はじめまして。静岡県静岡市で不動産購入・売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）でマイホームのための土地探しや、中古住宅の購入を検討されている皆様。「静岡市は温暖で住みやすい街だけれど、南海トラフ地震の津波や、台風による洪水のリスクが心配」と、防災面での不安を感じていらっしゃるのではないでしょうか。
不動産は人生で最も高い買い物です。日当たりや間取り、駅からの距離といった利便性ももちろん大切ですが、家族の命と財産を守るためには、「その土地が災害に対してどれくらい安全か」を事前に知っておくことが何より重要です。 そこで必ず確認していただきたいのが、「静岡市 ハザードマップ」です。
しかし、ハザードマップを見ても、「色が塗られている場所は絶対に買ってはいけないの？」「土砂災害警戒区域や浸水想定区域に入っていると、不動産価値は下がるの？」といった疑問や、専門的な用語の難しさに戸惑う方も多いはずです。
この記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、静岡市ハザードマップの正しい見方、エリアごとの災害リスク、そしてリスクを踏まえた上での賢い土地選びと資産価値について、徹底的に解説します。単に危険を煽るのではなく、「リスクを正しく理解し、対策するための知識」をお伝えします。
この記事を最後までお読みいただければ、静岡市での土地選びにおける「安全基準」が明確になり、ご家族が長く安心して暮らせる「終の棲家」を見つけるための確かな判断力が身につくはずです。
静岡市でこれから土地や家を買おうとしているご家族、防災意識の高い方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、後悔のない住まい選びにお役立てください。
第1章：なぜ今、静岡市で「ハザードマップ」の確認が必須なのか？
不動産探しの現場において、かつては「価格」や「広さ」が最優先事項でした。しかし近年、その優先順位は大きく変わりつつあります。なぜ今、静岡市で家を買う際にハザードマップの確認が必須と言われるのでしょうか。その背景には、静岡特有の地理的要因と、近年の法改正があります。
1. 南海トラフ巨大地震への備え
静岡県民にとって、東海地震（南海トラフ地震）への備えは宿命とも言えます。静岡市は駿河湾に面しており、大規模な地震が発生した場合、津波の到達が予想されるエリアがあります。 また、揺れそのものによる液状化リスクや、山間部での土砂崩れリスクも無視できません。「自分たちの住む場所が、どのような被害想定になっているか」を知ることは、避難計画を立てる上でも、資産を守る上でもスタートラインとなります。
2. 激甚化する豪雨災害（七夕豪雨の教訓）
静岡市は過去に「七夕豪雨（1974年）」という大規模な水害を経験しています。さらに近年、気候変動の影響で「線状降水帯」による集中豪雨が頻発しており、全国各地で想定を超える浸水被害が発生しています。 静岡市内には安倍川、藁科川、巴川、興津川といった多くの河川が流れています。特に平野部では、川の水があふれる「外水氾濫」だけでなく、下水道の処理能力を超えてマンホールなどから水があふれる「内水氾濫」のリスクも考慮しなければなりません。
3. 不動産取引における「重要事項説明」の義務化
2020年（令和2年）8月、宅地建物取引業法が改正され、不動産取引時の重要事項説明において、「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を説明することが義務化されました。 これは国が「水害リスクを知らずに契約してしまうトラブル」を防ぐために定めたものです。つまり、不動産を買う前には必ず「ここは浸水想定区域内ですよ」「何メートル浸かる可能性がありますよ」という説明を受けることになります。 これを知らずに契約直前になって「えっ、ここは浸水するの？」と慌てないためにも、事前の自主確認が不可欠なのです。
第2章：静岡市ハザードマップの正しい見方と4つの種類
