はじめまして。静岡県静岡市で不動産購入・投資物件の売買を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、将来の年金不安やインフレ対策、あるいは副収入を得る手段として「不動産投資」に関心を持たれている方が増えています。その中でも、ここ静岡市は、首都圏に比べて物件価格が手頃でありながら、一定の賃貸需要が見込めるエリアとして、県内だけでなく県外の投資家様からも熱い視線が注がれています。
しかし、初心者の方がいきなり不動産投資の世界に飛び込むには、多くの不安がつきまとうものです。 「静岡市で不動産投資を始めたいけれど、どのエリアが狙い目なのか分からない」 「表面利回りだけで物件を選んでしまい、後で大損しないか心配だ」 「地震が多いと言われる静岡県ならではのリスクや対策を知りたい」
不動産投資は、株式投資やFXとは異なり、一度購入すると簡単に手放すことができない「ミドルリスク・ロングリターン」の事業です。成功すれば安定した家賃収入（インカムゲイン）と資産形成をもたらしますが、知識不足のまま進めると、空室や修繕費に悩まされ、最悪の場合は破綻してしまうリスクも潜んでいます。
特に静岡市は、葵区・駿河区・清水区それぞれに全く異なる市場特性があり、地元に精通した情報を持っているかどうかが勝敗を分けます。インターネット上の一般的な投資理論だけでは、静岡市のローカルな賃貸需要を見誤ってしまう可能性があるのです。
そこでこの記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、初心者が知っておくべき適正な利回り、エリアごとの特徴と投資戦略、そして静岡ならではのリスク対策まで、徹底的に解説します。単なる理論だけでなく、私が現場で見てきた成功例や失敗例も交えて、リアルな実情をお伝えします。
この記事を最後までお読みいただければ、静岡市での不動産投資における「勝ちパターン」と「守り方」が明確になり、自信を持って投資家としての第一歩を踏み出せるようになるはずです。
静岡市で不動産投資を検討されている初心者の方、サラリーマン大家を目指す方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、堅実な資産形成のバイブルとしてお役立てください。
第1章：なぜ今、静岡市が不動産投資の穴場なのか？市場環境を分析
不動産投資を成功させるためには、まず戦う場所（エリア）のポテンシャルを理解することが重要です。なぜ今、東京や名古屋ではなく、静岡市が初心者におすすめなのでしょうか。その市場環境を分析します。
1. 物件価格の安さと高利回りの両立
首都圏の不動産価格は高騰し続けており、初心者の方が参入するにはハードルが高くなっています。都内の区分マンションやアパートの表面利回りは3%〜5%程度まで低下しており、キャッシュフロー（手残り現金）を出すのが難しくなっています。 一方、静岡市は政令指定都市でありながら、物件価格は首都圏の半分〜3分の2程度で購入可能です。それでいて家賃相場は極端に低いわけではありません。そのため、表面利回りで8%〜10%以上、中古戸建てなら12%以上を狙える物件も市場に出てきます。 「少ない自己資金でスタートし、しっかりキャッシュフローを残す」という初心者の戦略に適したエリアと言えます。
2. 安定した賃貸需要とコンパクトシティ構想
静岡市は人口減少傾向にありますが、世帯数は単身者や高齢者世帯の増加により、横ばいまたは微増の傾向にあります。 特に静岡駅を中心とした「コンパクトシティ化」が進んでおり、中心部や駅周辺の利便性が高いエリアには人が集まり続けています。 また、静岡大学や県立大学などの教育機関、大手企業の支店や工場も多く、学生や単身赴任者、外国人労働者といった「賃貸住宅を必要とする層」が常に一定数存在します。 エリアさえ間違わなければ、入居者付けに苦労することは少ない土壌があります。
