はじめまして。静岡県静岡市で不動産購入・売却を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の鈴木と申します。
このコラムをご覧いただき、誠にありがとうございます。
現在、静岡市でのマイホーム購入を検討されている皆様は、希望と同時に多くの迷いを抱えていらっしゃるのではないでしょうか。「自然豊かで気候も温暖な静岡市は住みやすさ抜群と聞くけれど、実際に永住するならどのエリアが良いのだろう？」
「葵区、駿河区、清水区、それぞれの特徴や雰囲気、そして住宅価格の違いがいまいち分からない…」
「高い買い物だからこそ、エリア選びで絶対に失敗したくない！」
そのお気持ち、痛いほどよく分かります。静岡市は政令指定都市として都市機能が集約された「コンパクトシティ」でありながら、3つの区それぞれが全く異なる「顔」と「相場観」を持っています。
例えば、通勤の利便性を最優先して葵区を選んだものの、子育て環境や公園の広さを求めて駿河区にすればよかったと後悔するケースや、逆に価格の安さだけで清水区を選び、通勤渋滞に悩まされるケースなど、エリア選びのミスマッチは少なくありません。
マイホーム購入は、単に「建物」を買うだけでなく、その後の何十年という「暮らし（環境）」を買うことです。だからこそ、各区のメリットだけでなく、デメリットや将来的な資産価値の動向まで含めて、深く理解しておく必要があります。
そこでこの記事では、静岡市の不動産市場を知り尽くしたプロの視点から、静岡市3区（葵区・駿河区・清水区）の住みやすさ、子育て・教育環境、治安、災害リスク、そして気になる最新の住宅価格（土地・マンション相場）まで、徹底的に比較・解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、あなたの家族構成やライフスタイル、予算にジャストフィットする「静岡市のエリア」が明確に見えてくるはずです。インターネット上の表面的な情報だけでは分からない、地元のリアルな肌感覚を含めた深掘り情報をお届けします。
静岡市で理想のマイホーム探しをされているご家族、エリア選びで悩んでしまっている方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、後悔のない住まい選びの羅針盤としてお役立てください。
静岡市の全体像：3区が織りなす「コンパクトシティ」の魅力
各区の詳細に入る前に、まずは静岡市全体の魅力と構造を俯瞰しておきましょう。
静岡市は、北は南アルプスから南は駿河湾まで広がる豊かな自然と、徳川家康公ゆかりの歴史文化、そして高度な都市機能が調和した街です。
「住みやすさ」の共通点：
- 温暖な気候： 冬でも雪が降ることは極めて稀で、年間を通して過ごしやすい気候です。
- 交通アクセス： 新幹線「ひかり」が停車する静岡駅を中心に、東名・新東名高速道路が走り、東京や名古屋へのアクセスが抜群です。
- コンパクトシティ構想： 居住機能や都市機能を特定のエリアに集約させる街づくりが進んでおり、車がなくても生活しやすいエリアが多いのが特徴です。
しかし、一歩踏み込んで「区」単位で見ると、その住環境は大きく異なります。ここからは、各区を徹底解剖していきます。
徹底解剖①【葵区（あおいく）】静岡市の心臓部！利便性と格式の街
葵区は、静岡市の北側全域を占める区であり、JR静岡駅、静岡県庁、静岡市役所、そして「おまち」と呼ばれる中心繁華街を擁する、名実ともに静岡市の中心地です。
葵区の特徴と住みやすさ
1. 圧倒的な利便性と都市機能
葵区の中心部（駅周辺～お堀周辺）は、パルシェ、松坂屋、新静岡セノバ、伊勢丹といった大型商業施設が徒歩圏内に集結しています。スーパーマーケット、銀行、病院、飲食店も網羅されており、車を持たない生活（カーフリー）も十分に可能です。
「仕事帰りにデパ地下で買い物」「休日は歩いて映画館へ」といった、都会的なライフスタイルを享受できるのが葵区の最大の魅力です。
2. 「文教地区」としての教育環境
葵区は、教育に関心の高い家庭が集まるエリアとしても知られています。特に「安東（あんどう）」「大岩（おおいわ）」「城北（じょうほく）」エリアは、公立小中学校の評判が良く、静岡高校などの進学校へのアクセスも良いことから、一種のブランドエリアとなっています。
