワンストップで解決できます。
3. 公正証書の作成
離婚協議書や公正証書を作成し、「誰がローンを払うか」「売却益はどう分けるか」を法的に有効な形で残しておくことが、将来のトラブル防止になります。
まとめ：感情的にならず、冷静に「資産」を分けよう
離婚時の不動産問題について解説してきました。
- 基本は売却： 現金化して分けるのが最もトラブルが少ない。
- オーバーローンなら任意売却： 借金を整理して再出発するための手段。
- 住み続けるならリスク管理： 名義変更や連帯保証人の問題をクリアにする必要がある。
離婚は精神的にも大きな負担がかかります。しかし、家の問題を先送りにすると、さらに大きな問題となって将来のあなたを苦しめることになります。 感情的にならず、冷静に「資産」としてどう処理するのがお互いにとって得策か、プロの知恵を借りて判断してください。
株式会社森田不動産は、静岡市で数多くの離婚案件をサポートしてきました。 お客様のプライバシーを厳守し、決して無理強いすることなく、あなたの新しい人生の門出を応援する最適なプランをご提案します。
「まずは査定だけ」「話を聞いてみたい」というだけでも大歓迎です。 一人で悩まず、ぜひ私たちにご相談ください。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション買取をサポートしています。静岡市の不動産買取は株式会社森田不動産にお任せください。
