はじめまして。静岡県静岡市で不動産購入・売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）でマイホームの購入を検討されている皆様の中で、新築マンションの価格高騰を目の当たりにし、「中古マンション」を現実的な選択肢として検討し始めた方も多いのではないでしょうか。
静岡市においても、駅周辺の利便性の高いエリアを中心に中古マンションの人気が高まっています。新築に比べて価格が抑えられるだけでなく、実物を見てから購入できる点や、好みのリノベーションができる点など、多くのメリットがあります。 しかし、一方で「築年数が古いと地震が心配」「配管などの見えない部分が劣化していないか不安」「購入後に修繕積立金が値上がりしたらどうしよう」といった、中古ならではの懸念事項（注意点）があるのも事実です。
中古マンションは、一見きれいにリフォームされていても、管理状態が悪かったり、構造的な問題を抱えていたりする「隠れたリスク」が潜んでいる場合があります。これを見抜かずに購入してしまうと、入居後に数百万円単位の予期せぬ出費が発生したり、将来売却しようとしても買い手がつかない「負動産」になってしまう恐れすらあります。
そこでこの記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、中古マンション購入で絶対に失敗しないための詳細な「チェックリスト」と、葵区・駿河区・清水区それぞれの最新「価格相場」について、徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、内覧時にプロがどこを見ているのか、管理状態の良いマンションを見分ける具体的な方法、そして資産価値を維持できるエリア選びの基準が明確になります。
静岡市で中古マンション購入を検討中のご家族、絶対に後悔したくない賢明な買い手となるために、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、理想の住まい選びのバイブルとしてお役立てください。
【静岡市 中古マンション 購入 注意点①】絶対に失敗しないための「管理状態」チェックリスト
「マンションは管理を買え」という言葉を耳にしたことはありますか？これは不動産業界の格言であり、中古マンションの価値は、建物そのものの新しさよりも「管理組合がどれだけ機能しているか」で決まると言っても過言ではありません。 どんなに立地が良くても、管理がおろそかなマンションはスラム化のリスクがあります。ここでは、内覧時や検討段階で確認すべき具体的なチェックポイントを解説します。
1. 修繕積立金の積立状況と値上げ計画
最も重要なのがお金の問題です。「修繕積立金」は、将来の大規模修繕工事（外壁塗装や防水工事など）のために住民全員で積み立てているお金です。
- 積立金総額は十分か？： 不動産会社を通じて「重要事項調査報告書」を取り寄せ、現在の積立金総額を確認しましょう。極端に少ない場合、工事ができなくなる可能性があります。
- 滞納額は多くないか？： 管理費や修繕積立金を滞納している世帯が多いマンションは、管理組合の財政状況が悪化している証拠であり、住民のモラルにも懸念があります。全体の1%未満なら許容範囲ですが、あまりに多い場合は要注意です。
- 月々の修繕積立金は安すぎないか？： 「修繕積立金が月額3,000円」など、極端に安い物件を見かけることがありますが、これは喜ぶべきことではありません。新築当初から値上げされておらず、将来的に大規模修繕の費用が不足し、「一時金（数十万円〜百万円）」を徴収されたり、いきなり数倍に値上げされたりするリスクが高い「時限爆弾」の可能性があります。静岡市の相場では、70㎡で月額1万円〜1.5万円程度が適正ラインの目安です。
2. 長期修繕計画の内容と実施履歴
長期修繕計画とは、「いつ、どの部分を、いくらで修繕するか」を定めた計画書です。
- 計画書はあるか？： そもそも計画書がない、あるいは20年以上更新されていないようなマンションは管理意識が低すぎます。
- 計画通りに工事が行われているか？： 過去の修繕履歴を確認し、計画通りに大規模修繕（12年〜15年周期が一般的）が実施されているかをチェックします。
