はじめまして。静岡県静岡市で不動産売却・買取を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）にあるご実家について、将来的な処分や相続、いわゆる「実家じまい」を検討されており、不安や迷いを感じていらっしゃるのではないでしょうか。
「親が施設に入居することになり、空き家になる実家をどうすればいいか」 「相続したものの、遠方に住んでいて管理ができず、固定資産税だけを払い続けている」 「親の家を売却したいけれど、税金や手続きが難しそうで手が出せない」
実家じまいは、単なる不動産売却ではありません。ご家族の思い出が詰まった場所を手放すという心理的な葛藤に加え、生前整理、相続登記、譲渡所得税の計算など、複雑な手続きが絡み合います。 特に静岡市は、空き家問題への対策が進む一方で、エリアによって需要（売れやすさ）の差が激しく、正しい戦略を立てないと「売りたくても売れない」事態に陥るリスクがあります。
この記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、実家じまいをスムーズに進めるための具体的な手順、知っておくべき税金の特例、そしてトラブルを未然に防ぐための注意点について徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、あなたの「実家じまい」に対する不安が解消され、親御様にとっても、ご自身にとっても最良の選択をするための羅針盤を手に入れることができるはずです。
静岡市で実家じまいをお考えのご家族、親御様が元気なうちに準備を始めたいとお考えの方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、円満な解決にお役立てください。
第1章：なぜ今、「実家じまい」が必要なのか？先送りのリスク
「まだ親も元気だし、もう少し先でもいいか」「誰も住んでいないけれど、急ぐ必要はない」 そう考えて、実家の問題を先送りにしてしまう方は非常に多いです。しかし、放置することには大きなリスクが伴います。
1. 「空き家」のリスクと維持コスト
誰も住まない家は、驚くほどの速さで傷みます。換気がされないことでカビが発生し、シロアリ被害や雨漏りが進行します。 また、固定資産税・都市計画税に加え、電気・水道の基本料金、火災保険料、庭木の剪定費用などで、年間数十万円の維持コストがかかり続けます。 さらに、2023年の法改正により、管理不全の空き家は「管理不全空き家」に指定され、固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が解除され、税金が最大6倍になるリスクも発生しました。
2. 親の「認知症」リスク
実家の名義人である親御様が認知症になり、判断能力を喪失してしまうと、法的に「売買契約」ができなくなります。 こうなると、「成年後見人」を選任しない限り実家を売却できなくなり、介護費用を捻出するために売りたくても売れない「資産凍結」の状態に陥ります。親御様が元気なうちに対策（家族信託や生前売却など）を検討することが極めて重要です。
3. 不動産市況の変化
静岡市においても、人口減少や高齢化に伴い、特に郊外やバス便エリアの不動産需要は年々厳しくなっています。 「いつか売れるだろう」と思っているうちに、建物の価値が下がり、さらには土地の価格まで下落してしまう可能性があります。需要がある「今」動くことが、資産価値を守る最善策です。
第2章：静岡市での「実家じまい」の進め方・5つのステップ
では、具体的にどのように進めればよいのでしょうか。失敗しないための標準的なフローを解説します。
ステップ1：家族での話し合い（意思統一）
まずは、親御様、ご兄弟を含めた家族会議を開きましょう。 「売却するのか、賃貸に出すのか、誰かが住むのか」 「売却代金はどのように使うのか（親の介護費用、相続財産など）」 ここで全員の意思を統一しておかないと、後で「勝手に売った」「そんなつもりじゃなかった」というトラブルに発展します。
ステップ2：実家の状況把握と片付け（生前整理）
家の中に何があるかを確認し、片付けを始めます。 通帳、権利証（登記済証）、実印、保険証券などの重要書類を確保し、不要な家財道具を処分します。 思い出の品の整理には時間がかかるため、早めに着手することが肝心です。
ステップ3：不動産会社への査定依頼
「実家がいくらで売れるのか」を知るために、不動産会社に査定を依頼します。 この際、静岡市の地域相場に詳しい会社を選ぶことが重要です。大手だけでなく、地元の買取実績が豊富な会社にも依頼し、複数の視点から価格を把握しましょう。 当社・森田不動産では、「仲介（高く売る）」と「買取（早く売る）」の両方の査定額をご提示可能です。
ステップ4：売り出し・売買契約
査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を結び、売り出しを開始します（仲介の場合）。 買主が見つかったら、売買契約を締結します。 買取の場合は、条件が整い次第すぐに契約可能です。
ステップ5：引き渡し・確定申告
代金の決済を行い、物件を引き渡します。 売却によって利益（譲渡所得）が出た場合や、税金の特例を使う場合は、翌年の2月〜3月に確定申告を行います。
第3章：知っておくべき「税金」の話と節税の特例
実家を売却すると、状況によって税金がかかります。しかし、国は空き家対策として強力な「節税の特例」を用意しています。これを知っているかどうかで、手取り額が数百万円変わることもあります。
1. 売却にかかる税金の基本
不動産を売って利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。
- 譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
- 税率： 所有期間が5年超なら約20%、5年以下なら約39%。 ※親が長年住んでいた実家であれば、通常は長期譲渡所得（20%）になります。
2. 最強の特例：空き家の3,000万円特別控除
相続した実家（空き家）を売却する場合、一定要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。 つまり、利益が3,000万円までなら税金がゼロになります。
