静岡県静岡市で不動産売却・査定を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、ありがとうございます。 おそらく、静岡市（葵区、駿河区、清水区）に土地をお持ちで、売却を考え始めたものの、「自分の土地にはいくらの価格設定をすれば良いのか？」「高すぎて売れないのは困るが、安売りして損もしたくない」といったお悩みやご不安を抱えていらっしゃるのではないでしょうか。
土地の売却において、最初の「価格設定」は、売却の成否を分ける最も重要な決断です。特に静岡市のような地域密着型の市場では、エリアごとの相場観や需要のトレンドを無視した価格設定をしてしまうと、何ヶ月も売れ残ってしまったり、逆に相場より安く手放してしまうことになりかねません。
そこでこの記事では、静岡市の土地売却を成功に導くための「価格設定方法」について、最新の評価基準、市場動向の読み解き方、そして具体的な戦略まで、不動産のプロが持つ知識を総動員して「完全ガイド」として徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の土地の適正な価値を知る方法、売却期間と価格のバランスの取り方、そして信頼できる不動産会社と共に戦略的な価格設定を行うための手順が明確になります。
静岡市で大切な土地の売却を控えているご家族、納得のいく価格でスムーズに売却したい方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、賢い売却戦略にお役立てください。
土地売却の成否は「価格設定」で9割決まる！その理由とは
静岡市で土地を売却する際、なぜこれほどまでに「価格設定」が重要なのでしょうか。まずはその理由と、失敗しないための基本的な考え方について解説します。
「高すぎる」価格設定のリスク
「少しでも高く売りたい」というのは、売主様なら誰でも思うことです。しかし、静岡市の相場からかけ離れた高値で売り出してしまうと、購入検討者の検索条件（予算）から外れてしまい、問い合わせすら入らない状況に陥ります。
売却期間が長引くと、市場では「売れ残り物件」というネガティブなレッテルを貼られてしまいます。結果として、当初の予定よりも大幅な値下げを余儀なくされ、最終的には相場よりも安く売ることになってしまうケースも少なくありません。これを「高値覚えの安値売り」と言い、土地売却における典型的な失敗パターンです。
「安すぎる」価格設定のリスク
逆に、「早く売りたいから」といって安易に安い価格を設定してしまうのも危険です。もちろんすぐに売れる可能性は高いですが、本来得られるはずだった利益を失うことになります。特に、土地は「一物四価」と呼ばれるように価格が分かりにくいため、プロのアドバイスなしに自己判断で安く設定してしまうのは避けるべきです。
「適正価格」を見極めることが成功への鍵
土地売却を成功させるための正解は、市場の相場を正確に把握し、ライバル物件の動向を見ながら、「少し高めだが、検討可能な範囲」という絶妙な価格設定を行うことです。この「適正価格」を見極めるための具体的な方法を、次の章から詳しく見ていきましょう。
静岡市での土地価格設定方法①：3つの評価基準を知る
土地の価格設定を行う前に、まずは土地の価格を決める「3つの基準」について理解しておく必要があります。これらを知ることで、提示された査定額が妥当かどうかを判断できるようになります。
1. 実勢価格（じっせいかかく）：実際に取引される価格
これが、皆様が一番知りたい「時価」です。実際に静岡市の不動産市場で売買が成立する価格のことです。売主と買主の合意で決まるため、需要と供給のバランスによって変動します。 調べ方： 国土交通省の「土地総合情報システム」や、不動産ポータルサイト（SUUMOなど）の周辺事例を参考にしますが、最終的には不動産会社の査定によって算出されます。
2. 公示地価（こうじちか）：国が定める標準的な価格
国土交通省が毎年3月に発表する、土地取引の目安となる価格です。一般的な土地取引の指標として使われますが、あくまで「標準的な地点」の価格であり、個別の土地の形状などは考慮されていません。 実勢価格は、この公示地価の約1.1倍〜1.2倍程度になることが多いと言われています（エリアにより異なります）。
3. 固定資産税評価額：税金の基準となる価格
静岡市（市町村）が定める、固定資産税を計算するための価格です。公示地価の約7割を目安に設定されています。 もし、お手元に固定資産税の納税通知書があれば、そこに記載されている評価額を0.7で割り戻すことで、おおよその公示地価水準を推測することができます。
静岡市での土地価格設定方法②：市場動向とライバル物件の調査
基準となる価格が分かったら、次は静岡市の「今」の市場に合わせて価格設定を調整します。
静岡市の最新市場トレンドを読み解く
静岡市の土地市場は、エリアによって二極化が進んでいます。
- 人気エリア（葵区中心部、駿河区東静岡周辺など）： 利便性が高く、需要が供給を上回っているため、強気の価格設定でも早期売却が可能です。
- 郊外・調整区域（清水区の一部など）： 人口減少の影響を受け、需給バランスが緩んでいます。競合物件が多い場合は、相場に合わせた慎重な価格設定が必要です。