- 配管の更新は計画されているか？： 築30年を超えるマンションの場合、給排水管の更新（取り替え）が必要になります。これが計画に含まれているか、費用は確保されているかは重要な注意点です。
3. 共用部分の清掃状況と生活感
現地に行った際は、部屋の中だけでなく「共用部分」を厳しくチェックしてください。管理員さんや清掃員さんの仕事ぶり、そして住民の民度が表れます。
- エントランスと集合ポスト： チラシが散乱していないか、ゴミが落ちていないか。集合ポストにガムテープなどが貼られ、乱雑になっている部屋がないか。
- ゴミ置き場： 分別は守られているか、収集日以外にゴミが出されていないか、異臭はしないか。24時間ゴミ出し可能な場合でも、清潔に保たれているかが重要です。
- 駐輪場： 使われていない錆びた自転車が放置されていないか、整然と並べられているか。放置自転車が多いマンションは、管理組合が機能していない可能性があります。
- 掲示板： 「騒音注意」「ゴミ出しルールを守ってください」といった貼り紙が古びて色褪せたまま貼られていないか。トラブルが常態化している、あるいは解決できていないサインかもしれません。
【静岡市 中古マンション 購入 注意点②】専有部分（室内）と設備のリスクを見極める
部屋の中（専有部分）についても、単に「きれいかどうか」だけでなく、機能面や構造面でのチェックが必要です。特に静岡市の中古マンション市場では、リノベーション済み物件も多いため、表面的な美しさに惑わされないことが大切です。
1. リノベーション済み物件の「見えない部分」
壁紙やフローリングが張り替えられ、キッチンも新品になっている「フルリノベーション済み物件」は魅力的です。しかし、以下の点は必ず確認してください。
- 配管（給排水管）は交換されているか？： これが最大の落とし穴です。表面は新品でも、床下の配管が築年数当時の古い鉄管や銅管のままであるケースがあります。これだと、入居後に水漏れ事故を起こすリスクが残ります。「既存住宅売買瑕疵保険」への加入有無や、リフォーム工事内容の詳細（図面や仕様書）を確認しましょう。
- 断熱材は施工されているか？： 古いマンションは断熱材が入っていない、あるいは薄い場合があります。リノベーション時に壁を剥がして断熱材を入れ直しているか（インナーサッシの設置なども含む）は、住み心地と光熱費に直結します。
2. 水回りのチェックポイント
実際に水を流してみるなど、五感を使った確認が重要です。
- 水圧と排水： キッチンやシャワーの水圧は十分か。水を流した時に「ゴボゴボ」という異音がしたり、流れが悪かったりしないか。
- ニオイ： 洗面所やキッチンのシンク下を開けてみて、カビ臭や下水臭がしないか。配管の接続不良やパッキンの劣化が疑われます。
3. 防音性と構造（床スラブ厚と遮音等級）
集合住宅における最大のトラブル原因は「音」です。
- 床の遮音等級： 管理規約で「L-45以上」などの遮音等級が定められているか確認しましょう。リフォームでフローリングにする際、この基準を守っていないと階下とのトラブルになります。
- スラブ厚： コンクリートの厚み（スラブ厚）が薄いと音が響きやすくなります。図面集で確認し、できれば200mm以上あることが望ましいです。
- 二重床か直床か： 最近の新築は二重床が多いですが、古いマンションは直床（コンクリートに直接クッションフロアなどを貼る）の場合があります。直床はリフォームの制約が出やすいため、事前に確認が必要です。
4. 電気容量（アンペア数）
意外と見落としがちなのが電気容量です。 古いマンションでは、マンション全体で受電できる電気容量に上限があり、各部屋の契約アンペア数を「30Aまで」などに制限している場合があります。 現代の生活では、エアコン、IHクッキングヒーター、浴室乾燥機、食洗機などを同時に使うとすぐにブレーカーが落ちてしまう可能性があります。希望するアンペア数（例：50Aや60A）まで契約変更が可能か、管理会社に確認する必要があります。
【静岡市 中古マンション 購入 注意点③】エリア別・価格相場と資産価値の考え方
「良いマンション」とは、住み心地が良いだけでなく、「いざという時に売れる（資産価値がある）」マンションのことです。 静岡市はエリアによって価格相場や需要の特性が大きく異なります。2025年時点の最新動向をエリア別に解説します。
