はじめまして。静岡県静岡市で不動産購入・売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。 現在、静岡市（葵区、駿河区、清水区）でマイホームを建てるための「土地探し」を始められたものの、思った以上に難航し、壁にぶつかっているのではないでしょうか。 「毎日ポータルサイトを見ているけれど、良いなと思う土地はすぐに売れてしまう…」 「静岡市の土地の相場が分からず、この価格が高いのか安いのか判断できない」 「ハザードマップや前面道路の状況など、専門的なチェックポイントが多すぎて不安」
土地探しは、家づくりという一大プロジェクトの中で、最も難しく、そして最もエネルギーを使う工程です。注文住宅を建てる方の約7割が「土地探しに半年以上かかった」あるいは「土地探しで一度挫折した」というデータもあるほどです。 特にここ静岡市は、北は山、南は海に囲まれた地形であり、平野部の宅地は限られています。さらに、葵区の中心部や駿河区の東静岡エリアなどの人気エリアは競争率が非常に高く、条件の良い土地はインターネットに出る前に「水面下」で売買されてしまうことも珍しくありません。
しかし、諦める必要はありません。土地探しには、プロだけが知っている「成功の法則」と「正しい手順」が存在します。これを知っているかどうかで、理想の土地に出会える確率は劇的に変わります。
そこでこの記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、2026年最新のエリア別土地相場、絶対に失敗しないための現地チェックポイント、そしてネットには出ない未公開物件（非公開情報）に出会うための具体的なテクニックまで、徹底的に解説します。単なる情報の羅列ではなく、私が現場で培ってきた「生きたノウハウ」を余すところなくお伝えします。
この記事を最後までお読みいただければ、静岡市での土地探しの「正解ルート」が見え、ご家族にとって最高の「終の棲家」となる土地に出会える準備が整います。
静岡市で土地探しに苦戦しているご家族、これから探し始める方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、理想のマイホーム実現のバイブルとしてお役立てください。
第1章：まずは敵を知る！静岡市の「土地相場」と「エリア特性」完全分析
土地探しを成功させる第一歩は、ご自身が希望するエリアの「リアルな相場」を正しく把握することです。 「予算2,500万円で、葵区の駅近に50坪の土地が欲しい」といった希望を持っていたとしても、実際の相場が「坪単価80万円（50坪で4,000万円）」であれば、その土地探しは永遠に終わりません。 まずは、静岡市3区（葵区・駿河区・清水区）の最新の相場観と、それぞれのエリア特性を深く理解しましょう。
1. 【葵区（あおいく）】利便性とステータスの中心地
葵区は、静岡駅・新静岡駅などのターミナル駅や県庁・市役所を擁する、静岡市の中心です。
- 平均坪単価目安：60万～100万円以上（住宅地）
- エリア別の特徴：
- 中心部（鷹匠、伝馬町、呉服町など）： 商業地としての需要が高く、坪単価は150万円～300万円を超えることもあります。一般の戸建て用地としては入手困難で、マンション用地としての取引が主となります。
- 人気住宅地（安東、大岩、城北、西草深など）： 「文教地区」として名高く、教育熱心なファミリー層に絶大な人気を誇ります。坪単価は70万～90万円前後。50坪の土地を購入するには、土地だけで3,500万円～4,500万円程度の予算が必要です。売り物件が出てもすぐに買い手がつく「超激戦区」です。
- 北部・郊外（羽鳥、麻機、千代田の奥など）： 駅からバス便や車移動が必須となるエリアです。坪単価は25万～45万円前後まで落ち着きます。自然豊かで静かな環境が得られ、40坪～60坪の広い土地を手頃な価格（1,500万円～2,500万円）で手に入れやすいのが魅力です。
2. 【駿河区（するがく）】再開発エリアと住環境のバランス
駿河区は、東名高速道路のICや国道1号線へのアクセスが良く、新しい街づくりが進んでいるエリアです。
- 平均坪単価目安：50万～85万円
- エリア別の特徴：
- 東静岡・曲金エリア： JR東静岡駅周辺の再開発により、静岡市内で最も地価上昇の勢いがあるエリアです。坪単価は70万～90万円前後。新しい商業施設や公園が整備され、若い世代に圧倒的な人気があります。
- 静岡駅南エリア（中田、南町、稲川など）： 駅へのアクセスが良く、フラットな地形で生活しやすいエリアです。坪単価は60万～80万円前後。根強い人気があり、資産価値が落ちにくいのが特徴です。