「子供のために良い学区に住みたい」という理由で、葵区のご指名買いをするファミリー層は後を絶ちません。
3. 歴史と文化の薫り
駿府城公園をはじめ、浅間神社などの歴史的スポットが多く、街全体に落ち着いた格式があります。お祭りやイベントも多く、市民としての誇りを感じられる街です。
一方で、北部は「オクシズ」と呼ばれる広大な中山間地域が広がっており、キャンプや温泉などのレジャーも身近に楽しめます。
葵区のデメリット（注意点）
- 住宅価格が高い： 静岡市内で最も地価が高く、広い一戸建てを持つにはかなりの予算が必要です。
- 交通渋滞： 中心部は交通量が多く、朝夕の渋滞が激しい箇所があります。
- 駐車場の確保： マンションや戸建てを問わず、駐車場の賃料が高く、確保が難しいエリアがあります。
徹底解剖②【駿河区（するがく）】発展する新しい街！利便性と開放感
駿河区は、JR静岡駅の南側に位置し、安倍川以東の平野部を中心としたエリアです。近年、目覚ましい発展を遂げており、若い世代からの支持が急上昇しています。
駿河区の特徴と住みやすさ
1. 再開発が進む「東静岡」エリア
JR東静岡駅周辺（曲金、東静岡）は、かつての操車場跡地などが再開発され、タワーマンションや大型商業施設（マークイズ静岡）、グランシップ（コンベンションセンター）などが立ち並ぶ、近未来的な街並みが形成されています。
道路も広く整備されており、新しくて綺麗な街で暮らしたいという層に絶大な人気を誇ります。
2. 車移動に最適な交通拠点
東名高速道路の「静岡インターチェンジ」や「日本平久能山スマートIC」があり、国道1号線や国道150号線へのアクセスも良好です。県外への出張が多い方や、休日は車で遠出をするアクティブなファミリーにとって、これ以上ない便利な立地です。
3. 文化とレジャーの宝庫
日本平動物園、静岡県立美術館、登呂遺跡といった文化・レジャー施設が多く点在しています。また、広野海岸公園など海沿いの大型公園も整備されており、子供をのびのびと遊ばせる環境が整っています。地形が平坦なため、自転車での移動が苦にならないのも、主婦層には嬉しいポイントです。
駿河区のデメリット（注意点）
- 災害リスク（津波・浸水）： 海に面しているため、沿岸部は津波のリスクを考慮する必要があります。また、海抜が低いエリアでは大雨時の内水氾濫に注意が必要です。ハザードマップの確認は必須です。
- 駅からの距離： JRの駅は静岡駅、東静岡駅、安倍川駅、用宗駅がありますが、駅から離れたバス便エリアも多く、車がないと不便に感じる場所もあります。
徹底解剖③【清水区（しみずく）】港町の情緒とコスパ！温かいコミュニティ
清水区は、旧清水市のエリアであり、国際貿易港である清水港を中心に発展してきた港町です。静岡市との合併後も独自の文化とプライドを持ち続けています。
清水区の特徴と住みやすさ
1. 圧倒的なコストパフォーマンス
葵区・駿河区と比較して、土地や住宅の価格相場が割安です。「同じ3,000万円の予算でも、葵区なら狭小住宅、清水区なら庭付きの広い一戸建てが買える」というケースが多々あります。
予算を抑えつつ、広い住環境を手に入れたい方にとって、清水区は非常に魅力的な選択肢です。
2. 人気の「草薙（くさなぎ）」エリア
清水区の中でも、静岡市（駿河区）との境界にある「草薙」「御門台」エリアは別格の人気を誇ります。県立大学や美術館があり、JRと静鉄の駅が近接しているため交通利便性が高く、文教地区としてのブランドも確立されています。このエリアの地価は葵区や駿河区の人気エリアに匹敵します。
3. 独自の文化と温かいコミュニティ
「ちびまる子ちゃん」の舞台としても知られる通り、下町情緒あふれる温かいコミュニティが残っています。サッカー（清水エスパルス）熱が高く、地域全体で子供を見守る風土があります。エスパルスドリームプラザなどの商業施設もあり、休日も区内で完結できる楽しさがあります。
清水区のデメリット（注意点）
- 静岡中心部への距離： 通勤先が葵区や駿河区の場合、場所によっては通勤時間がかかります。主要道路（南幹線、北街道）の渋滞も考慮する必要があります。
- 災害リスク（水害）： 巴川流域のエリアは、過去に浸水被害（七夕豪雨など）があった地域であり、現在も大雨時のリスク管理が必要です。