また、2025年現在は建築費の高騰により、新築用地としての土地予算が圧迫されている傾向があります。買主様の総予算（土地＋建物）を考慮した、現実的な価格設定が求められます。
ライバル物件（競合）を徹底的にリサーチする
購入検討者は、必ずあなたの土地と、近隣の「ライバル物件」を比較します。 不動産ポータルサイトで、ご自身の土地と同じエリア、似たような広さの土地が「いくらで売り出されているか」をチェックしましょう。
- ライバルより条件が良い場合（南向き、整形地など）： ライバル物件の価格に、付加価値を上乗せした価格設定が可能です。
- ライバルより条件が劣る場合： ライバル物件よりも割安感を出す価格設定にするか、別の強み（建築条件なし、など）をアピールする戦略が必要です。
静岡市での土地価格設定方法③：不動産会社の査定を活用する
ご自身での調査には限界があります。最終的かつ最も精度の高い価格設定方法は、静岡市の地域密着型不動産会社による「査定」です。
「机上査定」と「訪問査定」の使い分け
- 机上査定： データのみで算出する簡易査定。「まずは大まかな相場を知りたい」という段階におすすめです。
- 訪問査定： 現地を見て算出する詳細査定。「売却を具体的に検討している」「正確な売り出し価格を決めたい」という段階では必須です。
査定額の「根拠」を聞くことが重要
複数の不動産会社に査定を依頼すると、査定額にバラつきが出ることがあります。ここで重要なのは、「一番高い査定額」に飛びつくことではなく、「なぜその価格なのか」という根拠を聞くことです。
「静岡市葵区のこのエリアは、過去3ヶ月で坪単価〇〇万円で成約している」「前面道路が狭いため、相場より少し割り引いている」など、納得できる根拠を示してくれる不動産会社のアドバイスを参考に、最終的な売り出し価格を決定しましょう。
売却期間別！静岡市での土地価格設定の戦略
「いつまでに売りたいか」という期間の希望によっても、最適な価格設定は異なります。
1. 【じっくり高値狙い】期間に余裕がある場合（6ヶ月〜）
時間に余裕がある場合は、相場よりも少し高めの「チャレンジ価格」で売り出す戦略が取れます。 市場の反応を見ながら、反応が薄ければ徐々に価格を調整していくことができます。ただし、長期間売れ残ると「不人気物件」と思われるリスクがあるため、3ヶ月ごとの見直しなど、定期的な戦略修正が必要です。
2. 【相場で確実に】標準的な期間で売りたい場合（3ヶ月〜4ヶ月）
住み替えのスケジュールなどが決まっている場合は、最初から「適正価格（相場）」で売り出すのがベストです。 適正価格であれば、売り出し直後の「新着物件」として注目される時期に、購入検討者を逃さずキャッチでき、早期成約の確率が高まります。
3. 【スピード重視】すぐに現金化したい場合（〜1ヶ月）
相続税の納税期限が迫っているなど、とにかく急ぐ場合は、「買取（不動産会社による直接購入）」を検討するか、相場よりも割安感のある価格で売り出して早期決着を図る戦略になります。
土地の価値を高めて「価格設定」を上げるテクニック
土地の条件そのものは変えられませんが、少しの工夫で印象を良くし、強気の価格設定を後押しすることは可能です。
1. 境界を確定させておく（確定測量）
土地売却において「境界」が確定していることは、買主様にとって大きな安心材料です。 売出し前に土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、境界杭を設置しておけば、トラブルのない優良物件としてアピールでき、価格交渉（値引き）を防ぐ材料になります。
2. 古家付きなら「解体更地渡し」を検討する
古い建物が残っている場合、「解体して更地にする」ことで、土地の形状や広さが分かりやすくなり、印象が劇的に良くなります。 ただし、解体費用がかかるため、「解体費用分を価格に上乗せできるか」を不動産会社とシミュレーションした上で判断しましょう。
3. 「建築条件なし」で売り出す
特定の建築会社で家を建てることを条件としない「建築条件なし」の土地として売り出せば、自由にハウスメーカーを選びたい買主様にとって魅力的な物件となり、需要の幅が広がります。
まとめ
静岡市での土地売却を成功させるための「価格設定戦略」について解説してきました。
- 価格設定の重要性： 高すぎても安すぎても失敗する。「適正価格」の見極めが最重要。
- 評価基準を知る： 実勢価格、公示地価などの違いを理解し、相場観を持つ。
- 市場調査： 静岡市の人気エリアやライバル物件の動向をリサーチする。
- プロの査定： 複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の「根拠」を比較する。
- 期間別戦略： 「いつまでに売りたいか」に合わせて、強気か適正かを使い分ける。
- 価値向上策： 測量や更地渡しなどで、物件の魅力を高める。
土地の売却は、単なる「場所」の売買ではなく、買主様の「未来の暮らし」の土台を売ることです。 納得のいく価格設定を行い、最良のバトンタッチができるよう、信頼できるパートナー（不動産会社）と共に戦略を練っていきましょう。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション売却・査定をサポートしています。静岡市の不動産売却・査定は株式会社森田不動産にお任せください。