- 沿岸部・大谷・久能エリア： 海に近いエリアや、静岡大学周辺です。坪単価は30万～50万円前後。高台エリアは津波リスクがなく人気ですが、沿岸部の低地はハザードマップの影響で価格が抑えられている傾向があります。
3. 【清水区（しみずく）】コスパと広さを求めるならここ
清水区は、港町としての歴史を持ち、全体的に葵区・駿河区よりも相場が手頃です。
- 平均坪単価目安：30万～70万円
- エリア別の特徴：
- 草薙・御門台エリア： 清水区内では別格の人気エリアです。県立大学や美術館があり、文教地区としてブランド化されています。坪単価は50万～70万円前後と、駿河区の人気エリアに匹敵します。
- JR清水駅・新清水駅周辺： 商業施設が近く便利ですが、昔ながらの密集した住宅地も多いです。坪単価は40万～55万円前後。
- 郊外・北街道沿い（高橋、山原など）： 坪単価20万～35万円前後。1,000万円台で50坪以上の整形地が見つかることも多く、建物に予算をかけたい方や、平屋を建てたい方に最適なエリアです。
第2章：ネットでは見つからない？「良い土地」に出会うための3つのステップ
SUUMOやアットホームなどのポータルサイトを毎日チェックしているのに、なかなか「これだ！」という土地が見つからない…。そんな「土地探し迷子」に陥っていませんか？ 実は、本当に条件の良い土地（Aランク物件）は、インターネットに出る前に売れてしまうことがほとんどです。ここでは、そんな競争を勝ち抜くための具体的なステップを解説します。
ステップ1：希望条件の「優先順位」を明確にする（家族会議）
「駅近で、南向きで、60坪あって、整形地で、安くて、ハザードマップも安全な土地」 …残念ながら、そんな魔法のような土地は存在しません。もしあったとしても、相場の1.5倍以上の価格になります。 土地探しで最も重要なのは、「何を諦めて、何を取るか」という優先順位の整理です。家族会議を開き、以下の要素に順位をつけましょう。
- 立地（エリア・駅距離）： 子供の転校を避けるための学区限定か？通勤時間を30分以内にしたいか？
- 予算（総額）： 土地＋建物＋諸費用の総額から逆算した、絶対防衛ラインとなる土地予算。
- 広さ・形状： 駐車場は並列2台必須か？庭でBBQがしたいか？
- 環境： 日当たり重視か？静かさ重視か？
例えば、「広さは妥協してでも駅近を選ぶ（3階建てにする）」のか、「駅から離れても広い庭と平屋を選ぶ」のか、軸を決めることが迷いを断ち切る鍵となります。
ステップ2：ネット情報の「見方」を変える（宝探しの視点）
ネットに出ている土地情報は、大きく分けて「売れ残っている土地」か「出たばかりの土地」のどちらかです。しかし、一見条件が悪そうな土地でも、視点を変えれば「お宝物件」になることがあります。
- 「古家付き土地」を狙う： 「更地渡し」ではなく、古い家が建ったまま売られている土地です。解体費用がかかる分、土地値が相場より安く設定されていることがあります。解体してしまえば、更地と何ら変わりません。
- 「建築条件付き土地」を検討する： 指定された建築会社で建てることを条件に売られている土地です。土地の利益を抑えている場合が多く、割安で購入できるチャンスがあります。もし指定された建築会社が気に入れば、非常に合理的な選択肢となります。
- 「変形地・旗竿地」をアイデアで攻略する： 正方形ではない土地や、道路から奥まった旗竿地は価格が安いです。しかし、設計士の腕次第で、プライバシー性が高く、採光も工夫された素晴らしい家が建つ可能性があります。
ステップ3：不動産会社に「未公開物件」を紹介してもらう（最重要）
これが最大の攻略法です。 不動産会社は、売主様から売却の相談を受けた段階で、まず「自社の顧客リスト」に登録されている、購入意欲の高いお客様に個別に紹介します（これを「レインズ登録前の水面下取引」と呼びます）。そこで売れなかった場合に初めて、ネットに掲載して広く募集をかけます。 つまり、「不動産会社の優良顧客リスト」に入ることが、良い土地を誰よりも早く手に入れる唯一の方法なのです。
「〇〇エリアで、予算〇〇万円で探しています」と、地域の不動産会社に直接訪問して相談し、本気度を伝えておくことが大切です。メール登録だけでなく、担当者と顔を合わせて関係性を作っておくと、「〇〇さん、実は今度こんな土地が出る予定なんですが…」と、一番に電話をもらえるようになります。
第3章：土地購入で失敗しないための「現地チェックリスト」完全版
図面上では良さそうに見えても、実際に現地に行くと「イメージと違う」ということはよくあります。 候補の土地が見つかったら、必ず現地に足を運び、以下のポイントをチェックしましょう。プロが見ている視点を共有します。
