静岡県静岡市で不動産売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、ありがとうございます。 静岡市（葵区、駿河区、清水区）でご自宅（家）の売却を考え始めたとき、多くの方が最も不安に感じられるのが、「結局、税金はいくら かかるのだろう？」という点ではないでしょうか。
「家を売ったら数百万円も税金を取られると聞いた」「売却価格の何割くらいが税金になるの？」といった漠然とした不安から、売却に踏み切れない方もいらっしゃるかもしれません。
結論から申し上げますと、家の売却にかかる税金は、売却価格（売った値段）に直接かかるわけではありません。売却によって得られた「利益」に対してのみ課税されます。
ですから、売却で利益が出なければ税金は0円かもしれませんし、利益が出たとしても、マイホーム（ご自宅）の売却であれば「特例」を使って税金が0円になるケースも非常に多いのです。
この記事では、「家の売却時の税金はいくら」という皆様の率直な疑問にお答えするため、静岡市の具体的な事例（マンション・一戸建て）を交えながら、税金の計算方法（譲渡所得税のシミュレーション）を不動産のプロが徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の状況に近いシミュレーションを通じて、家の売却にかかる税金の目安が具体的にわかります。税金を安くするための特例や、税金計算で重要となる「取得費」「譲渡費用」とは何か、そして必要な手続き（確定申告）まで、家を売る際の税金に関する不安をすべて解消できます。
静岡市で家の売却を控えている方、税金の計算方法が分からず不安なご家族は、ぜひ最後までじっくりとお読みください。
【基本】「家を売却した際の税金」とは？いくらかかるか決める「譲渡所得税」の仕組み
家（不動産）を売却した際にかかる税金は、主に「譲渡所得税」と呼ばれるものです。「家の売却時の税金」の「税金」とは、ほぼこの譲渡所得税のことを指していると考えてよいでしょう。
「譲渡所得税」とは何か？（所得税・復興特別所得税・住民税）
「譲渡所得税」とは、実は一つの税金の名前ではありません。
家を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課税される、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3つを合わせた総称です。
家の売却による利益（譲渡所得）は、会社から受け取る給与所得などとは分けて計算する必要があるため（これを「分離課税」と呼びます）、売却した翌年にご自身で「確定申告」を行い、税額を計算して納付する必要があります。
税金は「売却価格」ではなく「譲渡所得（利益）」にかかる
ここが最大のポイントです。税金計算の対象は、家の「売却価格」そのものではありません。
例えば、静岡市駿河区の家を4,000万円で売却したとしても、この4,000万円全額に税金がかかるわけではないのです。
税金がかかるのは、あくまで「譲渡所得＝売却による利益」の部分だけです。 この譲渡所得（利益）がマイナス（つまり赤字・損失）であれば、家の売却に関する譲渡所得税は0円となり、税金はかかりません。
「家の売却時の税金」を知るためには、まずご自身の売却で「譲渡所得（利益）がいくら出るのか」を計算することがスタートラインとなります。
【最重要】「家の売却時の税金」を知るための4ステップ計算方法
では、ご自身の家の売却で税金がいくらかかるのか、その元となる「譲渡所得（利益）」を計算する4つのステップを見ていきましょう。この計算式さえ押さえれば、ご自身の税金がいくらか、ご自身でもシミュレーションが可能です。
【譲渡所得の基本計算式】 譲渡所得 ＝ ①譲渡価額 － ( ②取得費 ＋ ③譲渡費用 )
STEP1：譲渡価額を確定する
「譲渡価額」とは、家が売れた金額（売却価格）のことです。 例えば、静岡市葵区のマンションを4,000万円で売却した場合、この4,000万円が譲渡価額となります。
売買契約書に記載されている金額（売買代金）を確認しましょう。
STEP2：取得費を調べる