静岡市3区の「住宅価格（相場）」を詳細比較【2025年最新版】
住みやすさと並んで重要なのが「価格」です。ここでは、具体的な数字を交えて相場を比較します。（※相場は立地条件、築年数、市場動向により変動します。あくまで目安としてご覧ください）
土地価格（坪単価）のリアルな相場
| エリア分類 | 坪単価の目安 | 具体的なエリア例 |
| 葵区・超一等地 | 100万円以上 | 呉服町、紺屋町、鷹匠 |
| 葵区・人気住宅地 | 60万～80万円 | 安東、大岩、城北、西草深 |
| 駿河区・人気住宅地 | 60万～85万円 | 東静岡、曲金、中田、南町 |
| 駿河区・標準住宅地 | 40万～60万円 | 大谷、小鹿、高松、下川原 |
| 清水区・人気住宅地 | 50万～70万円 | 草薙、御門台、中之郷 |
| 清水区・標準住宅地 | 25万～45万円 | 桜橋、高橋、興津 |
分析：
葵区の中心部や人気学区は依然として高値安定です。駿河区の東静岡エリアは人気上昇に伴い価格も高騰しており、葵区に迫る勢いです。一方で、清水区（草薙以外）や各区のバス便エリアは価格が落ち着いており、狙い目と言えます。
新築一戸建て（建売住宅）の購入予算イメージ
- 葵区・駿河区（人気エリア）： 4,500万円 ～ 6,500万円土地が高いため、総額も高くなります。30坪程度の土地に3階建ての狭小住宅というスタイルも多いです。
- 駿河区（南部）・清水区（中心部）： 3,500万円 ～ 4,500万円一般的なファミリー層が最も購入しやすい価格帯です。駐車場2台付きの2階建てが標準的です。
- 清水区（郊外）・葵区（北部）： 2,500万円 ～ 3,500万円非常にリーズナブルに購入可能です。車通勤が苦にならなければ、住居費を大幅に抑えられます。
中古マンションの市場動向
- 葵区（駅近）： 資産価値が落ちにくく、築10年でも4,000万円台で取引されることがあります。リセールバリュー（再販価値）を重視するなら葵区の駅近マンションが最強です。
- 駿河区（東静岡）： 大規模マンションが多く、子育て世代に人気です。価格は上昇傾向にあります。
- 清水区： 1,000万円台～2,000万円台で購入できる良質な中古マンションも多く、リノベーション前提で購入する方におすすめです。
徹底比較！「子育て環境」と「教育事情」
ファミリー層にとって最重要項目である「子育て・教育」の視点で3区を比較します。
学校選びと学区のブランド力
- 葵区： 「公立王道」のエリアです。安東小・安東中、城北小・観山中などの学区は、転勤族や教育熱心な層が多く、落ち着いた学習環境が整っています。塾や予備校も静岡駅周辺に集中しており、通学に便利です。
- 駿河区： 静岡大学や県立大学（一部）があり、アカデミックな雰囲気があります。新しい住民が多いエリアでは、PTAなどのしがらみが比較的少ない傾向もあります。
- 清水区： 清水東高校などの進学校がありますが、学区によるブランド差は葵区ほど強くありません。地域密着型の子育て環境です。
公園と遊び場事情
- 葵区： 駿府城公園という巨大な緑地がありますが、住宅街の中の公園は比較的小規模なものが多いです。その分、オクシズに行けば大自然が待っています。
- 駿河区： 日本平動物園、広野海岸公園（海賊船の遊具で有名）、グランシップの芝生広場など、子供が一日中遊べる大型施設が充実しています。
- 清水区： 日本平や三保の松原など、景勝地が遊び場になります。秋葉山公園なども人気です。
医療費助成と待機児童（静岡市共通）
静岡市では、こども医療費助成制度により、18歳（高校生相当）までの通院・入院にかかる医療費が実質無料（自己負担金500円/回など）となっています。これは3区共通の大きなメリットです。
待機児童については、市全体で解消に向けた取り組みが進んでいますが、葵区・駿河区の特定エリア（マンション急増地域など）では、希望する園に入りにくい「隠れ待機児童」の問題も一部で見られます。購入前に、希望エリアの保育園の空き状況を市役所で確認することをおすすめします。
徹底比較！「災害リスク」と「安全性」
長く安心して住むためには、ハザードマップの確認が不可欠です。各区の地理的特性から見たリスクを比較します。
津波・高潮リスク
