はじめまして。静岡県静岡市で不動産売却・買取・住み替えを専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）にお住まいで、ライフスタイルの変化やご家族の成長に合わせて「住み替え」を検討されていることと存じます。 「子供が大きくなったので、手狭なマンションから広い一戸建てに移りたい」 「定年退職を機に、郊外の戸建てから利便性の良い駅近マンションへ移りたい」 こうした夢を描く一方で、いざ具体的に動き出そうとすると、誰もが必ずと言っていいほど「ある大きな壁」にぶつかります。
それは、「今の家を売ってから新しい家を探すべきか（売り先行）」、それとも「先に新しい家を買ってから今の家を売るべきか（買い先行）」という、「順序」の悩みです。
この選択は、単なる好みの問題ではありません。資金計画、引越しの手間、精神的なストレス、そして最終的な成功率に直結する、住み替えにおいて最も重要な戦略的決断です。 選択を誤ると、「仮住まいの費用で数百万円が消えた」「二重ローンの支払いがきつく、新居を手放さざるを得なくなった」「焦って安値で売ってしまい、借金が残った」といった、取り返しのつかない事態に陥るリスクがあります。
特にここ静岡市は、エリアによって不動産の流動性（売れやすさ）に大きな差があります。人気のある葵区中心部や駿河区東静岡エリアと、少し離れたバス便エリアでは、取るべき戦略が全く異なるのです。
そこでこの記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、「売り先行」と「買い先行」それぞれのメリット・デメリット、具体的な資金シミュレーション、失敗しないための判断基準、そしてリスクを回避する方法まで徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の経済状況や性格、家族構成にぴったりの「住み替えルート」が明確になり、失敗の不安を払拭して、理想の新生活へと踏み出すことができるはずです。
静岡市で住み替えを検討中のご家族、絶対に失敗したくないと願う慎重派の方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、賢い選択にお役立てください。
第1章：住み替えの基本！「売り先行」と「買い先行」の仕組みを理解する
住み替えには、大きく分けて2つのパターンがあります。まずはそれぞれの基本的な流れと、どのような違いがあるのかを整理しておきましょう。
1. 売り先行（売却先行）の仕組み
現在の自宅（旧居）を売却し、資金を確定させてから、新しい家（新居）を購入する方法です。 一般的に、資金計画が堅実であるため、多くの方がこの方法を選択します。
- 基本的なフロー：
- 不動産会社に査定依頼・媒介契約
- 売却活動開始
- 買主決定・売買契約
- 【資金の確定】（ここで新居の予算が決まる）
- 新居探し・契約
- 旧居の引き渡し・決済（※ここで住む場所がなくなるため、仮住まいへ）
- 新居の引き渡し・入居
2. 買い先行（購入先行）の仕組み
新しい家を先に探し、購入・契約してから、元の家を売却する方法です。 資金的に余裕がある方や、どうしても手に入れたい物件に出会ってしまった場合に選ばれます。
- 基本的なフロー：
- 新居探し
- 新居の売買契約
- 【新居へ引越し】
- 旧居の売却活動開始（空き家状態で販売）
- 買主決定・売買契約
- 旧居の引き渡し・決済（資金回収）
第2章：堅実派の王道「売り先行」を徹底解剖
まずは、リスクを最小限に抑えたい方に推奨される「売り先行」について、詳細に見ていきましょう。
【メリット】資金計画の確実性が最大の武器
1. 新居の予算が明確になる
「今の家がいくらで売れるか」は、実際に売ってみないと分かりません。査定額が3,000万円でも、実際には2,800万円でしか売れないこともあります。 売り先行なら、売買契約を結んだ時点で「手元に残る金額」が確定します。その資金と、新たに組めるローンの額を足して、正確な新居の予算を組むことができます。「買ったはいいが、ローンが払えない」という最悪の事態を100%防げます。