「取得費」とは、その家を購入したときにかかった費用の合計です。これがいくらだったかで、税金の額は大きく変わります。
【取得費に含められる主な費用】
- 家（土地・建物）の購入代金
- 購入時に不動産会社に支払った仲介手数料
- 購入時の登記費用（登録免許税、司法書士報酬）
- 不動産取得税、印紙税（購入時のもの）
- 購入後に行ったリフォーム費用や増改築費用（※単なる修繕費は含まない）
【注意点：建物の「減価償却費」】 取得費の計算で最も複雑なのが「減価償却費」です。 建物は時間とともに価値が減少していく（減価償却される）という考え方に基づき、購入時の建物代金から、所有していた期間に応じた減価償却費を差し引いて取得費を計算する必要があります。
【「取得費が分からない」場合】 「購入時の売買契約書を紛失した」「親から相続した家で、いくらで買ったか不明」など、取得費が分からないケースがあります。 この場合、「概算取得費5%ルール」というものが適用されます。 これは、「売却価格（譲渡価額）の5%」を取得費とみなす、というルールです。
例えば、4,000万円で売却した場合、取得費はたったの200万円（4,000万円×5%）とされてしまいます。実際は3,000万円で購入していたとしても、証明できなければ多額の利益（3,800万円）が出たとみなされ、税金が非常に高額になります。 家の売却を考え始めたら、何よりもまず「購入時の売買契約書」を探し出すことが重要です。
STEP3：譲渡費用を調べる
「譲渡費用」とは、その家を売却するために直接かかった経費のことです。
【譲渡費用に含められる主な費用】
- 売却時に不動産会社に支払った仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙税
- （売却のために行った）土地の測量費
- （売却のために行った）建物の解体費用、立退料
- （売却のために行った）ハウスクリーニング費用（※認められる範囲は限定的）
これら取得費と譲渡費用は、金額が多いほど利益（譲渡所得）を圧縮できるため、税金を安くする効果があります。関連する領収書や契約書は、すべて保管しておきましょう。
STEP4：譲渡所得（利益）を計算する
STEP1～3で調べた金額を、計算式に当てはめます。
譲渡所得 ＝ ①譲渡価額 － ( ②取得費 ＋ ③譲渡費用 )
例えば、 ①譲渡価額（売却価格）：4,000万円 ②取得費（購入費用など）：3,000万円 ③譲渡費用（仲介手数料など）：130万円 だった場合、
譲渡所得 ＝ 4,000万円 － ( 3,000万円 ＋ 130万円 ) ＝ 870万円
この870万円が、税金計算の元となる「利益（譲渡所得）」です。 もし、この計算結果がマイナス（例：-200万円）になった場合、売却による利益は出ていないため、譲渡所得税は原則として0円です。
【税率】家の売却時の税金がいくら変わる？「所有期間」の大きな違い
STEP4で「譲渡所得（利益）」が計算できたら、いよいよ「家の売却時の税金」の最終計算です。 この譲渡所得（利益）に、決められた「税率」をかけると、納めるべき税額が算出されます。
税額 ＝ 譲渡所得（利益） × 税率
この「税率」は、売却した家の所有期間によって、以下のように2種類に大きく分かれます。
「長期譲渡所得」（所有期間5年超）の場合の税率
家の所有期間が5年を超えている場合の税率です。
- 税率：20.315%
- （内訳：所得税 15.315% ＋ 住民税 5%）
メリット： 税率が「短期」に比べて大幅に低く設定されています。マイホームの売却は、ほとんどの場合この「長期」に該当するため、税制上優遇されています。家の売却を焦っていない場合は、所有期間が5年を超えるのを待ってから売却するのも一つの節税戦略です。
デメリット： 特にありませんが、この税率を適用するためには、所有期間が5年を超えている必要があります。
「短期譲渡所得」（所有期間5年以下）の場合の税率
家の所有期間が5年以下の場合の税率です。
- 税率：39.63%
- （内訳：所得税 30.63% ＋ 住民税 9%）
メリット： 税制上のメリットは特にありません。
