はじめまして。静岡県静岡市で不動産売却・買取を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）にご自宅や相続されたご実家などの不動産をお持ちで、その売却を検討され始めたところではないでしょうか。 しかし、いざ売却について調べ始めると、すぐに一つの大きな壁にぶつかります。 「不動産売却には、仲介（ちゅうかい）と買取（かいとり）の2つの方法があるらしい」 「自分にはどっちの方法が合っているのだろう？」 「高く売りたいけれど、売れ残るのは怖い。でも、安く買い叩かれるのも嫌だ…」
このような悩みは、不動産売却を経験されるほとんどの方が抱えるものです。不動産は人生で最も高価な資産の一つであり、その売却方法の選択を間違えると、数百万円単位での損をしてしまったり、売却までに1年以上もかかって精神的に疲弊してしまったりするリスクがあります。
特にここ静岡市は、エリア（区や学区）によって需要の差が大きく、物件の状態や築年数によっても「仲介」が有利なケースと「買取」が有利なケースが明確に分かれます。 インターネット上には一般的な情報は溢れていますが、「静岡市の私の家の場合」に当てはまる正解を見つけるのは容易ではありません。
そこでこの記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、「仲介」と「買取」の決定的な違い、それぞれのメリット・デメリット、お金（手取り額）の違い、そしてあなたがどちらを選ぶべきかの具体的な判断基準について、徹底的に解説します。 表面的な解説だけでなく、現場で培った「生きたノウハウ」や「失敗しないための戦略」も余すところなくお伝えします。
この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の状況や物件の特性に最適な売却方法が明確になり、自信を持って売却の第一歩を踏み出せるようになります。
静岡市で不動産売却を成功させたいご家族、選択に迷っている方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、賢い判断にお役立てください。
第1章：そもそも「仲介」と「買取」は何が違う？仕組みを完全理解
不動産売却における「仲介」と「買取」。言葉は似ていますが、その仕組み、売却相手、ゴールまでのプロセスは全くの別物です。まずはこの基本構造を正しく理解することから始めましょう。
1. 「仲介（ちゅうかい）」＝ 二人三脚で買主を探すパートナー
「仲介」とは、不動産会社が売主様（あなた）と「媒介契約」を結び、販売活動を通じて一般の個人のお客様（買主）を探す方法です。 イメージとしては、フリーマーケットやマッチングアプリに近いです。「売りたい人」と「買いたい人」を不動産会社が結びつけます。
- 売却相手： 一般の個人（エンドユーザー）がメイン。
- 価格設定： 「市場相場（小売価格）」を基準に、売主様が自由に設定可能。
- 売却期間： 買主が見つかるまで終わらない。平均して3ヶ月～6ヶ月、長いと1年以上かかることも。
- 役割： 不動産会社はあくまで「つなぎ役」。
- 手数料： 成約時に「仲介手数料」が発生する。
2. 「買取（かいとり）」＝ プロが即決で購入する
「買取」とは、私たち株式会社森田不動産のような不動産会社が、買主となってあなたの不動産を直接買い取る方法です。 イメージとしては、古本屋やリサイクルショップの買取カウンターです。商品を持ち込めば、お店が査定し、その場で買い取ってくれます。
- 売却相手： 不動産会社（プロ）。
- 価格設定： 不動産会社の査定額（卸値価格）。市場相場の7割～8割程度になることが多い。
- 売却期間： 最短数日～1ヶ月程度。スケジュールが確実。
- 役割： 不動産会社が「購入者」となる当事者取引。
- 手数料： 仲介手数料は不要（0円）。
第2章：「仲介」売却のメリット・デメリットを深掘り
多くの人が最初に検討するのが「仲介」です。その最大の魅力は「価格」ですが、見落としがちな落とし穴もあります。
【仲介のメリット】
① 市場価格での高値売却（マックス価格）が狙える
仲介の最大のメリットは、「高く売れる可能性がある」ことです。 広く広告を出して、その家を「自分たちが住む家」として探している一般の方にアプローチするため、市場の相場価格（エンドユーザー価格）での売却が期待できます。 特に、静岡市葵区の中心部や、駿河区の東静岡エリア、清水区の草薙エリアといった人気エリアで、築浅・状態良好な物件であれば、購入希望者が競合し、相場以上の価格で売れるケースもあります。
② 納得いくまで販売活動ができる
売却価格や条件を最終的に決めるのは売主様です。「急いでいないから、強気の価格で出して様子を見よう」といった戦略が取れます。自分の納得いく価格で売れるまで待つことができるのも仲介の良さです。
【仲介のデメリット】
① いつ売れるか分からない（不確実性）
最大のデメリットは「時間がかかる」こと、そして「売れる保証がない」ことです。 販売を開始しても、問い合わせが全く来ないこともあります。売れない期間が長引けば、その間の固定資産税、マンションの管理費・修繕積立金、庭木の剪定費用などの維持費を払い続けなければなりません。 また、売れ残っている期間が長くなると、市場で「売れ残り物件」というレッテルを貼られ、最終的に大幅な値下げを余儀なくされるリスクもあります。
