はじめまして。静岡県静岡市で不動産売却・査定を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、ありがとうございます。 おそらく、静岡市（葵区、駿河区、清水区）にあるご実家を相続されたものの、「空き家になってしまったけれど、どうすればいいのか」「売却したいけれど、税金が高そうで心配」といったお悩みを抱えていらっしゃるのではないでしょうか。
相続した空き家をそのまま放置しておくと、固定資産税などの維持費がかかるだけでなく、防犯面や建物の劣化といったリスクも増えていきます。しかし、いざ売却しようとしても、税金（譲渡所得税）の負担が重くのしかかり、一歩を踏み出せないケースも少なくありません。
そんな皆様に朗報です。相続した空き家を売却する際、一定の要件を満たせば「譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる特例」が使える可能性があることをご存知でしょうか？ この特例を使えば、税金が数百万円単位で安くなる、あるいはゼロになる可能性もあり、まさに「知らなきゃ損」な制度です。
そこでこの記事では、相続した空き家の売却を検討されている皆様に向けて、「3,000万円特別控除」の具体的な適用条件、手続きの流れ、そして静岡市でこの特例を利用するための窓口情報まで、不動産のプロが徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の実家がこの特例の対象になるかどうかの判断基準が明確になり、賢く、そして安心して売却を進めるための道筋が見えてくるはずです。
静岡市で実家の相続・売却にお悩みのご家族は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、大切な資産の有効活用にお役立てください。
相続した空き家を売るなら絶対知っておくべき「3,000万円特別控除」とは？
「3,000万円特別控除」とは、正式名称を「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」と言います。 少し長い名前ですが、簡単に言うと「亡くなった親御さんが住んでいた家（実家）を相続し、空き家になった後に売却した場合、売却で出た利益から最大3,000万円を差し引いて税金を計算しても良いですよ」という制度です。
3,000万円控除を使うメリット：税金が大幅に安くなる
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、通常はその利益に対して約20%（長期譲渡所得の場合）の税金がかかります。 例えば、相続した実家を売って1,000万円の利益が出た場合、通常なら約200万円の税金を納めなければなりません。
しかし、この特例を使えば、 1,000万円（利益） － 3,000万円（特別控除） ＝ 0円（課税対象所得） となり、税金は0円になります。
もし利益が4,000万円だったとしても、3,000万円を引いた残りの1,000万円に対してのみ課税されるため、税金は約200万円で済みます（特例なしなら約800万円）。 このように、非常に強力な節税効果があるため、相続した空き家の売却を考える際は、まず「この特例が使えるか？」を確認することが最優先事項となります。
「空き家の3,000万円特別控除」を受けるための5つの適用条件
この特例は非常に有利な制度ですが、誰でも使えるわけではありません。以下の5つの条件をすべて満たす必要があります。ご自身の実家が当てはまるか、一つずつチェックしてみましょう。
条件1：昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること
対象となるのは、いわゆる**「旧耐震基準」**で建てられた家屋です。 建築確認通知書や登記簿謄本で、建築年月日を確認してください。昭和56年6月1日以降に建築された家屋（新耐震基準）は対象外となります。
条件2：亡くなった方（被相続人）が「一人暮らし」をしていたこと
原則として、亡くなる直前まで親御さんが一人で住んでいたことが条件です。 （※ただし、要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合などは、一定の要件を満たせば「居住していた」とみなされる緩和措置があります。） 同居していた家族がいた場合は、この特例は使えません（その場合は別の特例の対象になる可能性があります）。
条件3：相続から売却まで、ずっと「空き家」であったこと
相続が発生してから売却するまでの間、その家が「空き家」であり続ける必要があります。
- 事業用（店舗や事務所）に使っていないこと
- 貸付用（賃貸）に使っていないこと
- 相続人（あなた）が住んでいないこと
誰かに貸したり、一時的でも自分が住んだりしてしまうと、適用対象外となってしまいます。
条件4：売却代金が1億円以下であること
売却価格（土地と建物の合計）が1億円以下であることが条件です。 分割して売却した場合でも、合計額で判定されます。静岡市内の一般的な住宅であれば、この条件はクリアできるケースがほとんどでしょう。