「ハザードマップ」とひと口に言っても、実は災害の種類によっていくつかのマップに分かれています。静岡市で確認すべき主な4つのマップについて、その見方とポイントを解説します。
1. 津波ハザードマップ（津波浸水想定区域）
南海トラフ巨大地震が発生した際に、津波がどこまで到達し、どのくらいの深さまで浸水するかを示した地図です。
- 確認ポイント： 浸水の深さ（ランク）です。「0.3m未満」なのか、「2m〜5m」なのかで、命の危険度や建物の被害想定が全く異なります。また、「津波到達時間」も重要です。地震発生から何分で津波が来るかによって、避難の猶予が変わります。
- 対象エリア： 主に駿河区、清水区の沿岸部。葵区は海に面していないため、津波の直接的な影響はありません。
2. 洪水ハザードマップ（洪水浸水想定区域）
大雨によって河川（安倍川、巴川など）の堤防が決壊したり、水があふれたりした場合の浸水範囲と深さを示したものです。
- 確認ポイント： 「想定最大規模降雨（1000年に1度程度）」と「計画規模降雨（数10年〜100年に1度程度）」の2種類があります。不動産選びでは、最悪の事態を想定した「想定最大規模」を確認することが推奨されます。
- 対象エリア： 各河川の流域、および低地。特に清水区の巴川流域は、地形的に水が集まりやすいため注意が必要です。
3. 土砂災害ハザードマップ（土砂災害警戒区域）
大雨や地震によって、がけ崩れ、土石流、地滑りが発生する恐れのある場所を示したものです。
- イエローゾーン（土砂災害警戒区域）： 土砂災害が発生した場合に、危害が生じる恐れがある区域。建築は可能ですが、重要事項説明の対象です。
- レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）： 建物が破壊され、住民に著しい危害が生じる恐れがある区域。建築には厳しい制限（擁壁の設置など）がかかり、開発行為が制限されます。
- 対象エリア： 葵区の山間部（オクシズ）、清水区の山沿い、駿河区の有度山（日本平）周辺など。
4. 内水ハザードマップ（内水浸水想定区域）
川の堤防が決壊しなくても、大雨で下水道や側溝の排水能力が追いつかず、市街地に水があふれる現象（内水氾濫）を想定したマップです。
- 確認ポイント： 過去に浸水実績がある場所や、周囲より標高が低いアンダーパスなどが該当します。海や川から離れていても浸水する可能性があるため、都市部では特に重要です。
第3章：エリア別・静岡市3区の災害リスクと土地選びのポイント
静岡市は南北に長く、海・山・川が揃っているため、区によって注意すべき災害リスクが異なります。各区の特徴を見ていきましょう。
1. 【葵区】山間部の土砂災害と市街地の内水氾濫
葵区は、北部に南アルプスまで続く広大な山間部を持ち、南部には静岡駅周辺の市街地が広がります。
- 山間部・北部（麻機・羽鳥など）： 山沿いのエリアでは「土砂災害」のリスクが高い場所があります。造成地を購入する場合は、背後の山や崖が警戒区域に入っていないか確認が必要です。また、麻機遊水地周辺はもともと低湿地であったため、地盤の強さや浸水リスクを確認しましょう。
- 市街地（駅周辺・城北など）： 津波のリスクはありませんが、安倍川の氾濫リスク（頻度は低いが影響大）や、都市型水害である「内水氾濫」に注意が必要です。過去の冠水履歴をチェックしましょう。
2. 【駿河区】沿岸部の津波リスクと低地の浸水リスク
駿河区は海に面しており、平坦な地形が多いエリアです。
- 沿岸部（大谷・久能・下川原など）： 最も注意すべきは「津波」です。ハザードマップで浸水深を確認し、3階建てにする、避難ビルを確認するなどの対策が必要です。
- 平野部（長田・高松など）： 安倍川以西や巴川周辺の低地では、洪水や内水氾濫のリスクがあります。海抜が低いエリアも多いため、排水ポンプ場の稼働状況なども安心材料の一つになります。
- 日本平周辺（小鹿・池田など）： 高台は津波リスクがなく人気ですが、傾斜地では土砂災害警戒区域に入っている場合があります。