3. 金融機関の融資姿勢
静岡県は地方銀行や信用金庫の数が多く、不動産投資への融資に比較的積極的なエリアとして知られています。 静岡銀行、スルガ銀行、しずぎん、静清信用金庫など、投資家の属性（年収や資産背景）や物件の評価に合わせて相談できる金融機関の選択肢が豊富です。 初心者が不動産投資を拡大していく上で、融資（レバレッジ）の引きやすさは非常に重要な要素となります。
第2章：初心者が知っておくべき「利回り」の現実と目安
不動産投資で物件を探す際、最初に目につくのが「利回り」です。しかし、広告に載っている利回り（表面利回り）をそのまま信じてはいけません。
表面利回りと実質利回りの違い
- 表面利回り（グロス）： 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
- 実質利回り（ネット）： （年間家賃収入 － 経費） ÷ （物件価格 ＋ 購入諸経費） × 100
経費には、管理委託費、固定資産税、修繕積立金、火災保険料などが含まれます。 初心者がシミュレーションをする際は、必ず「実質利回り」で計算し、さらに空室率や将来の家賃下落、修繕費も見込んでおく必要があります。
静岡市における利回りの目安（2026年時点）
静岡市で投資物件を探す際の、大まかな利回り目安（表面）は以下の通りです。
- 区分マンション（築浅・駅近）： 5% 〜 7% 資産価値は高いですが、利回りは低めです。
- 一棟アパート（木造・築20年前後）： 8% 〜 10% バランスが良いですが、競争率も高いです。
- 一棟マンション（RC造・築古）： 9% 〜 12% 大規模修繕などのランニングコストに注意が必要です。
- 戸建て賃貸（築古リフォーム前提）： 10% 〜 15%以上 高利回りが狙えますが、リフォーム知識が必要です。
「高利回り＝良い物件」ではない
利回りが15%を超えるような物件には、必ず理由（ワケ）があります。 「再建築不可」「借地権」「山間部で入居者が決まらない」「事故物件」「雨漏りやシロアリ被害が甚大」などです。 初心者のうちは、極端な高利回り物件に飛びつくのではなく、相場通りの利回りで、運営リスクの低い物件を選ぶことが生存率を高める秘訣です。
第3章：失敗しないエリア選び！静岡市3区の特徴と投資戦略
静岡市は3つの区で構成されていますが、それぞれの性格は全く異なります。ターゲットとする入居者層に合わせてエリアを選ぶことが重要です。
1. 【葵区（あおいく）】中心部の安定感と学生需要
特徴： 静岡駅、新静岡駅、県庁、繁華街を擁する中心地です。一方で、北部は広大な山間部（オクシズ）が広がっています。 投資戦略：
- 中心部（駅徒歩圏）： 単身者、法人契約、DINKS向け。家賃は高いですが、物件価格も高くなります。空室リスクは最も低いです。
- 城北・安東エリア： 教育熱心なファミリー層に人気。学区狙いのファミリータイプ物件が堅いです。
- 北部（麻機・羽鳥など）： 家賃相場は下がりますが、戸建て賃貸などで差別化できれば、長く住んでもらえる可能性があります。
2. 【駿河区（するがく）】大学と交通の要衝
特徴： 静岡大学、県立大学（一部）があり、東名高速道路ICも近いです。東静岡駅周辺は再開発で人気が急上昇しています。 投資戦略：
- 大学周辺（大谷・小鹿）： 学生向けアパートの激戦区です。少子化の影響を受けやすいため、Wi-Fi無料や家電付きなど、差別化が必要です。
- 東静岡・曲金エリア： 若いファミリー層や単身者に人気。資産価値の維持が期待できます。
- インター周辺： 車社会の静岡では、駐車場付き（できれば2台）物件の需要が底堅いです。
3. 【清水区（しみずく）】港湾・工場と手頃な価格帯
特徴： 清水港や工場地帯があり、労働者層の需要があります。全体的に葵区・駿河区より物件価格が安く、高利回りを狙いやすいエリアです。 投資戦略：