1. 葵区（中心部・駅近エリア）の相場と特徴
相場目安（築10年～20年、70㎡換算）：3,500万円 ～ 5,500万円
- 特徴： 静岡駅、新静岡駅周辺、および県庁や市役所に近いエリア（追手町、鷹匠、伝馬町など）は、静岡県内でもトップクラスの人気と地価を誇ります。 このエリアのマンションは「立地そのもの」に価値があるため、築年数が経過しても価格が落ちにくい（リセールバリューが高い）のが最大の特徴です。
- 資産価値の考え方： 購入価格は高くなりますが、将来売却する際も高値が期待できます。「住居費を貯金する」ような感覚で資産形成ができるエリアです。ただし、駐車場代が高い（月額2万円〜3万円）点はランニングコストとして考慮する必要があります。
2. 駿河区（東静岡・南町エリア）の相場と特徴
相場目安（築10年～20年、70㎡換算）：3,000万円 ～ 4,500万円
- 特徴： JR東静岡駅周辺（曲金、東静岡）や、静岡駅南口エリア（南町、稲川、中田）です。 特に東静岡駅周辺は再開発により街並みが新しく、大規模なマンションが多く建設されています。商業施設（マークイズ静岡など）や公園が充実しており、子育て世代からの支持が絶大です。
- 資産価値の考え方： 人気上昇中のエリアであり、価格は上昇傾向にあります。葵区中心部に比べると若干割安感がありましたが、その差は縮まりつつあります。駅近の大規模マンションは管理状態が良いものが多く、流動性（売りやすさ）が非常に高いのが魅力です。
3. 清水区（草薙・駅周辺エリア）の相場と特徴
相場目安（築10年～20年、70㎡換算）：2,000万円 ～ 3,500万円
- 特徴： JR草薙駅周辺は文教地区として人気が高く、駿河区に近い価格帯で取引されます。一方、JR清水駅周辺やその他のエリアでは、比較的リーズナブルな価格で物件が見つかります。 海や富士山が見える眺望の良いマンションが多いのも清水区の特徴です。
- 資産価値の考え方： 草薙エリアを除き、価格は比較的落ち着いています。そのため、「物件価格を抑えて、リノベーションにお金をかけたい」という方には最適なエリアです。ただし、駅から遠いバス便エリアのマンションは、将来の売却時に苦戦する可能性があるため、永住目的で選ぶか、駅徒歩圏内に絞るのが賢明です。
4. 築年数と価格下落カーブの法則
マンションの価格は、一般的に築20年〜25年頃までは下落を続け、その後は下げ止まって横ばいになる傾向があります。
- 築浅（～築10年）： まだ新築プレミアムが残っており価格は高めですが、設備は最新です。
- 築古（築25年～）： 価格が底値に近く、購入後の値下がりリスクが少ない「お買い得ゾーン」です。ただし、リフォーム費用がかさむ点と、旧耐震基準（1981年以前）のリスクに注意が必要です。
【静岡市 中古マンション 購入 注意点④】災害リスクとハザードマップの確認
静岡市で不動産を購入する以上、地震や津波、水害への備えは避けて通れません。特にマンションは「土地」ではなく「建物」を買う要素が強いため、建物の耐震性が命です。
1. 「新耐震基準」と「旧耐震基準」の決定的違い
- 新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認）： 震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないことを基準としています。住宅ローン減税などの税制優遇を受けるための条件にもなっています。原則として、この新耐震基準のマンションを選ぶことを強く推奨します。
- 旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認）： 震度5強程度の地震で倒壊しない基準です。価格は安いですが、大地震の際のリスクが高く、住宅ローンが組みにくい（審査が厳しい）場合があります。ただし、「耐震診断」を行い、「耐震補強工事」を実施済みの物件であれば、新耐震と同等とみなされ、安心感も増します。
2. 津波・浸水リスクと階数選び
静岡市は海に面しており、河川も多いため、場所によっては津波や浸水のリスクがあります。