【主な適用要件】
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）。
- 亡くなった親が一人暮らしをしていたこと。
- 相続から売却まで、事業や貸付、居住の用に供されていないこと（ずっと空き家）。
- 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- **「耐震リフォーム」をして売るか、「取り壊して更地」**にして売ること。
- ※令和6年1月1日以降の譲渡については、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または除却工事を行った場合も対象となりました。
この特例は期限（相続から約3年）があるため、早めの行動が不可欠です。
3. マイホーム売却時の3,000万円特別控除
親御様が老人ホームに入るために生前売却する場合など、親御様自身が居住用財産を売る場合にも3,000万円控除が使えます。 こちらは築年数の制限などがなく、比較的使いやすい特例です。ただし、住まなくなってから3年目の年末までに売却する必要があります。
第4章：静岡市での実家売却、「仲介」か「買取」か？
実家じまいを進める際、売却方法には「仲介（ちゅうかい）」と「買取（かいとり）」の2つがあります。それぞれの特徴と、選び方の基準を解説します。
1. 「仲介」が向いているケース
不動産会社が買主を探す方法です。
- メリット： 市場相場で高く売れる可能性がある。
- デメリット： 売れるまで時間がかかる（半年〜1年以上）。室内を片付ける必要がある。
- 向いている人：
- 時間に余裕がある。
- 築浅で状態が良い、または人気エリア（葵区中心部など）にある。
- 少しでも高く売りたい。
2. 「買取」が向いているケース
不動産会社が直接買い取る方法です。
- メリット： 最短数日で現金化できる。荷物はそのままでOK（片付け不要）。契約不適合責任（売却後のトラブル責任）が免除される。
- デメリット： 売却価格が仲介相場の7〜8割程度になる。
- 向いている人：
- 早く現金化したい（施設入居費や相続税納税のため）。
- 遠方に住んでいて管理ができない。
- 築年数が古く、雨漏りやシロアリ被害がある。
- 片付けが面倒、時間がない。
【プロのアドバイス】 実家じまいにおいては、精神的・肉体的な負担を減らすために「買取」を選ばれる方が非常に多いです。特に、片付けの手間が省ける点は大きなメリットです。 当社では「仲介」と「買取」の両方の査定を出し、お客様に選んでいただくことが可能です。
第5章：【実録】私が担当した「実家じまい」成功事例
実際に静岡市で実家じまいをされたお客様の事例をご紹介します。
事例1：施設入居に伴う生前売却（葵区・一戸建て）
【状況】 お母様が施設に入居することになり、空き家となる実家を売却して入居一時金に充てたい。
【課題】 築45年で建物が古く、雨漏りもあった。また、家財道具が大量に残っていた。
【解決策：買取】 仲介では売れにくいと判断し、当社の「直接買取」をご提案。 荷物はそのままでOKという条件で、お母様の必要なものだけ搬出し、残りは当社で処分。契約から3週間で現金化し、無事に施設入居が完了しました。
【お客様の声】 「片付け業者に見積もりを取ったら高額で驚きましたが、そのまま買い取ってもらえて本当に助かりました。母も安心しています」
事例2：相続した実家の売却（清水区・古家付き土地）
【状況】 東京在住の息子様が相続。将来戻る予定もなく、固定資産税の負担が重い。
【課題】 「空き家の3,000万円控除」を使いたいが、期限が迫っていた。
【解決策：仲介→買取】 最初は仲介で売り出しましたが、立地条件から苦戦。期限ギリギリになるリスクを避けるため、途中で「買取」に切り替え。 更地渡し条件で契約し、確定申告のサポートも行いました。
【お客様の声】 「税金の特例について詳しく教えてもらい、期限内に売却できて良かったです。節税効果を考えれば、買取でも十分満足のいく手取り額になりました」
第6章：実家じまいを成功させるための注意点
最後に、トラブルを避けるための重要なポイントをまとめます。
1. 「名義」を確認する
売却するには、名義人全員の同意が必要です。 相続登記がまだお済みでない場合、まずは司法書士に依頼して名義変更（相続登記）を行う必要があります。当社では提携司法書士をご紹介し、ワンストップで対応可能です。
2. 隣地との「境界」を確認する
古い実家の場合、隣の家との境界線が曖昧なことがよくあります（境界杭がない、ブロック塀が越境しているなど）。 売却にあたっては「確定測量」が必要になるケースが多いです。これには数ヶ月かかることもあるため、早めの確認が必要です。
3. 親族間での「情報共有」
「兄が勝手に売ろうとしている」といった疑心暗鬼は、相続トラブルの元です。 査定書や見積書は必ずコピーを取り、兄弟姉妹全員に開示して、透明性を確保しましょう。第三者である不動産会社を間に入れることで、感情的な対立を防ぐことができます。
まとめ：親の家は「感謝」と共に手放そう
実家じまいについて、進め方や税金の話を解説してきました。
- 早めの行動： 空き家リスクや認知症リスクを避けるため、元気なうち、あるいは相続直後から動く。
- 税金の特例： 3,000万円控除などの期限を逃さない。
- 買取の活用： 片付けの手間を省き、精神的な負担を減らす賢い選択肢。
実家じまいは、単なる「処分」ではありません。 親御様が大切にしてきた資産を、次の世代や新しい住まい手へと引き継ぐ「バトンタッチ」であり、ご家族がこれからの人生を軽やかに生きるための「前向きな整理」です。
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私たちは静岡市に地域密着し、数多くの実家じまいをサポートしてきました。 荷物の片付け、相続登記、税金のご相談まで、まるごとお任せいただけます。 あなたとご家族の想いに寄り添い、最適な解決策をご提案いたします。
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