はじめまして。静岡県静岡市で不動産買取・売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）にある築年数の経ったご実家や、長期間空き家になっている物件の管理・処分について、深く悩まれているのではないでしょうか。
「両親が住んでいた実家、建物が古すぎて、リフォームしないととても売れない気がする…」 「雨漏りの跡があるし、シロアリ被害も心配。修理するお金なんてかけたくない」 「家の中に古い家具や布団、食器が山のように残ったままで、片付ける気力も体力もない」 「固定資産税を払うだけの『負動産』になっているけれど、どう手をつけていいか分からない」
このようなお悩みは、決してあなただけのものではありません。静岡市は全国的にも空き家率が高まりつつある地域であり、同様の悩みを抱えるご家族からのご相談が、私たちのもとにも連日寄せられています。
一般的に、不動産会社へ売却を相談すると、「壁紙を張り替えましょう」「水回りをリフォームして見栄えを良くしましょう」「荷物は全て撤去して更地にしましょう」といった提案をされることが多くあります。 しかし、築古物件のリフォームや解体には、数百万円単位の費用と、業者手配などの膨大な手間がかかります。「売れるかどうかも分からない家に、そんな大金をかけられない」というのが、所有者様の本音ではないでしょうか。
実は、今の静岡市の不動産市場において、リフォームや片付けを一切せず、「そのまま」の状態で売却する方法が主流になりつつあることをご存知でしょうか？ 無理にお金をかけて綺麗にするのではなく、ある「仕組み」を使うことで、余計な出費を抑え、手間なくスピーディーに手放すことが可能なのです。
この記事では、静岡市の不動産事情に精通したプロの視点から、古い家をリフォームなしで売却するための具体的な手法、それぞれのメリット・デメリット、にかかる費用や税金の話、そして実際に「そのまま」売却されたお客様の成功事例まで、徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、あなたの古い家を「現状のまま」賢く現金化するための具体的な道筋が見え、長年の心の重荷を下ろすための第一歩を踏み出せるはずです。
静岡市で古い家・空き家の処分にお困りのご家族は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、解決への糸口を見つけてください。
第1章：なぜ「古い家」の売却は難しいのか？一般売却（仲介）に立ちはだかる3つの壁
まず、築30年、40年、あるいはそれ以上経過した木造住宅を、一般的な「仲介（不動産会社が広告を出して個人の買主を探す方法）」で売ろうとした場合に直面する、現実的な「3つの壁」について理解しておきましょう。ここを理解することで、なぜ「そのまま売る」という選択肢が重要なのかが見えてきます。
1. 買主が抱く「リフォーム費用」への不安と懸念
中古住宅を探している一般の個人のお客様（買主）は、基本的に「買ってすぐに快適に住める家」を好みます。 築古物件の場合、内覧に来た買主様は以下のような不安を抱きます。
- 「キッチンやお風呂などの水回りは、あと何年使えるのだろう？」
- 「今の耐震基準を満たしていないのではないか？地震が来たら倒壊するのでは？」
- 「安く買えても、リフォームに1,000万円かかったら新築と変わらないのでは？」
特に静岡市は「東海地震」への警戒意識が高い地域です。昭和56年（1981年）5月以前に建てられた「旧耐震基準」の建物に対しては、特に厳しい目が向けられます。 売主様が良かれと思って数十万円かけて壁紙だけを張り替えても、「配管が古いままなら意味がない」と判断され、リフォーム費用が売却価格に反映されない（無駄金になる）ケースが多々あります。
2. 残置物（家財道具）の撤去という物理的・精神的ハードル
ご実家の場合、長年の生活で蓄積された家具、家電、衣類、食器、布団などが大量に残されていることがほとんどです。 仲介で一般の方に売却する場合、原則として引き渡しまでにこれらを全て空っぽにする必要があります。
- 費用負担： 専門の処分業者に依頼すると、一般的な一軒家（4LDK程度）で30万円～50万円、荷物が多い場合は100万円近くかかることもあります。
- 労力負担： 自分たちで片付ける場合、分別作業だけで数ヶ月かかり、週末ごとの重労働で腰を痛めたり、家族喧嘩になったりすることも珍しくありません。
「片付けてから売ろう」と思っているうちに数年が経過し、その間に建物がさらに傷んでしまう…というのが、空き家放置の典型的なパターンです。