② 内覧対応の手間とストレス
購入検討者が現れると、「内覧（家の中の見学）」が行われます。 居住中の場合、週末ごとに見学者が訪れるため、その都度部屋を片付け、掃除をし、スケジュールを空けて待機する必要があります。 「見に来たのに断られた」「部屋のダメ出しをされた」といった精神的なストレスを感じる売主様も少なくありません。
③ 売却後の「契約不適合責任」のリスク
一般の方に売却する場合、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害、給排水管の故障などの欠陥（契約不適合）が見つかった際、売主様が修繕費用を負担したり、損害賠償を請求されたりする可能性があります（原則として引き渡しから3ヶ月間など）。 築古物件の場合、このリスクは非常に重荷になります。
第3章：「買取」売却のメリット・デメリットを深掘り
近年、静岡市でも利用者が増えているのが「買取」です。価格よりも優先すべき価値がある場合に選ばれています。
【買取のメリット】
① 最短で現金化・スケジュールが確実
買取の最大の武器は「スピード」と「確実性」です。 買主を探す活動が一切不要なため、金額に合意すれば即契約となります。最短で数日後、通常でも1ヶ月以内に代金全額を受け取ることができます。 「〇月〇日に現金が入る」と確定するため、住み替え先の資金計画や、相続税の納税プランが狂うことがありません。
② 現状渡しでOK（リフォーム・片付け不要）
仲介で古い家を売る場合、買主への印象を良くするためにリフォームやハウスクリーニング、残置物（古い家具や荷物）の撤去を求められることが多々あります。 しかし、買取なら「そのまま」で構いません。雨漏りしていても、荷物が散乱していても、庭が草ぼうぼうでも、私たちが買い取った後にリフォームや解体を行うため、売主様の手間はゼロです。
③ 誰にも知られずに売却できる（秘密厳守）
広告活動を行わないため、ご近所に「あそこの家、売りに出ているわね」と知られることがありません。 離婚、借金返済、ご近所トラブルなど、様々な事情で「こっそり売りたい」という方にとって、プライバシーが完全に守られる買取は最適な方法です。
④ 契約不適合責任が「免除」される
不動産のプロである私たちが買い取る場合、建物の不具合やリスクも含めて査定を行うため、売主様の契約不適合責任を「免除」するのが一般的です。 売った後に「雨漏りが見つかったから直してくれ」と言われる心配が一切なく、引き渡しと同時に完全なフリーになれます。これは精神衛生上、非常に大きなメリットです。
【買取のデメリット】
① 売却価格が安くなる
唯一にして最大のデメリットは、「価格」です。 不動産会社は、買い取った物件にリフォームや造成工事を施し、再び市場で販売（再販）します。そのため、再販にかかる工事費用、税金、販売経費、そして会社の利益を差し引いた金額が買取価格となります。 一般的には、仲介相場の6割～7割程度になることが多いです。
第4章：お金のリアル比較！「手取り額」はどう変わる？
「仲介は高い、買取は安い」と言われますが、実際には手数料や経費の違いがあるため、単純な売却価格だけで比較するのは危険です。最終的に手元に残るお金（手取り額）でシミュレーションしてみましょう。
シミュレーション条件：静岡市駿河区の中古一戸建て（相場3,000万円）
【パターンA：仲介で売却した場合】
- 売却価格：3,000万円（満額で売れたと仮定）
- 仲介手数料： ▲105万6,000円（3%＋6万円＋税）
- 測量費用・リフォーム費： ▲50万円（買主からの要望で一部補修など）
- 印紙代・登記費用など： ▲5万円
- 【手取り額】：約2,839万円
- ※さらに、売れるまでの期間（半年など）の固定資産税や維持費がかかります。
【パターンB：買取で売却した場合】
- 売却価格：2,200万円（相場の約7.3割と仮定）
- 仲介手数料： 0円
- 測量費用・リフォーム費： 0円（現状渡しのため不要）
- 印紙代・登記費用など： ▲5万円
- 【手取り額】：約2,195万円
【結果の比較】
このケースでは、手取り額に約640万円の差が出ました。 やはり金額面では仲介に軍配が上がります。しかし、この差額は「時間」「手間」「リスク」「プライバシー」をどう評価するかによって、高いと感じるか安いと感じるかが変わります。 「640万円安くなっても、今すぐ現金が必要で、後のトラブル責任も負いたくない」という方にとっては、買取の方が「価値ある選択」となるのです。
第5章：あなたはどっち？静岡市での「仲介 vs 買取」判断フローチャート
では、具体的にあなたはどちらを選ぶべきなのでしょうか？ 静岡市での不動産売却において、判断の決め手となるポイントをフローチャート形式で解説します。
判断基準①：物件の「エリア」と「築年数」
Q1. 物件は静岡市の人気エリア（葵区中心部、東静岡、草薙など）にありますか？
- YES → 「仲介」がおすすめ。需要が高いため、多少古くても高値で売れる可能性が高いです。
