はじめまして。静岡県静岡市で不動産売却・買取・住み替えを専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）にお住まいで、憧れの「タワーマンション」への住み替えを検討されている方、あるいは所有しているタワーマンションの売却を考え始めた方は多いのではないでしょうか。
「静岡駅前のタワーマンションから見る富士山や夜景は、どんなに素晴らしいだろう」 「東静岡エリアの新しいタワーマンションなら、資産価値も上がり続けるのではないか？」 「逆に、地震が多い静岡市でタワーマンションを買っても大丈夫なのか？」 「将来、修繕積立金が高騰して売れなくなるという噂は本当？」
タワーマンション、いわゆる「タワマン」は、その圧倒的な存在感とステータス性で多くの人を魅了する一方で、一般的なマンションとは異なる特殊な事情やリスクも抱えています。特にここ静岡市は、首都圏のタワマン事情とは異なり、実需（実際に住む人）の割合が高く、地震リスクへの意識も高いため、選び方や売り方には独自の戦略が求められます。
インターネット上には東京や大阪のタワマン情報は溢れていますが、「静岡市のタワーマンション」に特化したリアルな情報は意外と少ないものです。 そこでこの記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、静岡市のタワーマンション市場の現状、購入する際のメリット・デメリット、人気エリアの資産価値、そして失敗しない売却戦略まで、徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、きらびやかなイメージだけでなく、管理費や修繕、災害リスクといった「現実」もしっかりと理解した上で、後悔のない決断ができるようになるはずです。
静岡市でタワーマンションの購入・売却を検討中のご家族、資産価値を重視する賢明な方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、理想の暮らしと資産形成にお役立てください。
第1章：静岡市のタワーマンション市場、その独自性と現在地
まずは、静岡市におけるタワーマンションの現状を把握しましょう。首都圏とは異なる、静岡ならではの特徴があります。
1. 静岡市における「タワーマンション」の定義と供給状況
一般的に「高さ60m以上、または20階建て以上」のマンションをタワーマンションと呼びます。 静岡市では、主にJR静岡駅周辺（葵区）と、JR東静岡駅周辺（駿河区・葵区）に集中しています。 首都圏のように乱立しているわけではなく、供給数は限定的です。そのため、一度建設されると地域のランドマークとなり、中古市場でも指名買いが入るほどの人気を維持しやすいという特徴があります。 特に近年は、再開発事業とセットで建設されるケースが多く、商業施設や公共施設が直結または隣接している物件（マークス・アネシスタワー東静岡など）が注目を集めています。
2. 「富士山ビュー」が資産価値を左右する
静岡市のタワーマンションにおいて、資産価値を決定づける大きな要素の一つが「眺望」です。 特に「富士山がきれいに見えるかどうか」は、価格にダイレクトに影響します。 高層階であっても、向きによって富士山が見えない部屋と、リビングから一望できる部屋では、坪単価に数十万円の差が出ることがあります。これは静岡市民の県民性とも言えますが、購入検討者が内覧に来た際、真っ先にチェックするのが「窓からの景色」なのです。
3. 実需層がメインだが、投資マネーも流入
東京のタワマンは投資用やセカンドハウスとして買われることが多いですが、静岡市のタワーマンションは「実際に住む（実需）」ために購入される方が多いです。 医師、経営者、地元の名士といった富裕層がメインですが、最近では共働きパワーカップルも増えています。 一方で、駅近物件の高い資産性に目をつけた県外の投資家や、相続税対策で購入する高齢者層も一定数存在し、市場価格を下支えしています。
第2章：静岡市でタワーマンションを購入する4つのメリット
なぜ、管理費が高くてもタワーマンションは選ばれるのでしょうか。静岡市ならではの視点でメリットを深掘りします。