1. 「境界」と「越境」の確認
- 境界標（杭）はあるか？： 隣地との境界を示すコンクリート杭や金属プレートが四隅にあるか確認しましょう。これがないと、後々隣人とのトラブルになります。
- 越境物はないか？： 隣の家の木の枝、屋根の庇（ひさし）、エアコンの室外機などが、こちらの敷地に入り込んでいないか。逆にこちらの所有物が越境していないかを確認します。これらは購入前に「覚書」を交わすなどの対策が必要です。
2. 接道状況とセットバック
- 前面道路の幅員： 道路の幅は4m以上あるか？4m未満の場合、建物を建てる際に敷地の一部を道路として提供する「セットバック（道路後退）」が必要になり、実際に使える面積が減ってしまいます。
- 車の出し入れ： 図面では分からなくても、実際に自分の車で現地に行き、駐車のしやすさを確認しましょう。電柱が邪魔で入れにくい、道路が狭くて対向車とすれ違えない、といった問題がないかチェックします。
3. 高低差と擁壁（ようへき）の状態
- 道路との高低差： 道路より敷地が高い、あるいは低い場合、階段やスロープの設置費用がかかります。
- 擁壁の安全性： 土留めの壁（擁壁）がある場合、それが現在の建築基準法に適合した安全なものか（検査済証があるか）、古くて危険なものかを確認します。古い「空石積み」の擁壁などは、やり替え工事に数百万円～1,000万円近くかかるリスクがあります。静岡市の山手エリア（葵区北部や清水区など）では特に注意が必要です。
4. インフラ（水道・ガス・下水）の引き込み
- 上下水道の引き込み： 敷地内に水道メーターや最終枡があるか？もし引き込みがない場合、前面道路から配管を引き込む工事費（数十万円～）が別途かかります。
- ガス種別： 都市ガスが来ているか、プロパンガスか。ランニングコストに影響します。
5. 周辺環境と「時間帯を変えた」チェック
- 時間帯を変えて見る： 晴れた日の昼間だけでなく、「雨の日（水はけを確認）」「夜間（街灯の明るさや人通りを確認）」「平日と休日（交通量や騒音を確認）」に現地を訪れてみましょう。
- 嫌悪施設の有無： ゴミ置き場の位置、工場の音やニオイ、高圧電線、墓地などが気にならない距離かを確認します。
第4章：静岡市特有のリスク！「ハザードマップ」と防災対策
静岡市で土地を買う以上、地震や津波、水害への備えは避けて通れません。 「安かったから」と飛びついた土地が、実は災害リスクの高い場所だった…とならないよう、必ず以下のマップを確認してください。
1. 洪水・内水氾濫リスク（浸水想定区域）
静岡市には安倍川、巴川、藁科川などの河川が流れています。 特に注意が必要なのが、清水区を中心とした「巴川流域」です。このエリアは「お皿の底」のような地形をしており、大雨が降ると雨水が川に流れ込めず、市街地にあふれ出す「内水氾濫」のリスクがあります。過去に七夕豪雨などの被害があった地域は、浸水履歴を必ず確認し、基礎を高くするなどの対策予算を見込んでおく必要があります。
2. 津波リスク（津波浸水想定区域）
駿河区や清水区の沿岸部は、南海トラフ巨大地震発生時の津波浸水想定区域に含まれている場所があります。 ハザードマップで「何メートルの津波が来る想定か」「到達時間はどれくらいか」を確認し、避難経路や避難タワーの位置も把握した上で、納得して購入することが重要です。
3. 土砂災害リスク（土砂災害警戒区域）
葵区の北部や、駿河区の日本平周辺、清水区の山間部などには、「土砂災害警戒区域（イエローゾーン）」や「土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）」が存在します。 イエローゾーンは建築可能ですが、重要事項説明の対象となります。レッドゾーンは建築に厳しい制限がかかる上、住宅ローンが組みにくい場合があるため、原則として避けた方が無難です。
第5章：土地購入にかかる「諸費用」と「隠れたコスト」の正体
「土地価格2,000万円」と書いてあっても、支払総額が2,000万円で済むわけではありません。 土地購入には、物件価格の他にも様々な費用がかかります。これらを見落として資金計画を立てると、後で「建物にかけるお金がなくなった！」という事態に陥ります。
必ずかかる「諸費用」（土地価格の5%～10%程度）
- 仲介手数料： 不動産会社に支払う手数料。（土地価格×3%＋6万円）＋消費税が上限です。 （例：2,000万円の土地なら約72.6万円）
- 登記費用： 所有権移転登記にかかる登録免許税と、司法書士への報酬。（30万～50万円程度）