デメリット： 税率が「長期」の約2倍（20.315% vs 39.63%）と、非常に高額になります。購入して間もない家を、転勤などの事情でやむを得ず売却し、なおかつ利益が出てしまった場合には、この高い税率が適用されるため注意が必要です。
【注意】所有期間のカウント方法
所有期間の「5年」をカウントする方法は少し特殊です。 「家を売却したその年の1月1日時点」で、所有期間が5年を超えているかどうかで判断します。
例えば、2020年（令和2年）4月1日に購入した家を、2025年（令和7年）5月1日に売却したとします。 カレンダー上は5年1ヶ月所有していますが、売却した年（2025年）の1月1日時点では、まだ4年9ヶ月しか経過していません。 この場合、税制上は「短期譲渡所得」となり、高い税率（39.63%）が適用されてしまいます。「長期譲渡所得」になるためには、2026年（令和8年）1月1日以降に売却する必要がありました。
【静岡市版シミュレーション】あなたの「家の売却時の税金」を計算！
それでは、ここまでの計算方法と税率を使って、静岡市での具体的な事例で「家 売却 税金 いくら」をシミュレーションしてみましょう。ご自身の状況と近いものがあるか、参考にしてみてください。
シミュレーション①：静岡市葵区のマンション売却（長期譲渡・利益が出るケース）
静岡市葵区の中心部に住むAさんご夫婦。15年前に新築で購入したマンション（75㎡）に住んでいましたが、子供が独立し、夫婦二人では広すぎるため、もう少しコンパクトな駅近のマンションへ住み替えるために売却しました。
- ① 譲渡価額（売却価格）： 4,000万円
- ② 取得費： 3,300万円
- （内訳：購入代金3,100万円、購入時諸費用200万円、ここから減価償却費を引いた後の金額と仮定）
- ③ 譲渡費用： 130万円
- （内訳：仲介手数料 約125万円、印紙税1万円、その他）
- 所有期間： 15年（→ 長期譲渡所得 20.315%）
【税金計算シミュレーション】
- 譲渡所得（利益）の計算
4,000万円 － ( 3,300万円 ＋ 130万円 ) ＝ 570万円 - 税金はいくら？
570万円（譲渡所得） × 20.315%（長期税率） ＝約115万7,900円
このケースでは、税金は約116万円かかる計算になります。しかし、ここで「待った！」がかかります。このシミュレーション結果は、節税特例を一切使わなかった場合の金額です。
シミュレーション②：静岡市駿河区の一戸建て売却（短期譲渡・利益が出るケース）
Bさんは3年前に、静岡市駿河区に念願の一戸建て（土地・建物）を新築しました。しかし、急な転勤が決まり、購入後わずか3年でやむを得ず売却することになりました。
- ① 譲渡価額（売却価格）： 3,800万円
- ② 取得費： 3,500万円
- （内訳：購入代金3,300万円、購入時諸費用200万円、減価償却費考慮済み）
- ③ 譲渡費用： 120万円
- （内訳：仲介手数料 約119万円、印紙税1万円、その他）
- 所有期間： 3年（→ 短期譲渡所得 39.63%）
【税金計算シミュレーション】
- 譲渡所得（利益）の計算
3,800万円 － ( 3,500万円 ＋ 120万円 ) ＝ 180万円 - 税金はいくら？
180万円（譲渡所得） × 39.63%（短期税率） ＝約71万3,300円
このケースでは、利益（譲渡所得）は180万円と少なめですが、所有期間が5年以下の「短期」であったため、税率が高くなり、税金は約71万円かかる計算になります。（※これも特例を使わなかった場合）
シミュレーション③：静岡市清水区の家を売却（損失が出るケース）
Cさんは、10年前に亡くなった親から、静岡市清水区の実家（一戸建て）を相続しました。ご自身は別の場所に住んでおり、家は空き家のまま管理していましたが、固定資産税の負担も大きいため、このたび売却することにしました。幸い、親が購入した時の契約書が見つかりました。
- ① 譲渡価額（売却価格）： 2,000万円
- ② 取得費： 2,500万円（※親が購入した時の金額を引き継ぎます）
- ③ 譲渡費用： 70万円（仲介手数料 約66万円、印紙税1万円、その他）