2. 「売り急ぎ」による値下げを防げる
新居の支払い期限に追われていないため、じっくりと腰を据えて販売活動ができます。 「もう少し高く買ってくれる人を待とう」という強気の交渉が可能になり、結果として相場より高値での売却が成功しやすくなります。
3. 住宅ローンの二重払いが発生しない
旧居のローンを完済してから（または決済と同時に）新居のローンが始まるため、支払いが重複する期間がありません。家計への負担が少なく、精神的にも安定します。
【デメリット】「仮住まい」の壁をどう乗り越えるか
1. 仮住まいが必要になるケースが多い
自宅が売れて引き渡し日が来ても、まだ新居が決まっていない、あるいは新築工事中で完成していない場合、一時的に賃貸アパートなどに引っ越す「仮住まい」が必要になります。
- コスト増： 敷金・礼金、仲介手数料、短期契約の違約金、引越し費用（旧居→仮住まい→新居の2回分）、トランクルーム代など、合計で100万円～200万円近くの余分な出費が発生することがあります。
- 手間とストレス： 短期間に2回の引越し作業を行うのは、体力的に非常にハードです。また、ペット可の短期賃貸物件は静岡市内でも非常に少なく、物件探しに苦労します。
2. 内覧対応の負担
居住中に売却活動を行うため、週末ごとに購入検討者が家を見に来ます（内覧）。 その都度、部屋を片付け、掃除をし、スケジュールを空けて待機しなければなりません。「見知らぬ人が家に入る」というストレスは、想像以上に大きいものです。
【静岡市での成功事例：売り先行】
A様（葵区マンション → 駿河区新築戸建て） A様は、住宅ローン残債が2,500万円あり、マンション査定額は2,700万円でした。ギリギリの資金状況だったため、確実にローンを返せるよう「売り先行」を選択。 運良く2,800万円で買主が見つかり、手元に諸経費を引いても100万円ほど残りました。 買主様に交渉して「引き渡し猶予（後述）」を3ヶ月もらい、その間に完成済みの建売住宅を購入。仮住まいなしでスムーズに住み替えられました。
第3章：理想追求型の「買い先行」を徹底解剖
次に、理想の住まいを妥協したくない方や、資金力のある方が選ぶ「買い先行」について解説します。
【メリット】妥協なき新居探しとスムーズな引越し
1. じっくりと理想の新居を探せる
今の家の売却状況を気にせず、納得いくまで新居を探せます。 特に静岡市の人気エリア（東静岡や草薙など）の優良物件は、売りに出るとすぐに買い手がついてしまいます。「これだ！」という物件に出会った時、即決で申し込みを入れられるのは買い先行の特権です。
2. 引越しが1回で済む（仮住まい不要）
新居を購入して引っ越してから、元の家を売るため、引越しは1回だけで済みます。無駄な仮住まい費用や、2回の引越し作業の手間が省けます。 小さなお子様やペットがいるご家庭、高齢者世帯にとっては、このメリットは非常に大きいです。
3. 「空き家」にしてから高く売れる可能性がある
引越し後に空っぽになった状態で売却活動ができます。 生活感のない広い空間をアピールでき、買主も気兼ねなく内覧できるため、成約率が高まる傾向があります。また、リフォームをしてから売り出して付加価値をつけるといった戦略も取れます。
【デメリット】資金ショートと二重ローンの恐怖
1. 住宅ローンの二重払い（ダブルローン）
元の家が売れるまでの間、旧居と新居、2つの住宅ローンを同時に支払わなければなりません。 売却が長引けば長引くほど、家計は圧迫されます。もし1年以上売れなかった場合、生活が破綻するリスクもあります。
2. 売り急ぎによる値下げリスク
「早く売らないと支払いがきつい」という心理的プレッシャーから、足元を見られて大幅な値下げ交渉に応じてしまいがちです。結果として、売り先行よりも数百万円安く手放すことになる可能性があります。
3. 資金計画の破綻（売却損の補填）