3. 売却後の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」のリスク
これが最も恐ろしいリスクです。 「契約不適合責任」とは、売却した物件に、契約時に伝えていなかった欠陥（不適合）があった場合、売主が買主に対して責任を負うという民法の規定です。
例えば、引き渡しから2ヶ月後に「大雨で雨漏りした」「床下にシロアリの被害が見つかった」「給排水管が詰まって使えない」といった事態が起きたとします。 この場合、たとえ売却した後であっても、売主様は**「修繕費用の負担」や「代金の減額」、最悪の場合は「契約解除（白紙撤回）」に応じなければなりません。
築古物件において、全ての欠陥を事前に把握することは不可能です。「売って終わり」にならず、売却後もビクビクしなければならない。これが、古い家を仲介で売る際の最大のデメリットです。
第2章：解決策①【買取】不動産会社に「そのまま」買い取ってもらう
前述した3つの壁を一挙に飛び越え、最も手っ取り早く、ストレスフリーに売却する方法が「買取（かいとり）」です。 これは、私たち株式会社森田不動産のような不動産会社が、買主となってあなたの家を直接買い取る方法です。
なぜ、不動産会社はボロボロの家を「そのまま」買うのか？
「こんな汚い家、プロが見ても欲しくないだろう」と思われるかもしれません。しかし、それは誤解です。 私たち不動産会社は、その家を「自分が住むため」に買うわけではありません。買い取った後に、「商品化」して再販するための「素材」として見ています。
- リノベーション： プロのノウハウで安価にフルリフォームを行い、再生住宅として販売する。
- 解体・分譲： 建物を解体して更地にし、新築用地として販売する。
私たちは、リフォームや解体にいくらかかるか、造成したらどうなるかを正確に計算できます。そのため、現在の見た目がボロボロでも、雨漏りしていても、荷物が散乱していても、全く問題なく価値を査定できるのです。
「買取」を選択する4つのメリット
メリット1：リフォーム・片付け・解体が一切不要
これが最大のメリットです。 「現状有姿（げんじょうゆうし）」といって、あるがままの状態で引き渡すことができます。 室内のタンスや布団もそのままで構いません。私たちが買い取った後に、提携業者を使って一括で処分します（※処分費用分は買取価格から調整されますが、ご自身で手配するより安く済むことが大半です）。 売主様は、必要な貴重品や思い出の品だけを持ち出し、あとは鍵を渡すだけで売却完了です。
メリット2：契約不適合責任が「免除」される
不動産のプロである私たちが買主となる場合、建物のリスク（雨漏りやシロアリなど）も織り込み済みで査定を行います。 そのため、特約によって売主様の**契約不適合責任を「免除」**するのが一般的です。 売却後に何が見つかっても、売主様にクレームが行くことは一切ありません。完全に「売り切り」ができるため、精神的な安心感が段違いです。
メリット3：近所に知られずに売却できる
仲介のようにチラシを撒いたり、ネットに広告を出したりする必要がありません。 当社のスタッフが一度査定に伺うだけで、あとは水面下で手続きが進みます。「近所の人に、家を売ることを知られたくない」「お金に困っていると思われたくない」という方にとって、プライバシーが守られる最適な方法です。
メリット4：現金化までのスピードが早い
買主を探す期間が不要なため、価格に合意できれば最短数日で契約、1ヶ月以内に決済（現金化）が可能です。 相続税の納税期限が迫っている場合や、住み替え資金がすぐに必要な場合にも対応できます。
「買取」のデメリットと注意点
唯一にして最大のデメリットは、「売却価格が安くなる」ことです。 不動産会社は、買い取った後にリフォーム費用や解体費用をかけ、さらに再販するための税金や経費、会社の利益を確保する必要があります。 そのため、一般的に買取価格は、仲介で売れる相場価格の7割～8割程度になります。
しかし、「いつ売れるか分からない不安」「リフォームや片付けの手間と費用」「売却後のトラブルリスク」をすべて不動産会社が引き受けるための「手数料」と考えれば、決して安すぎる金額ではないと考える方も多いです。
第3章：解決策②【古家付き土地】として「そのまま」売り出す
「買取だと安くなるのが嫌だ。時間はかかってもいいから、少しでも高く売りたい」 「建物は古いが、立地が良いので需要はあるはずだ」
そうお考えの場合は、「古家付き土地（ふるやつきとち）」として、仲介で売り出す方法があります。
「古家付き土地」とは？
これは、「中古住宅」として売るのではなく、「土地」をメインの商品として売る方法です。 広告には「土地（現況：古家あり）」と記載し、備考欄に「解体更地渡し相談可」や「現況渡し」といった条件を付けます。 ターゲットとなる買主は、「新築を建てるための土地を探している人」や「リノベーション素材を探している人」になります。