- 駿河区・清水区： 駿河湾に面しているため、沿岸部は南海トラフ巨大地震発生時の津波浸水想定区域に含まれている場所があります。
- 葵区： 海に面していないため、津波の直接的なリスクはありません。これが「葵区信仰（葵区なら安心）」の根拠の一つとなっています。
洪水・浸水リスク
- 葵区・駿河区： 安倍川という一級河川が流れていますが、堤防整備は進んでいます。注意すべきは「内水氾濫（大雨で排水が追いつかないこと）」で、これは区を問わず低い土地で発生リスクがあります。
- 清水区： 巴川流域は、お皿の底のような地形のため、大雨時に水が溜まりやすい特性があります。過去の教訓から遊水地などの対策が進んでいますが、ハザードマップでの確認は必須です。
土砂災害リスク
- 各区とも、山沿いのエリア（葵区の北部、駿河区の日本平周辺、清水区の山間部）では土砂災害警戒区域が存在します。
【不動産購入の鉄則】
「〇〇区だから危険」「〇〇区だから安全」と一概には言えません。同じ区内でも、通り一本隔ててリスクが異なることもあります。必ずご自身の検討物件ごとの「ハザードマップ」を詳細に確認しましょう。
私が担当したお客様の決断
ここで、私が実際に担当させていただいたお客様（A様ご家族：夫・妻・子2人）の事例をご紹介します。エリア選びの参考にしてください。
当初、A様は「資産価値が落ちない葵区の駅近マンション」をご希望でした。しかし、ご予算と希望する広さ（4LDK）のバランスが合わず、物件探しは難航しました。葵区の駅近で4LDKとなると、予算を大幅にオーバーしてしまうのです。
そこで私は、視点を変えて「駿河区の東静岡エリア」と「清水区の草薙エリア」をご提案しました。
特に草薙エリアの中古一戸建てをご案内した際、A様は「葵区より価格が抑えられているのに、庭も広くて、駅も近くて、学校の雰囲気も良い！」と大変驚かれました。
最終的にA様は、「葵区というブランド」よりも「家族がのびのび暮らせる広さと住環境」を優先し、清水区草薙エリアの一戸建てを購入されました。
後日、「通勤は電車一本で楽だし、休日は庭で子供と庭で遊ぶことができて最高です。あの時、視野を広げてくれて本当によかった」と嬉しいお言葉をいただきました。
このように、最初の希望エリアに固執せず、視野を広げることで「理想の暮らし」に出会えることが多々あります。
まとめ：あなたにおすすめの区はここ！
最後に、これまでの比較を基に、タイプ別のおすすめエリアをまとめます。
【葵区】がおすすめな人
- 「時間」を買いたい人： 通勤・通学・買い物の時間を短縮し、効率的に暮らしたい。
- 資産防衛重視の人： 将来売却する際も、値を下げたくない。
- 教育環境最優先の人： 特定の学区で子供を育てたい。
【駿河区】がおすすめな人
- アクティブなファミリー： 車でフットワーク軽く動きたい、休日はお出かけしたい。
- 新しいもの好きの人： 整備された綺麗な街並み、新しいマンションで暮らしたい。
- バランス重視の人： 利便性も自然も、程よく享受したい。
【清水区】がおすすめな人
- ゆとりある暮らしを求める人： 予算内で広い家、広い庭を手に入れたい。
- 地域との繋がりを大切にする人： 温かいコミュニティの中で子育てしたい。
- リノベーション派の人： 手頃な中古物件を買って、自分好みに改装したい。
静岡市は、3区それぞれに素晴らしい魅力があります。大切なのは、世間の評判やイメージだけでなく、「あなたのご家族にとっての幸せ」がどのエリアにあるかを見極めることです。
もし、「まだエリアが絞りきれない」「自分たちの予算で買える一番良いエリアを知りたい」と思われたら、ぜひ私たち株式会社森田不動産にご相談ください。
私たちは静岡市全域を網羅する地域密着の不動産会社として、ネットの情報だけでは分からない「地域の空気感」や「将来性」、そして「ハザードリスク」まで包み隠さずお伝えし、あなたにベストな選択をご提案いたします。
静岡市の一戸建て、土地、マンション購入は、私たちにお任せください。あなたの新しい生活のスタートを、全力でサポートさせていただきます。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション購入をサポートしています。静岡市の不動産購入は株式会社森田不動産にお任せください。
