静岡県静岡市で不動産売却・査定を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、ありがとうございます。 おそらく、静岡市（葵区、駿河区、清水区）に土地や一戸建てをお持ちで、「自分の土地は今、一体いくらの価値があるのだろう？」「最近、近所で工事をしているけれど、静岡市の土地価格は上がっているのかな？」と気になり、ご自身の資産価値を調べ方を探していらっしゃるのではないでしょうか。
土地は、ただ持っているだけではその価値が分かりにくい資産です。しかし、2025年の現在、金利上昇や建築費高騰など、不動産市場を取り巻く環境は大きく変化しており、ご自身の土地の価値を正しく把握しておくことは、将来の売却や相続、資産運用のために非常に重要です。
そこでこの記事では、静岡市の土地価格の現状と、誰でも簡単にできる正確な調べ方、そして不動産のプロが分析する今後の推移予測まで、「完全ガイド」として徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、地価公示価格の見方から、実際の売却相場（実勢価格）の算出方法、そして静岡市内のどのエリアが今後有望かというプロの視点まで、あなたの土地の「リアルな価値」を知るための全てがわかります。
静岡市に土地をお持ちのご家族、将来のために資産価値を把握しておきたい方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、賢い資産管理にお役立てください。
静岡市の「土地価格」には4つの種類がある！正しい調べ方の基本
「静岡市の土地価格の調べ方」を知る前に、まず理解しておかなければならないのが、「土地の価格には4つの種類（一物四価）がある」という事実です。これを知らずに調べると、「思ったより安い（または高い）！」と混乱してしまう原因になります。
1. 実勢価格（じっせいかかく）：実際に売れる価格
これが皆様が一番知りたい「時価」、つまり実際に静岡市の不動産市場で売買される価格です。 売主と買主の合意で決まるため、その時の需要と供給に大きく左右されます。 調べ方のコツ： 後述する不動産ポータルサイトや、不動産会社の査定で把握できます。
2. 公示地価（こうじちか）：国が決めた標準的な価格
国土交通省が毎年3月に発表する、土地取引の「目安」となる価格です。 特徴： 実勢価格の約9割程度の水準と言われています。 用途： 一般的な土地取引の指標として使われます。
3. 相続税路線価（そうぞくぜいろせんか）：相続税の計算に使う価格
国税庁が毎年7月に発表する、道路ごとの価格です。 特徴： 公示地価の約8割程度の水準です。 用途： 相続税や贈与税を計算する時に使います。
4. 固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）：税金の計算に使う価格
静岡市（市町村）が3年に1度定める価格です。 特徴： 公示地価の約7割程度の水準です。 用途： 固定資産税や都市計画税、不動産取得税などを計算する時に使います。
この記事では、皆様が最も気になる「実勢価格（実際にいくらで売れるか）」を知るための、具体的な調べ方と、そのベースとなる「公示地価」の動向を中心に解説します。
静岡市の土地価格の調べ方①：自分でできる3つの方法
まずは、ご自宅のパソコンやスマートフォンを使って、誰でも無料で簡単にできる静岡市の土地価格の調べ方をご紹介します。
調べ方1：国土交通省「土地総合情報システム」で実勢価格を知る
最も信頼性が高いのが、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」です。 ここでは、過去に実際に取引された静岡市内の土地の価格（成約価格）を見ることができます。
- メリット： 「静岡市葵区〇〇町、徒歩〇分、面積〇㎡」といった具体的な取引データが見られるため、ご自身の土地に近い条件の事例を探すことで、リアルな相場観がつかめます。
- デメリット： 個人情報保護のため、詳細な地番までは特定できません。
調べ方2：「地価公示・都道府県地価調査」で標準的な価格を知る
同じく国土交通省のサイトで、静岡市内の標準地（調査ポイント）ごとの地価公示価格を調べることができます。
- メリット： 毎年更新されるため、そのエリアの価格が「上がっているか、下がっているか」というトレンド（推移）を把握するのに最適です。
- デメリット： 調査ポイント（標準地）は限られているため、ご自身の土地の目の前の価格とは限りません。
調べ方3：不動産ポータルサイト（SUUMOなど）で売り出し価格を知る
SUUMOやLIFULL HOME’Sなどで、現在静岡市内で売りに出されている土地の価格をチェックします。
- メリット： 「今、ライバル物件がいくらで売られているか」という最新の市場動向がわかります。
- デメリット： 掲載されているのはあくまで「売出価格（希望価格）」であり、実際に売れる価格（実勢価格）とは乖離がある場合があります。
静岡市の土地価格の調べ方②：プロ（不動産会社）による査定
自分で調べる方法はあくまで「目安」です。土地には「形（整形地か不整形地か）」「道路との接し方（間口の広さ）」「高低差」「法的制限」など、価格を大きく左右する個別要因が無数にあります。 正確な土地価格を知るための最も確実な調べ方は、やはり不動産会社による「査定」です。
机上査定と訪問査定の違い
- 机上査定： データのみで算出する簡易的な査定。「とりあえず概算を知りたい」という方におすすめです。
- 訪問査定： 現地を見て、高低差や周辺環境などを加味して算出する詳細な査定。「売却を具体的に検討している」「正確な価格を知りたい」という方には必須です。
