コラムをご覧いただき、ありがとうございます。 おそらく、親から大切な実家を相続されたものの、ご自身は静岡市外にお住まいだったり、すでに静岡市内にご自宅をお持ちだったりして、「相続した実家を今後どうしようか」「売却した場合、税金はいくらかかるのだろうか」といったお悩みやご不安を抱えていらっしゃるのではないでしょうか。
「実家を相続したけれど、空き家になってしまっている」「売却したいが、税金がいくらかかるか分からなくて怖い」「相続した実家の売却で使える税金対策（特例）があると聞いた」…こうしたご相談は、私たち森田不動産にも非常に多く寄せられます。
この記事では、静岡市で親から相続した実家の売却をお考えの皆様が、税金で損をしないために、絶対に知っておくべき「税金の計算方法」、そして節税の鍵となる「2大特例」について、不動産のプロが持つ知識を総動員して「完全ガイド」として徹底的に解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、相続した実家を売却した際の税金が「いくらになるか」の計算方法、ご自身の状況で使える税金対策（特例・控除）、売却までに必要な手続き（相続登記）、そして税金を納める確定申告の流れまで、すべての疑問が明確になります。
静岡市で親から実家を相続されたご家族、将来の税金にご不安を感じている方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、大切な資産を守るためにお役立てください。
親から相続した実家の売却、まず知っておくべき税金の全体像
親から相続した静岡市の実家を売却する際、多くの方が心配される「税金」ですが、まずは「どの税金が、いつ、何に対してかかるのか」という全体像を把握することが重要です。
相続した実家を売却するまでには、大きく分けて2つのタイミングで税金が関わってきます。
- 相続した時：
- 相続税： 親御様の遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合にかかります。相続税は、実家（不動産）だけでなく、預貯金や有価証券など全ての遺産に対して課税されます。
- 登録免許税： 相続した実家の名義を親御様からご自身（相続人）へ変更する「相続登記」の際に、法務局へ納める税金です。
- 売却した時：
- 譲渡所得税（所得税・住民税）： これが、相続した実家の売却で最も重要となる税金です。
- 印紙税： 売買契約書に貼付する印紙代です。
この記事の読者が最も知りたい「相続した実家の売却、税金はいくら？」は、2番目の「譲渡所得税」です。 この譲渡所得税は、実家の「売却価格」そのものにかかるわけではありません。売却によって得られた「利益（儲け）」に対してのみ課税されます。この「利益」のことを、税務上「譲渡所得」と呼びます。
もし、相続した実家の売却で、この譲渡所得（利益）が0円、あるいはマイナス（損失）になった場合は、譲渡所得税は1円もかかりません。まずはこの基本をしっかりと押さえてください。
静岡市で相続した実家を売却。税金（譲渡所得税）の計算シミュレーション
それでは、親から相続した実家を売却した際の税金（譲渡所得税）が「いくらになるのか」を計算するシミュレーション方法を、4つのステップで具体的に見ていきましょう。「相続した実家の売却、税金はいくら？」の計算は、この流れを理解することが全てです。
【譲渡所得（利益）の基本計算式】 譲渡所得（利益） ＝ 譲渡価額 － ( 取得費 ＋ 譲渡費用 )
【税金額の計算式】 納める税金 ＝ 譲渡所得（利益） × 税率
この計算式に出てくる「譲渡価額」「譲渡費用」「取得費」「税率」の4つを正しく把握することが、相続した実家の税金計算の鍵となります。
税金計算の第一歩：相続した実家の「譲渡価額」と「譲渡費用」
まず、計算式の「売上」と「経費」にあたる部分を確定させます。
① 譲渡価額とは？ これは単純に、相続した静岡市の実家が売れた金額（売却価格）です。 例えば、静岡市葵区の実家を3,000万円で売却した場合、この3,000万円が譲渡価額となります。売買契約書に記載される金額です。
② 譲渡費用とは？ これは、相続した実家を売却するために直接かかった経費のことです。 代表的なものには、以下のような費用があります。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 売買契約書に貼付する印紙税
- 売却のために行った建物の解体費用（※後述する特例に関わります）
- 相続登記の費用（登録免許税、司法書士報酬）は、原則として譲渡費用には含められません。（※ただし、取得費加算の特例の対象にはなる場合があります）
これら譲渡費用は、領収書などを必ず保管しておき、漏れなく計上することが税金を抑える第一歩です。
最重要！相続した実家の「取得費」の税金計算における注意点
次に、税金計算で最も重要かつ、相続した実家の売却で一番間違えやすい「取得費」についてです。 取得費とは、その不動産を「手に入れたときにかかった費用」のことです。
メリット（相続売却のポイント）： 相続した実家の売却における税金計算では、親御様がその実家を購入した時の金額（購入代金）や費用（購入時の仲介手数料、登記費用など）を、そのまま「取得費」として引き継ぐことができます。 例えば、親御様が30年前に静岡市駿河区の実家を2,000万円で購入していた場合、その2,000万円（※）を取得費として、売却価格から差し引くことができるのです。 （※厳密には、建物部分は年数の経過に応じて価値が減少した分（減価償却費）を購入代金から差し引いて計算する必要がありますが、ここでは「親が購入した時の金額」を引き継ぐという概念が重要です。）