メリット1：圧倒的な「眺望」と「開放感」による生活の質の向上
タワーマンション最大の魅力は、やはりその眺望です。 静岡市のタワーマンション高層階からは、北に南アルプスや富士山、南に駿河湾や伊豆半島を一望できます。 一般的な板状マンションでは得られないこのパノラマビューは、日々のストレスを解消し、生活の満足度を劇的に向上させてくれます。 また、周りに高い建物が少ないため、カーテンを開けっ放しにしていてもプライバシーが守られ、採光や通風にも優れています。 「毎朝、富士山を見てコーヒーを飲む時間が至福」というオーナー様の声は非常に多いです。
メリット2：駅直結・駅近による「利便性」と「資産価値」の維持
静岡市のタワーマンションの多くは、静岡駅や東静岡駅の徒歩圏内、あるいは駅直結という好立地に建てられています。 雨の日でも傘をささずに駅まで行ける利便性は、通勤・通学だけでなく、老後の生活においても大きな安心材料となります。 不動産の資産価値は「立地」で9割決まると言われますが、タワーマンションはその立地の良さゆえに、築年数が経過しても価格が下がりにくい（リセールバリューが高い）傾向にあります。 実際に、新築時よりも中古価格が値上がりしている事例も静岡市内で多数見受けられます。
メリット3：充実した「共用施設」と高度な「セキュリティ」
タワーマンションはスケールメリットを活かし、豪華なエントランスロビー、スカイラウンジ、ゲストルーム、フィットネスジムなどの共用施設を備えていることが多いです。 これらは居住者のステータス感を満たすだけでなく、友人を招いた際のおもてなしにも活用できます。 また、24時間有人管理やコンシェルジュサービス、何重ものオートロックシステムなど、セキュリティ体制が非常に強固です。 空き巣被害のリスクが低く、小さなお子様がいるご家庭や、女性の一人暮らしでも安心して暮らせる環境が整っています。
メリット4：手厚い「防災対策」と免震・制震構造
「静岡で高い建物に住むのは怖い」と思われるかもしれませんが、実は逆です。 タワーマンションは最新の建築技術の結晶であり、厳しい耐震基準をクリアしています。 多くの物件で「免震構造」や「制震構造」が採用されており、地震の揺れを軽減する仕組みになっています。 また、自家発電装置や防災備蓄倉庫、ヘリポートなどが設置されている物件も多く、万が一の災害時にも建物内で生活を維持できる「在宅避難」が可能な設計になっています。 古い木造住宅密集地に住むよりも、タワーマンションの方が安全性が高いという見方もできるのです。
第3章：知っておくべきタワーマンションのデメリットとリスク
光があれば影もあります。購入後に「こんなはずじゃなかった」とならないよう、デメリットもしっかり把握しておきましょう。
デメリット1：修繕積立金の段階的値上げと一時金の懸念
タワーマンションは特殊な工法で建てられているため、大規模修繕工事に莫大な費用がかかります。 足場を組むことができないため、ゴンドラを使ったり、特殊な技術が必要になったりするからです。 新築時は安く設定されている修繕積立金ですが、5年、10年と経つごとに段階的に値上げされる計画になっていることがほとんどです。 また、近年の建築資材高騰により、計画よりも修繕費が膨らみ、将来的に「一時金」を徴収されるリスクもあります。 購入時には、長期修繕計画書を必ず確認し、将来のランニングコストが支払えるかをシミュレーションする必要があります。
デメリット2：地震時の「長周期地震動」とエレベーター停止
耐震性は高いものの、タワーマンションは地震の際に「ゆらゆら」と長く揺れる「長周期地震動」の影響を受けやすいです。 家具が倒れないような固定対策は必須です。 また、安全装置が作動してエレベーターが停止した場合、復旧するまで階段を使わなければならない可能性があります。 高層階に住む場合、停電時や点検時に地上まで降りるのが困難になる点は、特に高齢者にとっては深刻なリスクとなり得ます。 非常用エレベーターや自家発電の稼働時間を事前に確認しておくことが重要です。
デメリット3：洗濯物が外に干せない・ベランダの制限