「古家付き土地」のメリット
メリット1：解体費用の「持ち出し」がなくて済む
最初から更地にして売ろうとすると、売れる前に解体費用（木造30坪で150万～250万円程度）を現金で支払わなければなりません。 古家付きで売り出し、「売買契約が決まってから、手付金や決済金で解体費用を支払う（解体更地渡し）」という特約を結べば、先行投資なしで売却できます。
メリット2：固定資産税の軽減措置を維持できる
土地の上に建物が建っていると、「住宅用地の特例」により、土地の固定資産税が最大6分の1に減税されています。 もし更地にしてから売れ残ってしまうと、翌年の固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまいます。古家を残しておけば、売れるまで安い税金のままで維持できます。
メリット3：リノベーション需要を取り込める可能性
最近は「古民家リノベーション」や「DIY」がブームです。売主様が「価値がない」と思っていても、買主にとっては「梁（はり）が立派で魅力的」「レトロな雰囲気が良い」と評価されることがあります。 解体せずにそのまま使ってもらえれば、解体費用分がお得になり、手取り額が増えます。
「古家付き土地」のデメリット
- イメージが湧きにくい： 古い家が建っていると、土地の広さや日当たりが確認しづらく、更地のライバル物件に比べて見劣りすることがあります。
- 解体費用の値引き交渉： 買主が解体する場合、「解体費用分（＋α）を値引きしてほしい」と言われるケースがほとんどです。結局、手取り額は想定より下がることがあります。
- 契約不適合責任： 土地として売る場合でも、地中埋設物（昔の浄化槽や瓦礫など）が見つかった場合の責任は負わなければなりません（特約で免責にすることも可能です）。
第4章：静岡市特有の事情！エリア別・売却戦略の立て方
静岡市は、エリアによって「土地の需要」や「法規制」が大きく異なります。ご実家がどのエリアにあるかによって、取るべき戦略（買取か、古家付き売却か）が変わります。
1. 葵区・駿河区の人気住宅地（安東、大岩、中田、東静岡など）
このエリアは土地の需要が非常に高く、更地にすれば即売れる可能性が高いです。
- おすすめ戦略： 「古家付き土地（仲介）」 まずは仲介で、強気の価格で売り出してみる価値があります。買主側も「多少解体費がかかっても、このエリアの土地が欲しい」と考えるため、高値売却が期待できます。ただし、道路付けが悪い（車が入らない）場合は、買取の方がスムーズかもしれません。
2. 清水区の住宅地・葵区の郊外（バス便エリア）
駅から遠いエリアや、人口減少が進んでいるエリアでは、土地の需要が限定的です。
- おすすめ戦略： 「買取」または「空き家バンク」 仲介で売り出しても、問い合わせが少なく長期化する恐れがあります。その間に維持費がかさむため、早めに買取で手放すのが賢明です。また、静岡市の「空き家バンク」に登録し、移住者やDIY好きの方に安く譲るという方法もあります。
3. ハザードマップにかかるエリア（浸水・土砂災害警戒区域）
静岡市には、安倍川や巴川流域の浸水想定区域や、山間部の土砂災害警戒区域が多く存在します。
- おすすめ戦略： 「買取」 災害リスクのあるエリアの古い家は、一般の買主が住宅ローンを組みにくい、あるいは心理的に敬遠するため、仲介では非常に売れにくいです。プロである不動産会社なら、リスクを踏まえた適正価格で買い取ることができます。
第5章：税金の話「空き家の3,000万円特別控除」を知っていますか？
古い家を売却する際、絶対に知っておくべき税制優遇措置があります。それが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。
これは、相続した空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益から最大3,000万円を控除（差し引く）できるという制度です。 通常、売却益には約20%の税金がかかりますが、この特例を使えば税金がゼロになる可能性もあります。
適用を受けるための主な条件
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）。
- 亡くなった親御さんが一人暮らしをしていたこと。
- 相続から売却まで、事業や貸付、居住の用に供されていないこと（ずっと空き家であること）。
- 売却代金が1億円以下であること。
- **「耐震リフォーム」をして売るか、「取り壊して更地」**にして売ること。