デメリット（相続売却の落とし穴）： もし、親御様がその実家を「相続」や「贈与」で（つまり0円で）手に入れていた場合、その取得費は0円なのでしょうか？ いいえ、その場合も、さらに前の所有者（例えば祖父母）が購入した時の金額を引き継ぎます。この「最初の購入金額」が分からないと、税金計算で非常に不利になります。
親の購入資料がない！相続した実家の取得費が不明な場合の税金計算
相続した実家の売却における税金トラブルで、最も多いのがこのケースです。 「親が購入した時の売買契約書なんて、どこにあるか分からない」 「親も相続で引き継いだ家だから、買った値段が不明」
このように、親御様がいくらでその実家を購入したか（取得費）を証明する書類が一切見つからない場合、税務署はどのように判断するのでしょうか。
この場合、税務上のルールとして「概算取得費」というものが適用されます。 これは、「売却価格（譲渡価額）の5%」を取得費とみなす、というルールです。
デメリット（概算取得費の恐ろしさ）： 例えば、静岡市清水区の実家を3,000万円で売却したとします。 本当は親御様が2,500万円で購入していたとしても、その契約書が見つからないと、 3,000万円（売却価格） × 5% ＝ 150万円 たった「150万円」しか取得費として認められません。
すると、税金計算の元となる利益（譲渡所得）は、 （計算例）3,000万円（売却価格）－ 150万円（取得費）－ 100万円（譲渡費用）＝ 2,750万円 となり、非常に高額な利益（2,750万円）が出てしまったことになります。この2,750万円に対して、後述する税率（約20%）がかかると、約550万円もの税金を納めなければならなくなるのです。
相続した実家の売却を考え始めたら、まず**親御様がその実家を購入した時の資料（売買契約書、領収書、登記済証など）**を徹底的に探すことが、最大の税金対策となります。
相続した実家の所有期間と税金（譲渡所得税）の税率
【税金額の計算式】 納める税金 ＝ 譲渡所得（利益） × 税率
利益（譲渡所得）が確定したら、最後に「税率」をかけます。 この税率は、不動産の「所有期間」によって、以下のように2種類に大きく分かれます。
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）： 税率 20.315% （内訳：所得税 15.315% ＋ 住民税 5%）
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）： 税率 39.63% （内訳：所得税 30.63% ＋ 住民税 9%）
メリット（相続売却のポイント）： ここでも相続は有利です。この「所有期間」も、親御様（被相続人）がその実家を取得した日からカウントを引き継ぐことができます。 例えば、ご自身が相続してから1年で売却したとしても、親御様が30年間所有していた実家であれば、所有期間は「30年超」となり、税率の低い「長期譲渡所得（20.315%）」が適用されます。 相続した実家の売却は、ほとんどのケースでこの「長期」に該当するため、税率面で不利になることは少ないです。
静岡市で相続した実家を売却するなら必見！税金対策になる2大特例（控除）
「相続した実家を売却した際、税金がいくらになるか」の計算方法は、ここまででご理解いただけたかと思います。 しかし、もし親御様の購入資料が見つからず、多額の利益（譲渡所得）が出てしまったら、高額な税金を納めるしかないのでしょうか？
いいえ、そんなことはありません。 相続した実家の売却には、税金を大幅に安くできる、強力な「2大特例（控除）」が用意されています。ご自身がどちらかの条件に当てはまるか、必ず確認してください。
特例①：相続税を売却した実家の取得費に加算する「取得費加算の特例」
一つ目の税金対策は、「相続税の取得費加算の特例」です。 これは、「もしあなたが相続した実家（やその他の財産）に対して『相続税』を納めているなら、その納めた相続税の一部を、売却時の『取得費』として上乗せしても良いですよ」という特例です。
メリット： 「取得費」が増えるということは、計算上の「利益（譲渡所得）」が減ることを意味します。そのため、納めるべき譲渡所得税（税金）を直接的に安くすることができます。 例えば、売却した実家に対応する分の相続税として、300万円を納めていた場合、その300万円を取得費に加算できるため、利益（譲渡所得）が300万円圧縮されます。 300万円 × 20.315%（長期税率）＝ 約61万円 この場合、約61万円の節税につながる計算になります。相続税を納めた方にとっては、非常に重要な税金対策です。
デメリット（注意点）： この「取得費加算の特例」を使うには、4つの重要な注意点があります。
- 相続税を納めていることが前提です。相続税が0円だった方は使えません。
- 相続開始（親御様が亡くなった日）の翌日から3年10ヶ月以内に売却しないと、この特例は使えません。期限が非常にタイトです。
- 加算できるのは、納めた相続税全額ではなく、あくまで「売却した実家（不動産）にかかる部分の相続税額」のみです。計算は少々複雑になります。
- 後述する「空き家の3000万円控除」とは、選択制であり、併用（両方使うこと）はできません。
特例②：「空き家」になった相続した実家なら「3000万円特別控除」の税金特例