3. 【清水区】巴川流域の浸水リスクと津波への備え
清水区は、港町としての顔と、巴川流域の低地、そして山間部を持ちます。
- 巴川流域（入江・江尻・高橋など）： 清水区で最も懸念されるのが、巴川の氾濫です。「七夕豪雨」でも大きな被害が出たエリアであり、現在も大雨のたびに警戒が必要です。近年は放水路の整備などで対策が進んでいますが、ハザードマップでは依然として広範囲に色が塗られています。土地のかさ上げや、基礎を高くする対策が有効です。
- 沿岸部（三保・折戸など）： 津波リスクがあります。特に三保半島は海に囲まれているため、避難経路の確認が必須です。
- 山間部（興津・両河内など）： 土砂災害リスクがあります。古い擁壁がある土地は、再建築時に多額の費用がかかる可能性があるため注意しましょう。
第4章：ハザードマップにかかる土地は「買ってはいけない」のか？不動産価値への影響
ここで一つの疑問が浮かびます。「ハザードマップで色が塗られている場所（レッドゾーンやイエローゾーン、浸水想定区域）の土地は、絶対に買ってはいけないのでしょうか？」 結論から言えば、「リスクを理解し、対策と価格が見合っていれば、購入の選択肢になり得る」ということです。ただし、不動産価値への影響は避けられません。
1. 資産価値への影響と価格差
一般的に、災害リスクが高いエリアの土地価格は、安全なエリアに比べて割安になる傾向があります。 特に「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」は、建築制限が厳しく、将来的な売却も難しくなるため、資産価値は大きく下がります。 一方、「浸水想定区域（0.5m未満など）」や「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」であれば、価格への影響は限定的であり、流通も活発です。「少しリスクはあるが、駅に近くて便利で安い」という理由で選ぶ方も多くいらっしゃいます。
2. 住宅ローンと火災保険への影響
- 住宅ローン： レッドゾーンの場合、金融機関によっては担保評価が出ず、住宅ローンが組めない（または減額される）可能性があります。イエローゾーンや浸水想定区域であれば、通常通り組めることがほとんどです。
- 火災保険（水災補償）： ハザードマップのリスクに応じて、保険料が高くなる場合があります。水災補償を外せば安くなりますが、リスクエリアで外すのは危険です。ランニングコストとして計算に入れる必要があります。
3. リスクエリアで購入する場合の対策
もしリスクエリアの土地を購入する場合は、建物側で対策を講じることが重要です。
- 基礎を高くする（高基礎）： 床上浸水を防ぐために、基礎を通常より高く設計する。
- RC造（鉄筋コンクリート）にする： 津波や土石流に耐えられる強度を持たせる（コストは上がります）。
- 電気設備を上階へ： 室外機や給湯器、分電盤を2階以上に設置し、水没による停電を防ぐ。
- 避難計画の徹底： 「雨が〇〇ミリ降ったら垂直避難する」といったルールを決めておく。
第5章：失敗しない土地選び！現地で確認すべき「防災チェックリスト」
ハザードマップはあくまでシミュレーションです。最終的には、ご自身の目で現地を確認することが不可欠です。内見時にチェックすべきポイントをリストアップしました。
□ 1. 過去の浸水履歴（内水氾濫）の痕跡
ハザードマップに載っていなくても、局地的な大雨で道路が冠水することがあります。
- チェック方法： 近所のブロック塀や電柱を見て、水の跡（泥の線など）が残っていないか確認する。自動販売機の下部が泥で汚れていないか見る。
□ 2. 周辺との高低差
その土地が周囲よりも低い場所（窪地）にないか確認しましょう。水は低いところに集まります。たとえ数センチの差でも、大雨の際には大きな違いとなります。
- チェック方法： 道路から敷地に入る際、下っているか上っているか。隣地との高さはどうか。
□ 3. 排水設備の状況
側溝や排水路が泥や落ち葉で詰まっていないか確認します。
