はじめまして。静岡県静岡市で不動産売却・査定を専門にサポートしております、株式会社森田不動産の森田と申します。
このコラムをご覧いただき、ありがとうございます。 おそらく、静岡市（葵区、駿河区、清水区）にマンションをお持ちで、将来的な売却や住み替えを考え始めたとき、「うちのマンションは築年数が経っているけれど、一体いくらで売れるのだろう？」「相場が下がる前に売るべきか、まだ待つべきか？」といった疑問やご不安をお持ちではないでしょうか。
マンションの価値は「築年数」と共に変化しますが、それは単に「古くなれば安くなる」という単純なものではありません。特にここ静岡市においては、エリアの特性や市場の需要によって、築年数ごとの価格下落率や「売り時」のタイミングが大きく異なります。
そこでこの記事では、静岡市の中古マンション相場と築年数の関係性について、実際の市場データとプロの視点から徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、静岡市における「築年数別の価格推移」のリアルな実情、ご自宅のマンションが今「売り時」なのかどうかの判断基準、そして少しでも高く売るための具体的な戦略まで、マンション売却の成功に必要な知識が全てわかります。
静岡市でマンション売却を検討中のご家族、将来の資産価値が気になる方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、後悔のない売却計画にお役立てください。
静岡市の中古マンション相場：築年数ごとの「価格推移」の真実
まず、静岡市（葵区・駿河区・清水区）の中古マンション市場において、築年数が経過するごとに価格（相場）がどのように変化していくのか、その全体像と特徴を解説します。
築5年・10年・20年…価格下落のカーブを知る
一般的に、新築マンションの価格は「鍵を開けた瞬間」に下がると言われますが、その後の下落カーブは一定ではありません。
- 築浅（築0年～築5年）： 価格の下落幅は緩やかです。特に静岡市の人気エリア（葵区の中心部や駿河区の東静岡駅周辺など）では、新築時とほぼ変わらない価格、あるいは新築価格の高騰に引っ張られて「新築以上」の価格で取引されるケースも見られます。
- 築10年～築20年： ここで下落カーブが少し大きくなります。新築時のプレミアム価値がなくなり、設備（給湯器やコンロなど）の交換時期も近づくため、実需（住むための購入）としての冷静な評価額に落ち着いていきます。
- 築20年～築25年： 価格の下落が底に近づきます。この時期になると、物件価格が手頃になるため、「購入してフルリノベーションしたい」という層からの需要が高まり、取引件数が増える傾向があります。
- 築30年以上： 建物自体の価値評価はほぼ横ばいになります。立地条件（土地の価値）や管理状態の良し悪しが価格を決定づける要因となります。
静岡市のエリア特性による「築年数」の影響の違い
静岡市はエリアによって、築年数の影響度合いが異なります。
- 葵区（中心部・駅近）： 資産価値が維持されやすく、築年数が古くても値崩れしにくい傾向があります。「築30年でも立地が良いから欲しい」という需要が強いためです。
- 駿河区・清水区（郊外エリア）： 駅からの距離があるマンションなどは、築年数による価格競争が激しくなります。近隣に新築マンションや新しい戸建てが供給されると、そちらに需要が流れてしまい、相場が下がりやすい傾向があります。
【築年数別】静岡市の中古マンション売却タイミングの見極め方
ご自宅のマンションの築年数に合わせて、今が「売り時」なのか、それとも「もう少し待っても良いのか」、その判断基準となる見極め方を解説します。
築5年～10年未満：高値売却の「ゴールデンタイム」
売却タイミング： 「今すぐ検討すべき」 理由： まだ設備も新しく、外観も綺麗なため、新築マンションと比較検討する層に強くアピールできます。静岡市では新築マンションの供給価格が高騰しているため、「築浅の中古」は割安感があり、非常に人気があります。 高く売るコツ： 「新築同様の綺麗さ」をアピールするため、内覧前の徹底的な掃除や整理整頓が効果的です。
築11年～20年：大規模修繕前の「駆け込み期」
売却タイミング： 「大規模修繕の前」がおすすめ 理由： 多くのマンションで築12年～15年頃に「第1回大規模修繕工事」が行われます。この時期は修繕積立金が値上げされるタイミングでもあります。積立金が上がる前に売却することで、買主様にとってのランニングコストの懸念を減らせる場合があります。 また、住宅ローン控除などの税制優遇が受けやすい築年数（築25年以内など）であることも、売りやすさを後押しします。
築21年～30年：「リノベーション素材」としての需要期
売却タイミング： 「価格戦略」次第でいつでも 理由： 価格が手頃になり、静岡市内の一次取得層（初めて家を買う若い夫婦など）がメインターゲットになります。「現状のまま安く買って、自分好みにリフォームしたい」という需要とマッチします。 高く売るコツ： あえてリフォームせずに「現況渡し」とするか、水回りだけ新品にして「即入居可」とするか、ターゲットに合わせた戦略が重要になります。
築31年以上：「管理状態」が勝負の分かれ目