- ハザードマップの確認： 検討しているマンションが「津波浸水想定区域」や「洪水浸水想定区域」に入っていないか、静岡市のハザードマップで必ず確認しましょう。特に駿河区・清水区の沿岸部や巴川流域は注意が必要です。
- 電気室の位置： 万が一浸水した際、マンションの電気室（受変電設備）が地下や1階にあると、停電してエレベーターや給水ポンプが止まり、生活できなくなるリスクがあります。電気室が上層階にあるか、浸水対策がされているかも確認ポイントです。
3. 地盤と液状化リスク
マンションは杭を深く打っているため傾くリスクは戸建てより低いですが、敷地全体が液状化すると、配管の破損やエントランス周りの段差発生などの被害が出ます。液状化マップも併せて確認しましょう。
【静岡市 中古マンション 購入 注意点⑤】資金計画と諸費用、契約の流れ
最後に、お金の話と手続きの流れについて解説します。物件価格だけを見て予算を組むと、後で資金不足に陥る可能性があります。
1. 物件価格以外にかかる「諸費用」の内訳
中古マンション購入には、物件価格の**約5%〜8%**程度の諸費用が現金（または諸費用ローン）で必要になります。 例えば3,000万円の物件なら、約150万円〜240万円です。
- 仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬。（物件価格×3%＋6万円）＋消費税が上限です。
- 登記費用： 所有権移転登記や抵当権設定登記にかかる登録免許税と、司法書士への報酬。
- 不動産取得税： 物件取得後に一度だけ県から請求されます（軽減措置あり）。
- 住宅ローン保証料・手数料： 金融機関に支払う費用。
- 火災保険料・地震保険料： マンションは戸建てより安い傾向にありますが、必須です。
- 固定資産税・都市計画税の精算金： 引き渡し日を基準に日割り計算して売主へ支払います。
- 管理費・修繕積立金の精算金： 同様に日割り精算します。
2. 「手付金」の相場と役割
売買契約時に、売主に対して「手付金」を支払います。相場は**物件価格の5%〜10%**です。これは代金の一部に充当されますが、契約後に買主都合でキャンセルする場合は放棄しなければならないお金です。住宅ローンが通らなかった場合に白紙撤回できる「ローン特約」がついているかを必ず契約書で確認しましょう。
3. 住宅ローン控除などの減税制度
中古マンションでも、条件を満たせば住宅ローン控除（年末残高の0.7%が戻ってくる）が使えます。
- 条件： 新耐震基準適合住宅であること（昭和57年以降建築など）、床面積が登記簿上で50㎡以上あることなど。 物件選びの段階で、この控除が使えるかどうかを不動産会社に確認することが、数百万円単位での損得を分けるポイントです。
4. 契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）とは
購入後、雨漏りや配管の故障など、契約時に知らされていなかった欠陥（不適合）が見つかった場合、売主に対して修理や損害賠償を請求できる権利です。
- 売主が不動産会社の場合： 引き渡しから2年以上。
- 売主が個人の場合： 「引き渡しから3ヶ月間」とされることが一般的ですが、「免責（責任を負わない）」という特約がついている場合もあります。個人間売買の場合は特に契約内容の確認が重要です。
まとめ：静岡市で中古マンションを買うなら「プロ」の目を借りよう
静岡市での中古マンション購入について、絶対に失敗しないためのチェックポイントと相場観を徹底解説してきました。
- 管理状態： 修繕積立金の額、長期修繕計画、清掃状況は資産価値のバロメーター。
- 室内・設備： リノベ済みでも配管や断熱材などの見えない部分を確認する。
- エリア相場： 葵区は資産価値重視、駿河区はバランス重視、清水区はコスパ重視。
- 災害リスク： ハザードマップと耐震基準（新耐震推奨）を必ずチェック。
- 資金計画： 物件価格だけでなく、諸費用や将来のリフォーム費用まで見込む。
中古マンション購入は、新築にはない「一点物」との出会いです。良い物件に出会えば、豊かな暮らしと資産形成の両方を手に入れることができます。しかし、その判断には建築、法律、金融、地域情報といった多岐にわたる専門知識が必要です。
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