- 草薙エリア： 文教地区で非常に人気が高いです。価格は高めですが、安定しています。
- 清水駅・新清水駅周辺： 生活利便性は良いですが、築古物件も多いです。リノベーションで付加価値をつける戦略が有効です。
- 郊外・沿岸部： 津波リスクを気にする入居者もいるため、ハザードマップの確認が必須です。価格が安いため、戸建て賃貸投資の入門エリアとしても適しています。
第4章：初心者が陥りやすい「リスク」と具体的な対策
「不動産投資は不労所得」という甘い言葉を信じてはいけません。大家業は「経営」です。静岡市で初心者が直面するリスクと、その対策を解説します。
1. 空室リスク（静岡特有の事情）
静岡市は、エリアによってはアパートの供給過剰状態にあります。特に「駅から遠いワンルームアパート」は苦戦を強いられます。 【対策】
- 客付けに強い管理会社を選ぶ： 入居者募集の実力は会社によって天と地ほどの差があります。
- ターゲットを絞る： 単身向けならインターネット無料は必須。ファミリー向けなら駐車場2台確保など、ニーズに合わせた設備投資を行う。
- 戸建て賃貸を選ぶ： アパートに比べて供給数が少ないため、希少価値があり、一度入居すると長く住んでもらえる傾向があります。
2. 災害リスク（南海トラフ地震・水害）
静岡県で不動産を持つ以上、地震と津波のリスクは避けて通れません。 【対策】
- ハザードマップの確認： 購入前に、静岡市のハザードマップ（洪水、津波、土砂災害）を必ず確認し、レッドゾーンなどの危険エリアは避ける、あるいはリスクを織り込んで安く買う判断をします。
- 新耐震基準を選ぶ： 1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件を選ぶことで、倒壊リスクを軽減できます。
- 火災保険・地震保険への加入： 万が一の被災に備え、保険には必ず加入します。
3. 修繕リスク（予期せぬ出費）
中古物件を購入した後、すぐに給湯器が壊れたり、雨漏りが発覚したりすることがあります。 【対策】
- 購入前のインスペクション（建物状況調査）： 可能であれば専門家に調査を依頼し、建物のコンディションを把握します。
- 修繕費の積み立て： 家賃収入をすべて使ってしまうのではなく、常に家賃の10%〜15%程度は修繕予備費としてプールしておきます。
4. 融資の壁（ローンが通らない）
初心者が最初につまずくのが融資です。 【対策】
- 属性を磨く： クレジットカードの滞納などを絶対にしない。自己資金（頭金）を物件価格の1割〜2割程度用意する。
- 金融機関の開拓： 不動産会社経由で、投資に積極的な金融機関を紹介してもらうのが近道です。
第5章：初心者におすすめの物件種別は？「戸建て賃貸」のすすめ
アパート一棟買いはハードルが高い、区分マンションは利回りが低い…。 そこで、静岡市の初心者投資家に私が最もおすすめしたいのが「中古戸建て賃貸投資」です。
中古戸建て賃貸のメリット
- 少額から始められる： 静岡市（特に清水区や郊外）なら、300万円〜600万円程度で中古戸建てが購入可能です。現金購入もしやすい価格帯です。
- 高利回りが狙える： リフォーム費用を抑えれば、実質利回りで12%〜15%以上も十分に可能です。
- 入居期間が長い： ファミリー層が入居するため、一度決まれば5年、10年と住んでもらえることが多く、退去リフォームの手間が減ります。
- 出口戦略（売却）が取りやすい： 将来売却する際、投資家だけでなく、実需層（マイホームとして買いたい人）にも売ることができます。
中古戸建て賃貸のデメリット
- 融資がつきにくい： 法定耐用年数を超えた木造物件には、銀行が融資を出し渋る傾向があります（日本政策金融公庫などを活用する手があります）。
- リフォームの見極めが難しい： 安く買ったはいいが、傾き直しやシロアリ駆除で数百万円かかってしまった、という失敗があります。