売却タイミング： 「管理組合の状況」が良い時 理由： 旧耐震基準（1981年以前）の物件も含まれてきます。建物としての古さは否めないため、「管理状態（清掃、修繕履歴、修繕積立金の残高）」が良いかどうかが、資産価値を維持する生命線です。 注意点： 「建て替え」の話が出ている場合は、売却が難しくなる（または逆に投機的需要が出る）ケースもあるため、専門家への相談が必須です。
静岡市の中古マンション相場を左右する「築年数以外」の3大要素
マンションの価格は築年数だけで決まるわけではありません。築年数が古くても高く売れる物件には、共通する「3つの要素」があります。
要素①：立地（駅距離と学区）
静岡市において「立地」は絶対的な価値基準です。 特に「JR静岡駅・東静岡駅・清水駅などの主要駅から徒歩10分圏内」や、「人気の小学校区（葵区の安東・城北エリアなど）」にあるマンションは、築年数が古くても相場は高値で安定しています。逆に、駅からバス便のマンションは、築年数による下落幅が大きくなる傾向があります。
要素②：管理状況（修繕履歴）
「マンションは管理を買え」と言われる通り、管理組合がしっかり機能しているかどうかが、築年数を経たマンションの価値を決定づけます。 エントランスが清潔に保たれているか、外壁の塗装や防水工事が適切に行われているか、長期修繕計画が見直されているか。これらは、内覧に来た購入希望者が厳しくチェックするポイントであり、査定額にも大きく影響します。
要素③：階数と眺望（富士山ビューなど）
同じマンション内でも、階数によって価格は異なります。一般的に上層階ほど価格は高くなります。 特に静岡市ならではの要素として、「富士山が見える」「駿河湾が見える」「南向きで日当たりが良い」といった眺望・採光の良さは、築年数に関係なく強力なアピールポイント（付加価値）となり、高値売却に繋がります。
【2025年最新】静岡市の中古マンション市場動向と今後の予測
2025年現在、静岡市の中古マンション市場はどのような状況にあり、今後はどうなっていくのでしょうか。売却タイミングを見極めるための最新トレンドを解説します。
新築価格の高騰による「中古シフト」
現在、建築資材や人件費の高騰により、静岡市内の新築マンション価格は上昇を続けています。 その結果、「新築は高すぎて手が出ない」という層が、割安感のある中古マンション市場に流れてきています。この「中古シフト」により、静岡市の中古マンション相場は全体的に底堅く推移しており、売主様にとっては「売りやすい」環境が続いています。
金利上昇の影響と「売り時」の判断
一方で、住宅ローン金利の上昇傾向は、市場にとって懸念材料です。金利が上がると、買主様の「借入可能額」が減るため、高価格帯の中古マンションは売れ行きが鈍る可能性があります。 「金利が本格的に上がる前」である現在は、高値売却を狙う最後のチャンス（駆け込み需要）となるかもしれません。
静岡市で中古マンションを高く売るための具体的なアクション
築年数や相場を理解した上で、実際に売却活動を始める際に「少しでも高く売る」ために取るべき行動をご紹介します。
1. 「訪問査定」で正確な相場を知る
インターネットの「机上査定」や一括査定サイトの価格は、あくまでデータ上の目安です。 ご自宅の「管理状態」や「リフォーム履歴」、「眺望の良さ」などを正しく評価してもらうためには、必ず不動産会社による「訪問査定」を受けてください。静岡市の地域密着型不動産会社であれば、そのエリアの細かな需要（学区の人気など）も加味した、精度の高い査定額を算出できます。
2. 内覧時の「第一印象」をアップさせる
築年数が経っているマンションほど、内覧時の印象が重要です。 古さを「汚さ」に見せないよう、徹底的な掃除（特に水回りと玄関）、整理整頓、換気を行いましょう。照明を明るいものに変えるだけでも、部屋の雰囲気は一変します。
3. 「付帯設備表」で安心感を与える
給湯器、エアコン、コンロなどの設備が「いつ交換されたか」「不具合はないか」を明確にした「付帯設備表」を準備しましょう。 特に築年数の古いマンションでは、買主様は「購入後の修理費用」を心配します。設備の状況を正直に開示することで、安心感を与え、スムーズな契約に繋がります。
まとめ
静岡市の中古マンション相場と築年数の関係、そして売却タイミングの見極め方について解説してきました。
- 築年数ごとの相場推移： 築浅は高値維持、築20年で底値安定、築30年超は管理状態が鍵。
- エリア特性： 葵区などの駅近エリアは築年数による下落が緩やか。
- 売却タイミング： 「築浅（～10年）」は高値狙い、「築20年前後」はリノベ需要狙いが吉。
- 市場動向： 新築高騰による「中古シフト」で売り手市場だが、金利上昇には注意。
- 高く売るコツ： 立地や眺望などの強みを理解し、訪問査定で適正価格を知ること。
マンションの価値は「生き物」です。築年数という数字だけでなく、静岡市の市場トレンドや、ご自身の物件が持つ独自の魅力を見極めることが、売却成功への近道です。 「自分のマンションは今いくら？」「売り時はいつ？」と迷われたら、まずはプロの査定を受けて、現状を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション売却・査定をサポートしています。静岡市の不動産売却・査定は株式会社森田不動産にお任せください。
