はじめまして。静岡県静岡市で不動産買取・売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）にある不動産を売却しようと考えているものの、それが「共有名義」であるために、どう進めてよいか分からずにお困りではないでしょうか。
「兄弟で相続した実家、兄は売りたいと言っているが、弟は反対している」 「離婚することになり、夫婦共有名義のマンションをどう処分すべきか揉めている」 「連絡のつかない共有者がいて、売却の話が進まない」
共有名義の不動産は、単独名義の場合と違い、自分一人の意思では売却することができません。法的なルールや感情的な対立が複雑に絡み合い、一歩間違えると親族間で絶縁状態になるような深刻なトラブルに発展することもあります。
しかし、ご安心ください。正しい手順と知識を持って対処すれば、複雑な共有関係を解消し、スムーズに現金化することは十分に可能です。
この記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、共有名義不動産を売却するための具体的な手順、よくあるトラブル事例とその回避策、そして万が一話がまとまらない時の解決方法まで徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、膠着してしまった状況を打開するための具体的な糸口が見つかり、円満な売却へ向けた第一歩を踏み出せるはずです。
静岡市で共有名義の不動産にお悩みのご家族は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、解決のヒントにしてください。
第1章：そもそも「共有名義不動産」とは？売却が難しい理由
まずは、なぜ共有名義の不動産売却が難しいのか、その根本的な理由と法的ルールを理解しましょう。
1. 共有名義とは？
一つの不動産（土地や建物）を、複数の人が共同で所有している状態のことです。 それぞれが持っている権利の割合を「共有持分（きょうゆうもちぶん）」と言います。 例えば、兄弟2人で相続し、持分がそれぞれ1/2ずつであるケースや、夫婦でペアローンを組み、出資比率に応じて持分を持っているケースが代表的です。
2. 「保存・管理・変更」のルール
民法では、共有物の扱いについて以下のルールがあります。
- 保存行為（修繕など）： 各共有者が単独でできる。
- 管理行為（賃貸など）： 持分の過半数の同意が必要。
- 変更行為（売却・大改修など）： 共有者全員の同意が必要。
3. 売却には「全員の同意」と「実印」が必須
ここが最大のハードルです。不動産全体を売却するには、共有者全員（AさんもBさんも）の実印と印鑑証明書が必要です。 たった一人でも「売りたくない」と反対したり、認知症で意思表示ができなかったり、行方不明で連絡がつかなかったりすると、売却手続きはストップしてしまいます。
第2章：共有名義不動産を売却する3つの方法
「全員の同意が必要」と言っても、状況によってはそれが難しいこともあります。 共有名義の不動産を現金化するには、大きく分けて3つの方法があります。
方法1：【全部売却】全員で合意して、不動産全体を売る
最も一般的で、最も高く売れる方法です。共有者全員が売却に同意し、協力して第三者（一般の買主や不動産会社）に売却します。 売却代金は、持分割合に応じて分配します（換価分割）。
- メリット： 市場価格で高く売れる。関係をきれいに清算できる。
- デメリット： 全員の協力が必須。意見調整に時間がかかる。
方法2：【持分売却】自分の「持分」だけを売る
「他の共有者が反対しているが、自分だけは抜けたい」という場合、自分の持分（権利）だけを第三者に売却することができます。 法律上、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なしに自由に売却可能です。
- メリット： 自分一人の意思で現金化・離脱できる。
- デメリット： 一般の買主は購入しないため、買取業者に売ることになる。価格は市場相場よりかなり安くなる。
方法3：【持分買取】他の共有者に買い取ってもらう（または買い取る）
共有者間で売買する方法です。例えば、兄が弟の持分を買い取り、兄の単独名義にする（またはその逆）。
- メリット： 不動産を身内で守れる。
- デメリット： 買い取る側にまとまった資金が必要。売買価格（いくらにするか）で揉めることが多い。
第3章：トラブル回避のための手順とポイント（全部売却編）
最も望ましい「全部売却」を目指す場合、トラブルを避けてスムーズに進めるための手順を解説します。
ステップ1：代表者を決めて窓口を一本化する
共有者が複数いる場合、全員がバラバラに不動産会社に連絡すると混乱します。 信頼できる「代表者」を一人決め、その人が窓口となって不動産会社とのやり取りや、他の共有者への連絡を行うようにしましょう。
ステップ2：適正な査定価格を知る
「いくらで売れるか」が分からないと、話し合いになりません。 まずは不動産会社に査定を依頼し、現実的な売却予想価格を提示してもらいましょう。この際、複数の会社に査定してもらい、客観的な相場を把握することが、後々の「安く売られた！」という不満を防ぐコツです。
ステップ3：配分方法と諸経費の負担を決める（合意形成）
ここが最重要ポイントです。売却活動を始める前に、以下の点を全員で書面（覚書など）にして合意しておきましょう。
- 最低売却価格： 「〇〇万円以上なら売る」というライン。
- 手取りの配分： 原則は持分通りだが、寄与分（親の介護をしていた等）で揉める場合は調整が必要。
- 諸経費の負担： 仲介手数料、測量費、解体費などを誰がいつ払うか（通常は売却代金から差し引く）。
ステップ4：売却活動・契約・決済