静岡市の地域密着型不動産会社（私たちのような会社）であれば、データには表れない「地元の人気度」や「学区の需要」なども加味した、より精度の高い査定が可能です。
【2025年最新】静岡市（葵区・駿河区・清水区）の地価公示価格と推移
それでは、最新のデータを基に、静岡市のエリアごとの土地価格の動向と推移を見ていきましょう。 （※トレンドは一般的な傾向であり、地点により異なります）
静岡市全体の傾向：二極化が進行中
静岡市全体の土地価格は、利便性の高いエリアでは上昇・横ばいが続いていますが、郊外や条件の悪いエリアでは下落傾向にあり、「二極化」が進行しています。 特に2025年は、建築費高騰の影響で新築需要が少し落ち着きを見せており、土地の動きにも変化が出てきています。
エリア別推移：葵区
動向：上昇～高値安定 静岡市の中心である葵区は、JR静岡駅周辺や新静岡セノバ周辺の商業地、および安東・大岩などの文教地区（住宅地）において、依然として土地価格は高値で推移しています。 人気エリアでは「土地が出ればすぐに売れる」という状況が続いており、資産価値は非常に高いと言えます。
エリア別推移：駿河区
動向：上昇～横ばい（エリア差あり） JR東静岡駅周辺（曲金・東静岡）の再開発エリアは、商業施設やマンション建設が続き、土地価格は上昇傾向にあります。 一方で、沿岸部や駅から遠いバス便エリアでは、価格は横ばい、または緩やかな下落傾向にあります。津波ハザードマップの影響を気にする買主様も増えており、エリア選定がシビアになっています。
エリア別推移：清水区
動向：横ばい～下落（一部人気エリア除く） JR草薙駅・御門台エリアなどの文教地区は、葵区・駿河区と同様に人気が高く、価格は安定しています。 しかし、それ以外のエリア（特に旧由比・蒲原方面や、駅から遠い住宅地）では、人口減少の影響もあり、土地価格は下落傾向にあります。早期売却には適切な価格設定が求められるエリアです。
今後どうなる？静岡市の土地価格推移をプロが予測
「今売るべきか、持ち続けるべきか」。静岡市の土地をお持ちの方にとって、今後の推移予測は最大の関心事でしょう。不動産のプロとしての見解をお伝えします。
予測①：駅近・利便性重視のトレンドは加速する
今後も、静岡市内の「駅近」「商業施設近接」エリアの土地価値は維持、または上昇する可能性が高いです。 共働き世帯の増加により「時間」の価値が上がっており、利便性の高い土地への需要は底堅いです。これらの土地をお持ちの方は、急いで売る必要はないかもしれませんが、高値売却のチャンスは常にあります。
予測②：郊外・条件の悪い土地は厳しさが増す
一方で、駅から遠い郊外の土地や、不整形地、再建築不可などの条件が悪い土地は、今後ますます売却が難しくなり、価格も下落していくと予測されます。 人口減少に加え、「空き家問題」の深刻化により、供給過多になるエリアが増えるためです。もし、利用していない郊外の土地（遊休地）をお持ちであれば、「今が一番高い」と考え、早期の売却（現金化）を検討することをおすすめします。
予測③：金利上昇の影響を注視
2025年以降、住宅ローン金利の上昇が本格化した場合、買主様の購買力が低下し、土地価格全体に下押し圧力がかかる可能性があります。 特に、今まで価格が上がりすぎていたエリアでは、調整局面（価格下落）に入るリスクもあるため、金利動向には注意が必要です。
あなたの土地を高く売るためのポイント
静岡市の土地価格の相場や推移を知った上で、実際に売却する際に少しでも高く売るためのポイントをご紹介します。
ポイント1：土地の「境界」を確定させておく
土地売却において、「隣地との境界」が確定していることは必須条件です。 境界杭（きょうかいぐい）がない、境界が曖昧な土地は、買主様にとってリスクが高く、敬遠されるか、価格を叩かれる原因になります。 売却前に土地家屋調査士に依頼して「確定測量」を行い、境界をはっきりさせておくことが、高値売却とトラブル防止の鉄則です。
ポイント2：古家付きなら「解体更地渡し」も検討する
古い家が建っている場合、「古家付き」のまま売るか、解体して「更地」にして売るかは戦略が必要です。 一般的に、静岡市の住宅地では「すぐに家を建てられる更地」の方が需要が高く、高く売れやすい傾向があります。ただし、解体費用がかかるため、その費用対効果を不動産会社と相談して決めることが重要です。
ポイント3：静岡市に強い不動産会社を選ぶ
これが最も重要です。 静岡市の土地相場は、道路一本挟むだけで坪単価が変わるほど繊細です。 インターネットのデータだけでなく、「地元の工務店がいくらで土地を探しているか」「この学区の本当の人気はどうか」といったリアルな情報を持つ、地域密着型の不動産会社を選ぶことが、適正価格（またはそれ以上）での売却を実現する鍵となります。
まとめ
静岡市の土地価格の調べ方と、最新の動向、今後の推移予測について解説してきました。
- 土地価格には4つの種類があるが、売却には「実勢価格」を知ることが重要。
- 調べ方は、国交省のサイトやポータルサイトで目安を知り、不動産会社の査定で正確な価格を知るのが基本。
- 2025年の静岡市は、駅近などの人気エリアは高値安定、郊外は下落傾向という「二極化」が進んでいる。
- 今後は利便性の価値がさらに高まり、条件の悪い土地は売却が難しくなる予測。
- 高く売るには「境界確定」や「更地渡し」の検討、そして「地域密着の不動産会社選び」が重要。
土地の価値は、刻一刻と変化しています。 「自分の土地は、今いくらなのか？」 その答えを知ることは、将来の安心への第一歩です。まずは無料査定を利用して、ご自身の資産価値を確認してみてはいかがでしょうか。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション売却・査定をサポートしています。静岡市の不動産売却・査定は株式会社森田不動産にお任せください。