- 所有期間： 10年超（親の所有期間も引き継ぎます → 長期譲渡）
【税金計算シミュレーション】
- 譲渡所得（利益）の計算
2,000万円 － ( 2,500万円 ＋ 70万円 ) ＝ -570万円（赤字） - 税金はいくら？ 譲渡所得（利益）がマイナス（損失）のため、税金は0円です。
このケースでは、税金（譲渡所得税・住民税）は一切かかりません。
【節税】家の売却時の税金が「0円」になる？知らないと損する特例（控除）
シミュレーション①（約116万円）や②（約71万円）を見て、「やっぱり家の売却は税金が高い！」と不安になった方、ご安心ください。
静岡市で売却する家が「マイホーム（ご自身が住んでいた家）」であれば、これらの税金を合法的に0円にできる可能性が非常に高い、強力な節税制度（特例・控除）があります。
最大の節税策！「3,000万円特別控除」（マイホーム特例）
「家の売却時の税金」の答えを劇的に変えるのが、この「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」（通称：マイホーム特例）です。
【制度の概要】 マイホーム（ご自身が住んでいた家）の売却で出た利益（譲渡所得）から、最大3,000万円までを差し引く（控除する）ことができる制度です。
【メリット：シミュレーション①への適用例】 先ほどのシミュレーション①（静岡市葵区のマンション）の利益（譲渡所得）は 570万円 でした。
570万円（譲渡所得） － 3,000万円（特別控除） ＝ -2,430万円- 利益（譲渡所得）が0円として扱われるため、
- 税金はいくら？ → 0円
この特例を使うだけで、本来約116万円かかるはずだった税金が、0円になります。 シミュレーション②（短期譲渡）のケースでも同様に、利益180万円は全額控除され、税金は0円になります。
【デメリット（注意点）】
- 適用には細かい条件がある 「ご自身が住んでいた家であること（別荘や投資用物件は不可）」「売却相手が親子や夫婦ではないこと」「3年に1度しか使えないこと」など、複数の条件をすべて満たす必要があります。
- 税金が0円でも「確定申告」が必須 この特例は、自動的には適用されません。「私はこの特例を使います」と税務署に申告（確定申告）して初めて適用されます。申告を忘れると、特例は使えず、シミュレーション通りの税金（約116万円）をペナルティ付きで納めることになります。
損失が出た場合の節税策「損益通算・繰越控除」
シミュレーション③のように、家の売却で損失（赤字）が出た場合、通常は「税金が0円で終わり」です。
しかし、一定の条件（例：売却した家がマイホームで、売却前後に新しいマイホームを住宅ローンで購入して住み替えた場合など）を満たせば、その損失を節税に活用できる特例があります。
【制度の概要】 「損益通算」とは、家の売却で出た損失を、その年の給与所得や事業所得など、他の黒字の所得と相殺できる制度です。相殺することで全体の所得が減り、すでに納めた所得税が還付（返金）されたり、翌年の住民税が安くなったりします。
【メリット】 赤字を「節税」という形でお金に取り戻すことができます。さらに、その年に相殺しきれなかった損失は、翌年以降（最大3年間）に繰り越して控除（繰越控除）することも可能です。
【デメリット（注意点）】 この特例も、適用条件が非常に複雑です。また、この特例を利用する場合も、損失が出たからといって何もしないのではなく、必ず確定申告が必要となります。
家の売却時の税金以外にかかる諸費用（手数料・その他税金）
「家の売却時の税金」を考える際、譲渡所得税と同時に、売却時に手元から出ていく「諸費用（手数料・その他の税金）」も把握しておくことが重要です。これらは譲渡所得の計算（STEP3の譲渡費用）にも関係します。
仲介手数料（譲渡費用に含む）
不動産会社に家の売却を仲介してもらい、無事に売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。 「家の売却時の税金」のシミュレーションでも使いましたが、これが諸費用の中で最も大きな割合を占めます。