代表者と不動産会社が連携して販売活動を行います。 買主が決まったら、売買契約と決済（引き渡し）には、原則として共有者全員の立ち会いが必要です。 遠方に住んでいる場合は、持ち回り契約や、司法書士への委任などの方法もありますが、事前の段取りが重要です。
第4章：よくあるトラブル事例と解決策
静岡市で実際によくある共有名義トラブルと、その解決策をご紹介します。
トラブル1：価格で折り合いがつかない
「兄は早く売りたいので安くてもいいと言うが、弟はもっと高く売りたいと譲らない」 【解決策】 期限を区切って段階的に価格を下げるルールを決めましょう。「最初の3ヶ月は弟の希望価格で出す。売れなければ兄の希望価格まで下げる」といった具合です。
トラブル2：一人が住んでいて退去してくれない
「実家に弟が住み続けており、売却に反対している。家賃も払っていない」 【解決策】 話し合いで解決しない場合、最終手段として「共有物分割請求訴訟」を起こすことになります。裁判所が「競売にして分けなさい」という判決を出せば強制的に売却できますが、競売は安くなるため全員が損をします。 「競売になるよりは、任意売却で高く売った方が得だ」と説得するか、住んでいる人の持分以外を第三者（業者）に売却する荒療治もあります。
トラブル3：共有者が行方不明・認知症
「相続人の一人が音信不通」「母が認知症で判断能力がない」 【解決策】
- 行方不明： 「不在者財産管理人」を選任して、家庭裁判所の許可を得て売却します。
- 認知症： 「成年後見人」を選任して売却します。 いずれも手続きに数ヶ月～半年以上かかるため、早めの専門家（弁護士・司法書士）への相談が必要です。
第5章：静岡市特有の事情！私道や農地の共有
静岡市では、建物だけでなく「私道（しどう）」や「農地」が共有名義になっているケースも多々あります。
私道の共有
道路部分だけ近隣住民と共有持分を持っている場合です。 売却時にこの「私道持分」も一緒に移転しないと、買主が将来困ることになります。権利証が別になっていることが多いため、見落としに注意が必要です。
農地の共有
市街化調整区域の農地などを相続した場合、売るに売れず（農地法の許可が必要）、放置されているケースがあります。 共有者の誰かが農業従事者であればその人に贈与する、あるいは農地転用して売却するなど、静岡市の農業委員会との調整が必要です。
第6章：【実録エピソード】私が担当した解決事例
私が担当した、泥沼化寸前だった共有名義案件の解決事例をご紹介します。
【相談者】 A様（50代女性）。静岡市葵区の実家を、兄・A様・妹の3人で相続（持分各1/3）。
【状況】 実家は空き家。A様と妹は「早く売って現金化したい」と考えていたが、長男である兄が「先祖代々の土地を売るなんてけしからん」と猛反対。しかし兄には買い取る資金もなく、固定資産税の負担だけが続いていた。話し合いは平行線で、兄とは連絡も取れなくなっていた。
【当社の提案と解決】 A様から相談を受け、私はまず「A様と妹様の持分（合計2/3）」だけを買い取る提案を検討しましたが、それでは根本解決になりません。 そこで、兄に対して丁寧にお手紙を書き、粘り強くコンタクトを取りました。 「このままでは固定資産税で全員が疲弊するだけであること」「将来、お子様の代になったら権利関係がさらに複雑になり、迷惑をかけること」を客観的なデータと共に説明しました。 さらに、「ご実家の仏壇や庭石を、お兄様の自宅に移設する費用を売却代金から捻出する」というプランを提案。 兄の「先祖への想い」に寄り添ったことで態度が軟化し、最終的に「全部売却」に合意いただけました。
結果、相場通りの価格で売却でき、3等分して円満解決となりました。 「鈴木さんが間に入ってくれなければ、兄弟の縁が切れていたと思います」と感謝の言葉をいただきました。
第7章：あなたの共有名義不動産、どうする？フローチャート
最後に、あなたの状況に合わせた最適なアクションを確認しましょう。
Q1. 全員が売却に同意していますか？
- YES → 不動産会社に査定を依頼し、「全部売却」へ進む。
- NO → 次へ。
Q2. 反対している人を説得できそうですか？
- YES（条件次第） → 第三者（不動産会社）を入れて話し合い、条件調整を行う。
- NO（絶対無理・関係悪化） → 自分の「持分売却」を検討する。
Q3. 共有者に行方不明者や認知症の方がいますか？
- YES → 弁護士・司法書士と連携できる不動産会社に相談する。
まとめ：共有問題は「先送り」が最大のリスク
共有名義不動産の売却について解説してきました。
- 原則： 全員の同意がないと売れない。
- 対策： 窓口を一本化し、事前にルールを決める。
- 解決策： 話がまとまらなければ、プロを間に入れるか、持分売却を検討する。
共有名義の問題は、時間が経てば経つほど、相続が発生してネズミ算式に共有者が増え、解決が困難になります（数次相続）。 「面倒だから」と先送りにするのが、最大のリスクです。まだ共有者の顔が見えている今のうちに解決することが、あなたと次世代のためになります。
株式会社森田不動産は、静岡市で数多くの「複雑な共有案件」を解決してきました。 感情的な対立がある場合でも、私たちが第三者として間に入り、冷静な調整役を務めます。また、持分のみの買取相談も可能です。
「兄弟と話すのが憂鬱だ」「どう切り出していいか分からない」 そんな段階でも構いません。まずは私たちにご相談ください。 絡まった糸を一つずつ解きほぐし、円満な解決へ導くお手伝いをさせていただきます。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション買取をサポートしています。静岡市の不動産買取は株式会社森田不動産にお任せください。