「3,000万円で売れるだろう」と見込んで新居を買ったのに、実際には2,500万円でしか売れなかった場合、差額の500万円をどこかから調達しなければなりません。これができなければ、旧居の抵当権を抹消できず、売却自体ができなくなります。
【静岡市での失敗事例：買い先行】
B様（清水区戸建て → 葵区マンション） B様は、「今の家は駅近だからすぐ売れるはず」と過信し、先に4,000万円のマンションを購入。 しかし、旧居は築年数が古く、なかなか買い手がつきませんでした。毎月20万円の二重ローン返済が始まり、半年で貯金が底をつきかけました。 結局、買取業者に相場より2割安い価格で買い取ってもらうことで決着しましたが、当初の予定より500万円以上資産を減らす結果となってしまいました。
第4章：あなたはどっち？失敗しないための判断基準5選
メリット・デメリットを理解した上で、結局ご自身にはどちらが適しているのでしょうか？ 以下の5つのチェックポイントで自己診断してみてください。
1. 住宅ローン残債の状況（最重要）
今の家を売ったお金で、住宅ローンを全額返済できますか？
- アンダーローン（売却額 ＞ 残債）： 売却益が出る状態。資金に余裕があれば「買い先行」も選択肢に入ります。
- オーバーローン（売却額 ＜ 残債）： 売却しても借金が残る状態。自己資金で差額を埋めなければ売れません。この場合、いくらで売れるか確定しないと危険すぎるため、「売り先行」一択です。
2. 自己資金（手付金や諸費用）の余裕
新居を購入する際には、頭金や手付金、仲介手数料などの諸費用として、物件価格の10％程度の現金が必要です。 今の家が売れる前（現金が入る前）に、このお金を用意できますか？ 用意できない場合は、「売り先行」にして売却代金を受け取ってから動く必要があります。
3. 年収と属性（ダブルローンの審査）
「買い先行」をする場合、一時的に2つのローンを組むことになります。 金融機関は「2つ分のローンを返済できる能力があるか（返済比率）」を厳しく審査します。 年収が高く、安定した職業の方でない限り、ダブルローンの審査を通すのは困難です。審査に通らなければ、自動的に「売り先行」となります。
4. 家族構成とペットの有無
- ペットがいる： 仮住まいでペット可の物件を見つけるのは至難の業です。「買い先行」または後述する「引き渡し猶予」を活用して、直接引越しを目指すべきです。
- 受験生がいる・高齢者がいる： 環境の変化や2回の引越しは大きなストレスになります。可能な限り「買い先行」や引越し1回で済む方法を検討しましょう。
5. メンタル（不確定要素への耐性）
- 心配性・堅実派： 「いつ売れるか分からない」「いくらで売れるか分からない」という状態に耐えられない方は、精神衛生上「売り先行」がおすすめです。
- 楽観的・効率重視： 「多少損してもいいから、面倒なのは嫌だ」という方は、「買い先行」や「買取」が向いています。
第5章：プロが教える！リスクを回避する「第3の選択肢」と方法
「売り先行」の仮住まい問題、「買い先行」の二重ローン問題。 これらを解決するための、プロならではのテクニックとサービスをご紹介します。
テクニック1：【引き渡し猶予】特約の活用
「売り先行」で売買契約を結ぶ際、買主様にお願いして「引き渡しを数ヶ月待ってもらう（引き渡し猶予）」特約を付ける方法です。 例えば、「契約は今日結びますが、実際に家を明け渡すのは3ヶ月後にしてください」という約束を取り付けます。この3ヶ月の間に新居を見つけられれば、仮住まいなしで直接引越しが可能です。 ただし、すぐに入居したい買主様からは敬遠されるため、売却のチャンスを逃すリスクもあります。
テクニック2：【買い替え特約】付き購入
新居を購入する契約書に、「もし〇月〇日までに今の家が〇〇万円以上で売れなかったら、この新居の購入契約を白紙に戻します」という特約を付ける方法です。 これなら、家が売れなくて二重ローンになるリスクを防げます。 しかし、売主（新居の持ち主）にとっては非常に不安定な契約となるため、人気物件では受け入れてもらえないことが多いです。