- 計算方法（速算式・上限）：
（ 売却価格 × 3% ＋ 6万円 ） ＋ 消費税
- 例：売却価格が4,000万円の場合
- （4,000万円 × 3% + 6万円） + 消費税10% = 126万円 + 12.6万円 = 138万6,000円
印紙税（譲渡費用に含む）
売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。売却価格（契約金額）によって、いくらかかるかが決まります。
- 契約金額ごとの印紙税額（例）
- 1,000万円超 5,000万円以下：2万円（※軽減措置適用で1万円）
- 5,000万円超 1億円以下：6万円（※軽減措置適用で3万円）
- （※軽減措置は2027年3月31日まで）
登記費用（抵当権抹消費用など）
売却する家に住宅ローンが残っている場合、売却と同時にローンを完済し、「抵当権」という権利を抹消する登記手続きが必要です。この手続きを司法書士に依頼する費用がかかります。
- 費用目安： 1万5,000円～3万円程度
これらの諸費用を売却価格から差し引いた金額が、最終的な手取り額の目安となります。「税金（譲渡所得税）」は、これらとは別に、利益（譲渡所得）が出た場合にのみ発生するものです。
家の売却時の税金はいつ払う？静岡市での確定申告ガイド
「家 売却 税金 いくら」が計算できたら、最後に「その税金はいつ、どうやって払うのか」という手続き（確定申告）について解説します。
税金（譲渡所得税）を納めるタイミング＝確定申告
家の売却で利益（譲渡所得）が出た場合、または「3,000万円控除」や「損失の特例」を使って税金が0円になる（または還付を受ける）場合は、家の売却（引き渡し）をした翌年の2月16日から3月15日の間に、必ず「確定申告」を行う必要があります。
- 所得税・復興特別所得税： 確定申告の期限（原則3月15日）までに納付します。
- 住民税： 確定申告を行うと、その情報が静岡市（お住まいの市区町村）に送られます。その年の6月頃に、市から住民税の納付書が届きますので、それを使って納付します（給与天引きとは別で納付するのが一般的です）。
静岡市での申告先（管轄税務署）
確定申告書は、売却した家の所在地ではなく、**申告を行うご本人がお住まいの住所地（納税地）**を管轄する税務署に提出します。
- 静岡市葵区・駿河区にお住まいの方
- → 静岡税務署 （静岡市葵区追手町）
- 静岡市清水区にお住まいの方
- → 清水税務署 （静岡市清水区江尻東）
現在は、税務署に直接行かなくても、国税庁のウェブサイト（確定申告書等作成コーナー）で申告書を作成し、e-Tax（電子申告）で提出する方法が主流です。
まとめ
「家の売却時の税金」という疑問について、静岡市の事例を交えながら計算シミュレーションと節税策を解説しました。
- 家の売却でかかる税金（譲渡所得税）は、「売却価格」ではなく「利益（譲渡所得）」に対してかかります。
- 税金がいくらか知るための計算式は、
譲渡所得 ＝ 売却価格 － ( 取得費 ＋ 譲渡費用 )です。 - 利益（譲渡所得）が出たら、それに**税率（所有期間5年超なら約20%、5年以下なら約40%）**をかけると税額がわかります。
- 税金計算で最も重要なのは「取得費」です。購入時の売買契約書を必ず探してください。
- 静岡市で「マイホーム」を売却する場合、利益（譲渡所得）が出ても「3,000万円特別控除」を使えば、税金が0円になる可能性が非常に高いです。
- 税金が0円になる（特例を使う）場合でも、売却翌年の確定申告は絶対に必要です。
「家の売却時の税金」の計算は、特に「取得費」の計算（減価償却など）や「特例」の適用条件が複雑で、ご自身だけでは判断が難しい場面が必ず出てきます。計算を間違えて税金を払いすぎたり、逆に申告漏れでペナルティを受けたりしないよう、家の売却を決めたら、まずは私たち不動産のプロにご相談ください。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション売却・査定をサポートしています。静岡市の不動産売却・査定は株式会社森田不動産にお任せください。