多くのタワーマンションでは、強風による落下事故防止や景観維持のため、ベランダでの洗濯物干しや布団干しを禁止しています。 洗濯物は浴室乾燥機やドラム式洗濯機で乾かす生活スタイルになります。 「お日様の匂いがする布団で寝たい」というこだわりがある方には、大きなストレスになるかもしれません。 また、窓が開かない（FIX窓）部屋や、網戸がない部屋もあり、自然の風を取り込みにくい構造の物件もあります。
デメリット4：朝のエレベーター渋滞とゴミ出しのマナー
戸数が多いタワーマンションでは、朝の通勤・通学時間帯にエレベーターがなかなか来ない「渋滞」が発生することがあります。 高層階用・低層階用で分かれている場合もありますが、余裕を持った行動が必要です。 また、各階にゴミステーションがある物件は便利ですが、住民のマナーが悪いと臭いや害虫の問題が発生することもあります。 管理組合がしっかり機能しているか、内覧時に掲示板やゴミ置き場の状況をチェックすることが大切です。
第4章：静岡市のタワーマンション人気エリアと資産価値分析
静岡市内でタワーマンション購入を検討するなら、外せない2大エリアがあります。それぞれの特徴と資産価値の傾向を分析します。
1. 【葵区】静岡駅周辺エリア：絶対的な中心地の価値
静岡駅北口および南口周辺は、商業施設、オフィス、行政機関が集積する静岡市の心臓部です。 「葵タワー」などのランドマーク物件が存在し、資産価値の安定感は抜群です。
- 特徴： 利便性最優先。デパートや飲食店が徒歩圏内。
- 資産価値： 築年数が経っても価格が落ちにくい。賃貸需要も高く、投資用としても優秀。
- ターゲット： 富裕層、経営者、アクティブシニア。
- 注意点： 繁華街に近いため、夜間の騒音や治安が気になる場合がある。価格帯は市内最高峰。
2. 【駿河区・葵区】東静岡駅周辺エリア：進化する新しい街
JR東静岡駅周辺は、区画整理事業により整備された新しい街です。 「マークス・アネシスタワー東静岡」などの大型タワーマンションが林立し、道路も広く、公園も整備されています。
- 特徴： 住環境重視。グランシップやマークイズ静岡があり、子育て世代に人気。
- 資産価値： 今後も開発の余地があり、将来性が高い。新しい物件が多く、街並みがきれい。
- ターゲット： ファミリー層、共働き世帯、県外からの転入者。
- 注意点： 静岡駅周辺に比べれば価格は抑えられているが、人気上昇に伴い価格高騰中。
第5章：タワーマンションを「高く売る」ための売却戦略
タワーマンションを所有している方が売却を考える際、一般的なマンションと同じ売り方をしていては損をします。タワマン特有の「売り方」があります。
戦略1：タワーマンションが得意な不動産会社を選ぶ
これが最も重要です。タワーマンションの購入層は、一般層とは少し異なる属性（富裕層など）を持っています。 近所の不動産屋に頼むのではなく、タワーマンションの取引実績が豊富で、富裕層の顧客リストを持っている会社、あるいはWebマーケティングに強い会社を選ぶべきです。 また、タワマンのスペック（免震構造、共用施設、セキュリティなど）を正しく理解し、買主にプレゼンできる担当者でないと、その価値を伝えきれません。
戦略2：大規模修繕工事のタイミングを見極める
タワーマンションの大規模修繕工事は、12年〜15年周期で行われます。 工事期間中は建物全体がシートで覆われ、眺望が悪くなり、洗濯物も干せなくなります。 この期間に売り出すと、タワマン最大の売りである「眺望」をアピールできず、成約価格が下がる可能性があります。 売却を検討するなら、大規模修繕工事が始まる前、あるいは工事が完了して建物がピカピカになった直後が狙い目です。
戦略3：眺望と共用施設を最大限にアピールする
内覧時の演出が勝負です。
- 時間帯： 眺望が最も美しく見える時間帯（夕景や夜景など）に内覧を設定する。
- カーテン： 全開にして開放感を演出する。
- 共用施設： スカイラウンジやゲストルームも必ず案内し、「ここでの暮らし」をイメージさせる。 特に静岡市のタワーマンションでは、「富士山が見える」ことが強力な武器になります。天気の良い日を狙って内覧してもらうなどの工夫が必要です。