- 印紙代： 売買契約書に貼る収入印紙。（1万円～3万円程度）
- 固定資産税・都市計画税の精算金： 引き渡し日以降の分を日割り計算して売主へ支払います。（数万円～十数万円）
土地の状態によってかかる「隠れたコスト」
これらが意外と高額になります。購入前に見積もりが必要です。
- 解体費用： 古家がある場合。木造30坪で150万円～250万円程度が目安ですが、アスベストが含まれているとさらに高額になります。
- 地盤改良費： 購入後の地盤調査で「地盤が弱い」と判定された場合にかかる補強工事費。50万円～150万円程度。静岡市の平野部（特に元田んぼだった場所など）は軟弱地盤が多く、予算取りしておくのが賢明です。
- 造成費用： 擁壁のやり替えや、土の入れ替え、盛土などが必要な場合。数百万円単位になることも。
- 上下水道引き込み工事費： 前述の通り、引き込みがない場合は数十万円～100万円程度かかります。
- 水道加入金（分担金）： 新たに水道メーターを設置する際に静岡市へ納めるお金。口径13mmで約13万円、20mmだとさらに高くなります。
第6章：【実録エピソード】私が担当したお客様の「土地探し成功事例」
ここで、私が実際に担当させていただいたお客様（B様：30代夫婦＋子供2人）の事例をご紹介します。
B様は当初、「葵区の駅徒歩15分圏内、50坪、予算3,000万円」という条件で探されていました。しかし、葵区の人気エリアでこの条件を満たす土地は、相場的に4,500万円以上。半年間探しても見つからず、疲弊されていました。
そこで私は、B様に以下の提案をしました。 「駅からの距離を徒歩25分（自転車圏内）まで広げませんか？その代わり、バスの本数が多く、平坦なエリアを狙いましょう」 「そして、少し形の悪い『変形地』も候補に入れましょう。設計次第で化けます」
その数週間後、私はある「三角形に近い変形地」の情報を入手しました。駅からは少し距離がありましたが、バス停が目の前で、スーパーも徒歩圏内。何より坪単価が相場より2割も安く、55坪で2,200万円という価格でした。 すぐにB様にご紹介し、提携している建築家にも同行してもらいました。建築家は「この三角形の角を駐車場にして、広い部分に建物を配置すれば、南側にプライベートな庭が取れます。素晴らしい家になりますよ」と太鼓判を押しました。
結果、B様はその土地を購入。浮いた予算で建物にお金をかけ、こだわりの注文住宅を建てられました。 「最初は変形地なんて論外だと思っていましたが、プロのアドバイスを聞いて本当によかった。土地を安く買えた分、キッチンやお風呂をグレードアップできて大満足です」 と、今でも感謝のお言葉をいただきます。
このように、条件を少し緩和したり、プロの視点を入れたりすることで、膠着していた土地探しが一気に動き出すことがあるのです。
第7章：まとめ・静岡市の土地探しは「パートナー選び」で決まる
静岡市での土地探しについて、相場から見つけ方、注意点まで徹底解説してきました。
- 相場を知る： エリアごとの坪単価を把握し、高望みしない現実的な予算を組む。
- 優先順位を決める： 立地、広さ、価格のどこを妥協するか、家族で軸を決める。
- 未公開物件を狙う： ネットだけで探さず、不動産会社に直接相談し、顧客リストに入る。
- 現地とリスクをチェック： 境界、高低差、インフラ、ハザードマップを徹底確認する。
- 総予算で考える： 土地代だけでなく、諸費用や造成費、地盤改良費を含めた資金計画を立てる。
土地探しは、情報戦であり、スピード勝負です。しかし、焦って決めるのは禁物です。一生に一度の大きな買い物だからこそ、信頼できるパートナー（不動産会社）を見つけることが、成功への最短ルートとなります。
「自分たちの予算で、どのエリアなら買えるのか知りたい」 「ネットには載っていない、地元のリアルな情報が欲しい」 「気になる土地があるけれど、プロの目でチェックしてほしい」
そんな悩みをお持ちの方は、ぜひ一度、株式会社森田不動産にご相談ください。 私たちは静岡市に密着し、地元の地主様や独自のネットワークを持っています。あなたの希望条件を登録していただければ、ネットに出る前の「とっておきの土地情報」を優先的にご紹介いたします。 また、土地探しと並行して、資金計画（住宅ローン）や建築会社のご紹介まで、トータルでサポートさせていただきます。
まずは無料相談から、理想のマイホームへの第一歩を踏み出しましょう。皆様からのご連絡を、心よりお待ちしております。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション購入をサポートしています。静岡市の不動産購入は株式会社森田不動産にお任せください。