テクニック3：【買取保証】付き仲介サービス
これが最も現実的で安心な「第3の選択肢」です。 一定期間（例：3ヶ月）は「仲介」で高値売却を目指して販売活動を行い、もし期間内に売れなかった場合は、あらかじめ約束した金額で不動産会社が「買取」をするサービスです。
- メリット：
- 高値売却にチャレンジできる。
- 「いつまでに、最低いくらで売れるか」が確定するため、買い先行でも資金計画が狂わない。
- 売れ残りの不安がない。
テクニック4：【即時買取】でショートカット
「新居が決まった！すぐに今の家を現金化したい！」 そんな時は、仲介ではなく「即時買取」を選べば、最短数日～1ヶ月で売却が完了します。 価格は仲介相場の7～8割程度になりますが、仲介手数料（3％＋6万円）が不要になり、内覧対応や瑕疵担保責任も免除されます。 「二重ローンの期間をゼロにしたい」「面倒な手続きを全部カットしたい」という方には、最も合理的な選択肢です。
第6章：静岡市での「住み替え」成功事例と失敗事例から学ぶ
最後に、実際に静岡市で住み替えをされた方の事例から、成功と失敗の分かれ道を学びましょう。
成功事例：プロのアドバイスで「売り先行」を選んだC様（30代・4人家族）
【状況】 駿河区のマンション（残債2,000万円）から、葵区の新築戸建て（4,500万円）へ住み替え希望。貯金は少ない。
【戦略】 最初は「買い先行」を希望されていましたが、私が資金シミュレーションを行ったところ、ダブルローンの審査が厳しいことが判明。 そこで「売り先行」に切り替え、まずはマンションの売却活動に集中しました。 人気エリアだったため、売り出しから1ヶ月で2,300万円での成約。手元資金を確保した状態で、安心して新居の契約に進みました。
【勝因】 無理な「買い先行」を諦め、自身の資金状況を客観的に判断できたこと。
失敗事例：自己判断で「買い先行」に突っ走ったD様（50代・夫婦）
【状況】 清水区の戸建て（残債なし）から、駅近マンションへ住み替え。
【経緯】 「ローンも終わっているし、今の家は3,000万円くらいで売れるだろう」と自己判断し、先にマンションを購入。 しかし、いざ売りに出すと、建物の劣化や立地条件から2,000万円でも買い手がつかない状況に。 結局、1年近く売れ残り、その間のマンションのローンと戸建ての維持費（固定資産税・光熱費）が重くのしかかりました。最終的に業者買取で1,500万円で手放すことになり、老後資金を大きく減らしてしまいました。
【敗因】 「いくらで売れるか」の査定を甘く見積もり、プロに相談せずに契約を進めてしまったこと。
まとめ：あなたの正解は「資金」と「性格」で決まる
住み替えにおける「売り先行」か「買い先行」か。その正解は一つではありません。 あなたの「資金状況（残債・貯金）」、「物件のポテンシャル（売れやすさ）」、そして「性格（リスク許容度）」によって決まります。
- 堅実に、失敗したくないなら： 「売り先行」
- 資金潤沢で、効率重視なら： 「買い先行」
- いいとこ取りでリスクヘッジするなら： 「買取保証」
最も重要なのは、自分だけで判断せず、早い段階で不動産のプロに相談し、「全体の資金計画（シミュレーション）」を作成することです。 「今の家がいくらで売れるか（リアルな査定額）」が分からなければ、次の家の予算も決まりませんし、どちらの手法が取れるかも判断できません。
株式会社森田不動産は、静岡市での住み替え実績が豊富にあります。 お客様の状況に合わせて、「売り先行」「買い先行」どちらが適しているかを診断し、無理のない資金計画をご提案いたします。 もちろん、独自の「買取保証」サービスや「即時買取」のご相談も可能です。
「まずは査定だけ」「シミュレーションしてほしい」というだけでも大歓迎です。 理想の住み替えを実現するために、ぜひ私たちを頼ってください。あなたの新しい生活のスタートを、全力でサポートさせていただきます。
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