- ※令和6年1月1日以降の譲渡については、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または除却工事を行った場合も適用対象となりました（要確認）。
期限に注意！
この特例は、「相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却しなければなりません。 仲介でダラダラと売れ残ってしまうと、この期限を過ぎてしまい、数百万円単位の節税チャンスを逃すことになります。 期限が迫っている場合は、迷わず「買取」を選び、確実に期間内に売却を完了させることが、結果的に手取り額を増やすことにつながります。
第6章：【実録エピソード】私が担当した「そのまま売却」の成功事例
ここで、私が実際に担当させていただいた静岡市のお客様（D様：50代男性、県外在住）の事例をご紹介します。
【ご相談内容】 清水区にある築45年の木造実家をご相続。D様は東京にお住まいで、実家は3年間空き家状態。 庭木は隣の敷地に越境し、近所から苦情が来ている。室内は両親の荷物がそのままで、足の踏み場もない状態。「片付けに行く時間もないし、解体費用を出す余裕もない。とにかく手放したい」とのことでした。
【当社の提案】 現地を確認したところ、建物は雨漏りがあり再利用は困難でしたが、土地は40坪あり、駐車場も確保できる形状でした。 仲介で売るには、荷物の撤去と測量、庭木の伐採が必要で、D様の負担が大きすぎると判断。 そこで、「残置物そのままで、当社が現状有姿で買い取るプラン」をご提案しました。
【結果】 提示価格は350万円。仲介相場よりは安くなりましたが、D様は「片付け業者に見積もりを取ったら80万円と言われた。その費用も手間も浮いて、近所への迷惑もすぐに解消できるなら喜んでお願いしたい」と即決されました。 契約から2週間後には決済を行い、D様は静岡に来ることなく（郵送と司法書士への委任で）手続きを完了。 その後、当社で荷物を撤去し、建物を解体して更地にし、新しいご家族向けの土地として販売しました。
D様からは、「長年の胸のつかえが取れました。固定資産税の通知書を見るたびに憂鬱だったけれど、これでやっと肩の荷が下りました」と、大変感謝していただきました。
第7章：あなたの家はどっち向き？「仲介」vs「買取」最終判断チェック
最後に、あなたの状況に合わせて「仲介（古家付き）」と「買取」のどちらを選ぶべきか、判断基準をまとめました。
「仲介（古家付き土地）」が向いている人
- 時間がある人： 1年以上売れなくても困らない。
- 資金がある人： 解体費用や測量費用、維持費（固定資産税など）を支払う余裕がある。
- 立地が良い物件： 葵区・駿河区の人気エリアなど、土地としての価値が高い。
- 少しでも高く売りたい人： 手間やリスクを負ってでも、高値追求したい。
「買取（そのまま売却）」が向いている人
- 時間がない人： 相続税の期限がある、維持管理が限界、早く現金化したい。
- 資金をかけたくない人： リフォーム代や解体費、片付け費用を出したくない。
- 遠方に住んでいる人： 静岡まで管理に通えない。
- 面倒なことが嫌な人： 契約不適合責任などのトラブルを避けたい、近所に知られたくない。
- 築年数が古く、状態が悪い物件： 雨漏り、シロアリ、ゴミ屋敷状態など。
まとめ：古い家は「磨く」より「手放す」決断が、豊かさへの近道
リフォーム不要で古い家を売却する方法について、詳しく解説してきました。
- 買取なら現状渡し： リフォームも片付けも不要で、最短ルートで手放せる。ストレスフリーな選択肢。
- 古家付き土地： 立地が良ければ、解体せずにそのまま市場に出して高値を狙うことも可能。
- 3,000万円控除： 相続空き家の特例を使うなら、期限内に確実に売却することが最優先。
古い家にお金をかけてリフォームしても、その分高く売れるとは限りません。むしろ、リフォーム費用分すら回収できないケースの方が多いのが現実です。 ご自身で抱え込んで悩むよりも、「そのまま」の状態で価値を見出してくれるプロ（不動産会社）に任せるのが、最も経済的で、精神的にも楽な方法です。
株式会社森田不動産は、静岡市に地域密着し、数多くの「古い家・空き家」を取り扱ってきました。 ボロボロでも、雨漏りしていても、荷物が満載でも構いません。あなたの不動産に眠る「土地としての価値」や「再生の可能性」を見つけ出し、最適な売却プランをご提案します。
「まずは、いくらになるか知りたい」 「荷物がそのままでも本当に大丈夫？」
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