戦略4：同じマンション内のライバル物件を意識する
タワーマンションは戸数が多いため、同じマンション内で複数の部屋が売りに出ていることがよくあります。 ライバル物件の価格、階数、向き、内装の状態を常にチェックし、差別化を図る必要があります。 「あちらの部屋より階数は低いけど、角部屋で富士山が見えます」といった独自の強みをアピールしましょう。 場合によっては、ライバルが売れるのを待ってから売り出すという戦略も有効です。
第6章：【実録エピソード】静岡市でタワマンを購入・売却したお客様の声
私が実際に担当させていただいたお客様の事例をご紹介します。リアルな体験談から学べることは多いはずです。
事例1：一戸建てからタワマンへ住み替えたA様（60代夫婦）
【購入理由】 「庭の手入れや階段の上り下りが辛くなり、セキュリティもしっかりした駅近のタワーマンションへ住み替えたい」
【結果】 東静岡エリアのタワマンの中層階を購入。 「ゴミ出しが各階でできるのが本当に楽。冬でも暖かく、窓からの景色を見るだけで気分が晴れます。」
【感想】 生活の利便性と快適性が向上し、老後の不安が解消されたとのこと。管理費はかかりますが、戸建ての維持管理の手間をお金で買ったと考えれば安いものだと仰っていました。
事例2：転勤でタワマンを売却したB様（30代ファミリー）
【売却理由】 「東京への転勤が決まり、購入して5年のタワマンを売却することに」
【結果】 新築時よりも高い価格で成約。 「住宅ローン残債を余裕で完済でき、手元に現金が残りました。タワマンを買っておいて本当に良かった。普通のマンションだったらこうはいかなかったと思います」
【感想】 資産価値の維持能力の高さを実感された事例です。人気の南向き・高層階だったこともあり、売り出して1ヶ月かからずに申し込みが入りました。
第7章：静岡市のタワーマンション、今後の展望
最後に、これからの静岡市のタワーマンション市場がどうなっていくのか、プロの予測をお伝えします。
資材高騰による新築価格の上昇と中古市場への波及
現在、建築資材と人件費の高騰により、新築マンションの価格は上がり続けています。 タワーマンションは特に建築コストがかかるため、今後新しく建つ物件はさらに高額になるでしょう。 新築が高すぎて手が出ない層が、割安感のある「中古タワーマンション」に流れてくるため、中古市場の価格も底堅く推移すると予想されます。
管理状態による二極化
築年数が経つにつれて、管理組合がしっかり機能し、修繕積立金を適切に改定してメンテナンスを行っているマンションと、合意形成ができずにスラム化していくマンションの二極化が進みます。 購入する際は、「管理費・修繕積立金の滞納額」や「長期修繕計画の見直し履歴」をチェックすることが、これまで以上に重要になります。
コンパクトシティ化の恩恵
静岡市は人口減少社会に向けて、都市機能を集約する「コンパクトシティ化」を推進しています。 駅周辺などの利便性の高いエリアに住むことを推奨しており、タワーマンションはその受け皿として重要な役割を果たします。 行政の後押しもあり、中心部のタワーマンションの資産価値は、今後も維持・上昇していく可能性が高いでしょう。
まとめ：タワーマンションは「夢」と「現実」のバランスで選ぶ
静岡市のタワーマンションについて、購入と売却の両面から解説してきました。
- 購入のポイント： 眺望（富士山）、駅近、管理状態、修繕計画のリスク。
- 売却のポイント： タワマン実績のある業者選び、大規模修繕のタイミング、眺望アピール。
タワーマンションは、単なる住居を超えた「資産」であり、特別な「ライフスタイル」を提供するものです。 しかし、そこには修繕リスクや災害リスクといった現実も存在します。 良い面ばかりを見るのではなく、リスクも含めて納得した上で購入することが、将来の資産価値を守ることにつながります。
「静岡市のタワーマンション、うちの予算で買えるところはある？」 「今のタワマン、いくらで売れるか知りたい」 「管理費が高くなってきたから住み替えたい」
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