- NO → 次の質問へ。
Q2. 築年数は浅いですか？（築20年以内など）
- YES → 「仲介」がおすすめ。今の耐震基準を満たしており、一般の買主が住宅ローンを組みやすいためです。
- NO（築30年以上・旧耐震など） → 「買取」を検討。リフォーム費用がかさむ物件は、一般の方に敬遠されがちです。
判断基準②：売主様の「状況」と「優先順位」
Q3. 売却の期限は決まっていますか？（3ヶ月以内など）
- YES（住み替え、納税、離婚など） → 「買取」一択。仲介では期限に間に合わないリスクがあります。
- NO（急いでいない） → 「仲介」からスタートするのが定石。
Q4. 室内の片付けや内覧対応をする時間・体力はありますか？
- YES → 「仲介」で頑張ってみましょう。
- NO（遠方在住、多忙、高齢など） → 「買取」が楽です。荷物そのままで丸投げできます。
Q5. 売却を近所に知られたくないですか？
- YES → 「買取」一択。
- NO → 「仲介」でもOK。
静岡市特有の事情：ハザードマップと買取
静岡市では、浸水想定区域や土砂災害警戒区域に含まれる物件も少なくありません。 こうしたエリアの物件は、一般の買主様が住宅ローン審査で不利になったり、心理的に敬遠したりするため、仲介では非常に売れにくい（長期化する）傾向があります。 一方で、私たちのような地元の不動産会社は、エリアごとのリスク許容度や活用ノウハウを持っているため、ハザードエリアでも「買取」なら即決できるケースが多々あります。 「立地的に売れにくいかも」と感じたら、早めに買取査定を依頼するのが賢明です。
第6章：第3の選択肢「買取保証付き仲介」とは？
「高く売りたいけれど、売れ残るのは怖い…」 そんな良いとこ取りをしたい方のために、「買取保証付き仲介」というサービスがあります。
仕組み
- まずは「仲介」で、市場相場の高値で販売活動をスタートします。
- あらかじめ決めた期間（例：3ヶ月間）内に売れなかった場合、事前に約束した金額で不動産会社が「買取」を行います。
メリット
- チャレンジ期間があるため、高値売却のチャンスを逃しません。
- 万が一売れなくても、最終的に買い取ってもらえる「保険」があるため、住み替えなどの資金計画が狂いません。
静岡市で「まずは仲介で試したい」という方には、この「買取保証」を提案してくれる不動産会社を選ぶののもポイントです。
第7章：私が担当したお客様の選択事例
ここで、私が実際に担当させていただいたお客様の事例をご紹介します。理論だけでなく、実際の選択のリアルを感じてください。
事例1：葵区のマンションを売却したA様（40代夫婦）
- 物件： 築15年、静岡駅徒歩10分の3LDKマンション。
- 状況： 子供が大きくなり、郊外の戸建てへの住み替えを希望。時間はたっぷりある。
- 選択： 「仲介」
- 結果： 人気エリアだったため、売り出しから2週間で満額（3,800万円）での購入申し込みが入りました。仲介手数料を払っても、買取査定額より500万円以上手元に多く残りました。
事例2：清水区の実家を相続したB様（60代男性）
- 物件： 築45年の木造戸建て。駅からバスで20分。駐車場なし。
- 状況： B様は東京在住。実家は空き家で、庭木が伸び放題。片付けに行く時間がない。
- 選択： 「買取」
- 結果： 「現状のまま、中の荷物もそのままでOK」という条件で、当社が400万円で買取。仲介なら売れるかどうかも怪しい物件でしたが、わずか１ヵ月で現金化と名義変更が完了。「毎年の草刈りと固定資産税から解放されて、本当に肩の荷が下りた」と喜んでいただけました。
まとめ：迷ったら「ダブル査定」で数字を見比べよう
「仲介」と「買取」、それぞれの特徴と判断基準について解説してきました。
- 仲介： 時間をかけても「高く売りたい」人向け。人気エリア・築浅物件に最適。
- 買取： 価格よりも「スピード・手間なし・安心」を求める人向け。築古・お急ぎ・遠方物件に最適。
しかし、最終的にどちらが良いかを判断するには、具体的な「金額」が必要です。 「仲介ならいくらで売れそうか？」「買取ならいくらになるか？」 この2つの数字（差額）を目の前にして初めて、ご自身の価値観（時間とお金のバランス）に合った決断ができます。
そこで正解となるアクションは、「仲介」と「買取」の両方の査定（ダブル査定）を依頼することです。
株式会社森田不動産では、一度のご相談で「仲介の場合の査定額」と「買取の場合の査定額」の両方を、根拠と共に無料でご提示いたします。 私たちは、お客様にどちらか一方を無理強いすることは決してありません。両方のメリット・デメリットを包み隠さずお伝えし、お客様にとって最善の選択を一緒に考えます。
「まずは金額の違いを知りたい」というだけでも大歓迎です。 静岡市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ一度、地域密着の森田不動産にご相談ください。 あなたの大切な不動産を、最適な形で次へと繋げるお手伝いをさせていただきます。
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