条件5：【重要】「耐震リフォーム」または「更地」にして売却すること
これが最もハードルの高い条件です。売却する際、以下のどちらかの状態にする必要があります。
- 耐震リフォームをして売る： 今の建物を残したまま、耐震基準に適合するようにリフォームしてから買主に引き渡す。
- 解体して更地にして売る： 建物を取り壊し、更地（土地）の状態にしてから買主に引き渡す。
静岡市内の古い空き家の場合、耐震リフォームには多額の費用がかかるため、**「解体して更地にして売る」**ケースが圧倒的に多いです。 （※令和6年1月1日以降の売却については、売却後に買主が耐震リフォームや解体を行う場合でも適用されるよう改正されましたが、契約内容や期限に注意が必要です。基本的には「更地渡し」が確実です。）
3,000万円控除の適用期限はいつまで？
この特例には期限があります。 **「相続開始日（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」**に売却を完了（引き渡し）しなければなりません。
例えば、2022年5月1日に相続が発生した場合、3年後の2025年5月1日が属する年の年末、つまり2025年12月31日までが期限となります。 のんびりしていると期限を過ぎてしまい、数百万円の節税チャンスを逃すことになります。相続が発生したら、できるだけ早く売却の検討を始めることが重要です。
静岡市で「空き家の3,000万円控除」を受けるための手続きと窓口
この特例を受けるためには、確定申告の際に「被相続人居住用家屋等確認書」という書類を提出する必要があります。この書類は、空き家が所在する市区町村（静岡市）で発行してもらいます。
静岡市の担当窓口と申請先
静岡市にある空き家の場合、申請先は以下の通りです。
静岡市役所 都市局 建築部 建築安全推進課 空き家対策係
- 住所： 静岡市葵区追手町5番1号 静岡庁舎新館
- 電話： 054-221-1549（直通）
※申請書の様式や必要書類は、静岡市の公式ホームページからダウンロードできます。 ※書類の発行には数週間かかる場合がありますので、確定申告の期限（3月15日）に間に合うよう、余裕を持って申請しましょう。
申請に必要な書類（代表例）
- 被相続人居住用家屋等確認申請書
- 被相続人の除票住民票の写し（一人暮らし証明）
- 相続人の住民票の写し（別居証明）
- 家屋の閉鎖事項証明書（解体後の証明）
- 売買契約書の写し
- 電気・ガス・水道の使用中止日がわかる書類（空き家証明）
- 解体前後の写真
これらを揃えて静岡市へ申請し、確認書が発行されたら、それを持って税務署で確定申告を行います。
相続した空き家の売却、不動産会社選びのポイント
「3,000万円控除」を使うためには、解体の手配や、特例の条件を満たす売買契約書の作成など、専門的な知識が必要になります。 そのため、静岡市で空き家を売却する際は、以下のポイントを押さえた不動産会社を選ぶことが重要です。
1. 空き家対策や相続に強い不動産会社を選ぶ
一般的な売却だけでなく、相続税や特例の知識が豊富な不動産会社を選びましょう。「3,000万円控除を使いたい」と伝えた時に、スムーズに条件や手続きを説明してくれるかどうかが判断基準になります。
2. 解体業者との連携がある会社を選ぶ
更地にして売却する場合、信頼できる解体業者を紹介してくれる不動産会社だと安心です。解体費用は業者によって大きく異なるため、適正価格で工事を行える業者とのネットワークがあるかは重要です。
3. 地域密着型の会社を選ぶ
静岡市（葵区・駿河区・清水区）の市場動向や、行政（静岡市役所）との手続きに精通している地域密着型の不動産会社であれば、トラブルなくスムーズに手続きを進めることができます。
まとめ：静岡市の空き家売却は「3,000万円控除」で賢く！まずは相談を
相続した空き家の売却と、3,000万円特別控除について解説してきました。
- 3,000万円控除を使えば、売却益の税金が大幅に安くなる（ゼロになる）可能性がある。
- 適用には「昭和56年以前建築」「一人暮らし」「更地渡し（または耐震化）」などの条件がある。
- 期限は相続から3年目の年末まで。早めの行動が必須。
- 手続きには静岡市役所での確認書発行と、税務署での確定申告が必要。
この特例は、条件が複雑で、一つでも間違えると適用されません。自己判断で進めず、まずは相続や空き家売却に詳しい不動産会社に相談することをお勧めします。
私たち株式会社森田不動産は、静岡市に密着し、数多くの相続空き家案件をサポートしてきました。「私の実家は控除の対象になる？」「解体費用はいくら？」といった疑問にも丁寧にお答えします。査定や相談は無料ですので、ぜひお気軽にご連絡ください。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション売却・査定をサポートしています。静岡市の不動産売却・査定は株式会社森田不動産にお任せください。