- チェック方法： 雨の日に現地に行き、水はけが良いか、側溝から水があふれていないかを自分の目で確かめるのがベストです。
□ 4. 避難経路の実地確認
災害時に避難所まで安全にたどり着けるか。
- チェック方法： 実際に歩いてみる。途中にブロック塀が倒れてきそうな狭い道はないか、アンダーパス（冠水しやすい道）を通らないか、橋を渡る必要があるか（橋が流されるリスク）を確認する。
□ 5. 近隣住民へのヒアリング（重要！）
これが最もリアルな情報源です。
- 聞き方： 「この辺りで土地を探しているのですが、大雨の時に道路が冠水したりしたことはありますか？」と、散歩中の方などに聞いてみましょう。
- 情報の質： 「数年前の台風の時は、あそこの交差点まで水が来たよ」「ここは昔は田んぼだったから地盤が柔らかいかもね」といった、ネットには載っていない貴重な証言が得られることがあります。
第6章：私が担当したお客様の決断
ここで、私が実際に担当させていただいたお客様（S様：30代夫婦＋子供1人）の事例をご紹介します。土地選びにおける「リスクと向き合うこと」の重要性を感じていただけると思います。
S様は当初、静岡市駿河区で「広くて安い土地」を探されていました。 ある日、条件にぴったりの土地（60坪、相場より2割安い）が見つかりました。しかし、ハザードマップを確認すると、そこは「洪水浸水想定区域（3.0m〜5.0m）」に入っており、さらに過去に床上浸水の履歴があるエリアでした。
私はS様に、ハザードマップをお見せし、包み隠さずリスクを説明しました。 「この土地は安くて魅力的ですが、床近くまで水が来る可能性があります。もしここに建てるなら、水災補償への加入は必須ですし、命を守るための避難計画を徹底しなければなりません。それでも価格のメリットを取りますか？」
S様ご夫婦は真剣に悩まれました。そして数日後、出した結論は「購入見送り」でした。 「子供が小さいので、やはり安心して眠れる場所がいい。土地の広さを少し我慢してでも、もう少しリスクの低いエリアを探したい」とおっしゃいました。
その後、少しエリアをずらし、浸水想定が「0.5m未満（床下浸水程度）」のエリアで、45坪の土地を購入されました。 家が完成した後、S様から「あの時、契約しなくて本当によかった。台風のニュースを見るたびに、この場所を選んでよかったと心から思います」と感謝のお言葉をいただきました。
不動産のプロとして、「売れればいい」ではなく、「お客様がリスクを納得した上で選ぶ」お手伝いをすることの責任を改めて感じた出来事でした。
第7章：まとめ・「安全」も不動産の大切な価値
静岡市のハザードマップ活用法と不動産価値について解説してきました。
- ハザードマップ確認は必須： 契約前の重要事項説明を待たず、自分から調べる。
- エリアごとのリスク： 葵区は土砂・内水、駿河区は津波、清水区は巴川氾濫に注意。
- リスクと価格のバランス： 安さには理由がある。対策コストも含めて検討する。
- 現地確認： 雨の日に現地を見たり、近所の人に聞いたりすることが最強の調査。
日本に住む以上、「災害リスクゼロ」の土地は存在しません。 大切なのは、「その土地にどんなリスクがあるか」を正しく知り、「万が一の時にどう命と財産を守るか」を想定できているかどうかです。 リスクを知った上で対策をして住むのと、知らずに住むのとでは、結果が大きく異なります。
「この土地のハザードマップの見方がよく分からない」 「リスクがあるエリアだけど、どう対策すれば住める？」 「資産価値が落ちにくい、安全なエリアを紹介してほしい」
そんな疑問や不安をお持ちの方は、ぜひ一度、株式会社森田不動産にご相談ください。 私たちは静岡市全域のハザード情報を熟知しており、メリットだけでなくデメリットやリスクも包み隠さずお伝えします。 あなたとご家族が、心から安心して暮らせる住まい選びを、全力でサポートさせていただきます。
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