第6章：静岡市で不動産投資を始めるための5ステップ
実際に投資を始めるための具体的な手順を整理します。
ステップ1：目的と目標の設定
「月々いくらのキャッシュフローが欲しいのか」「最終的に資産をどうしたいのか（売却益狙いか、年金代わりか）」を明確にします。
ステップ2：資金計画と融資の事前確認
自己資金がいくら出せるかを確認し、金融機関に事前相談に行って、自分がいくら借りられるかの目安（与信枠）を把握します。
ステップ3：物件探しと現地調査
ポータルサイト（楽待、健美家、アットホームなど）を見るだけでなく、地元の不動産会社に足を運び、未公開情報を探します。 良さそうな物件があれば、すぐに現地へ行き、建物だけでなく周辺環境（スーパー、学校、嫌悪施設など）もチェックします。
ステップ4：買付証明書の提出と融資審査
購入したい物件が決まったら、「買付証明書」を提出して価格交渉を行います。同時に、金融機関へ本審査を申し込みます。スピード勝負です。
ステップ5：売買契約・決済・管理会社選定
契約を結び、物件の引き渡しを受けます。 そして、最も重要なのが**「管理会社選び」**です。 サラリーマン大家さんの場合、自主管理は困難です。客付け力があり、トラブル対応が迅速で、リフォーム提案も的確な管理会社をパートナーにすることが、満室経営への鍵となります。
第7章：【実録エピソード】私が担当した投資家様の成功と失敗
理論だけでなく、実際の事例から学びましょう。私が担当させていただいたお客様のケースです。
成功事例：S様（40代会社員・静岡市在住）
【投資対象】 駿河区の中古戸建て（築35年、駐車場1台） 【購入価格】 450万円 【リフォーム費】 150万円（水回り交換、クロス全面張り替え） 【家賃】 8.5万円 【表面利回り】 17.0% 【勝因】 S様はDIYが得意ではありませんでしたが、当社のリフォーム部門と連携し、コストを抑えつつ「ペット可」物件として再生しました。駐車場が1台しかなかったため、近隣の月極駐車場を確保してセットで提案したところ、募集開始2週間で入居者が決まりました。現在も満室稼働中です。
失敗回避事例：K様（30代会社員・県外在住）
【検討物件】 葵区山間部のアパート（築25年、表面利回り20%） 【経緯】 ネットで見つけた超高利回り物件に飛びつこうとしていたK様。 しかし、私が現地調査をしたところ、土砂災害警戒区域（レッドゾーン）に入っており、さらに近くの工場が閉鎖予定で、入居者の大半が退去するリスクが高いことが判明しました。 【アドバイス】 「利回りは高いですが、入居付けが困難で、売却時に二束三文になります」と強く説得し、購入を見送りました。 その後、利回りは10%程度ですが、静岡駅徒歩圏内の区分マンションを購入され、堅実に運用されています。 「あの時止めてもらって本当に良かった」と感謝のお言葉をいただきました。
まとめ：不動産投資は「パートナー選び」で決まる
静岡市での不動産投資について、利回り、エリア、リスクの観点から解説してきました。
- 静岡市の魅力： 物件価格が安く、利回りが確保しやすい。
- エリア戦略： 区ごとの特徴を理解し、ターゲットを絞る。
- リスク対策： ハザードマップ確認と修繕計画が命。
- 初心者向け： 中古戸建て賃貸が参入しやすい。
不動産投資は、物件を買って終わりではありません。そこからがスタートです。 長い賃貸経営の道のりを、一人で歩むのは困難です。 地元の市場動向を熟知し、良い物件情報の提供から、融資の相談、リフォーム、そして購入後の入居者募集・管理まで、トータルでサポートしてくれる**「信頼できるパートナー（不動産会社）」**を見つけることが、成功への最短ルートです。
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