二つ目の税金対策は、こちらが本命とも言える、非常に強力な特例です。 「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（通称：空き家の3000万円控除）です。
これは、「親が住んでいた実家を相続したものの、ご自身は住まずに『空き家』のまま売却した場合、一定の要件を満たせば、利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引いても良いですよ」という、非常に強力な税金特例（控除）です。
メリット： この特例のメリットは絶大です。利益（譲渡所得）から3,000万円という非常に大きな金額を控除できます。 例えば、親の購入資料が見つからず、概算取得費5%ルールで計算した結果、利益が2,750万円も出てしまったシミュレーション（前述）を思い出してください。 2,750万円（利益） － 3,000万円（空き家控除） ＝ -250万円 利益（譲渡所得）が0円として扱われるため、納めるべき税金は0円になります。 本来なら約550万円だった税金が0円になる、まさに「相続した実家の売却、税金はいくら？」問題の救世主とも言える特例です。
デメリット（適用条件の厳しさ）： ただし、この強力な「空き家の3000万円控除」の特例（控除）を使うには、4つ以上の非常に厳格な条件をすべてクリアする必要があります。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家（いわゆる旧耐震基準の建物）であること。（※令和6年1月1日以降の売却では、この条件は一部緩和されましたが、基本的な考え方です）
- 親御様が亡くなる直前まで、その実家に一人で住んでいたこと。（※老人ホームに入居していた場合なども、一定の要件を満たせば対象になります）
- 相続してから売却するまで、事業用や賃貸用、ご自身（相続人）の居住用として使っていないこと（＝ずっと空き家であること）。
- 売却代金（譲渡価額）が1億円以下であること。
- 相続開始（親御様が亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。
- 売却時に、一定の耐震基準を満たしていること。または、建物を取り壊して更地（土地）として売却すること。
特に静岡市内の古いご実家を相続した場合、6番目の「更地にして売却する」か「耐震リフォームをして売却する」を選択するケースが非常に多いです。この特例（控除）を使えるかどうかで、税金（手取り額）が数百万単位で変わるため、相続した実家の売却方針を決める上で最も重要な判断基準となります。
相続した実家を売却するまでの流れと「税金」以外の重要手続き
「相続した実家の売却、税金はいくら？」の問題と並行して、実際に売却活動を進めるためには、税金以外の重要な手続き（準備）が必要です。静岡市で相続した実家を売却するまでの具体的な流れを3ステップで確認しましょう。
(1) 遺産分割協議と「相続登記」の義務化【相続した実家の売却準備】
親から実家を相続した場合、まず最初に行うべき手続きは、その実家（不動産）の名義変更です。 不動産は、亡くなった親御様の名義のままでは、売却することは絶対にできません。
ステップA：遺産分割協議 まず、相続人が複数いる場合（例えば兄弟姉妹など）は、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、「誰がその実家を相続するのか」を正式に決定します。そして、その内容を「遺産分割協議書」という法的な書類にまとめ、全員が実印を押します。
ステップB：相続登記 次に、その遺産分割協議書や戸籍謄本など必要な書類を揃え、法務局（静岡地方法務局）で、実家の名義を親御様から相続人（例：ご自身）へ変更する手続きを行います。これを「相続登記」と呼びます。 この相続登記が完了して初めて、あなたは法的にその実家の所有者となり、売却活動をスタートできるのです。
注意点（義務化）： 2024年（令和6年）4月1日から、この「相続登記」は義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、ペナルティ（過料）が課される可能性があります。相続した実家を売却する・しないにかかわらず、相続登記は必須の手続きとなりました。
(2) 静岡市での売却方法の選択：仲介か買取か【相続した実家の売却】
相続登記が完了し、ご自身の名義になったら、いよいよ「相続した実家を売却する」段階に入ります。 売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
- 仲介： 私たち株式会社森田不動産のような不動産会社が「仲介」に入り、静岡市内で「この実家を買いたい」という一般の購入希望者を探す方法です。
- 買取： 一般の方ではなく、不動産会社（または買取専門業者）に、その実家を直接買い取ってもらう方法です。
「相続した実家を売却する」場合、特に「買取」には、税金対策とは別の大きなメリット・デメリットがあります。
メリット（買取を選ぶ理由）：
- 売却スピードが圧倒的に早い 購入希望者を探す必要がないため、不動産会社との話がまとまれば、最短数日～数週間で現金化が可能です。「相続した実家の売却代金を、早く兄弟で分けたい」といった場合に非常に有効です。
- 「現状有姿」のまま売却できる これが最大のメリットかもしれません。相続した実家に、親御様の荷物（家財）が大量に残っている場合でも、その荷物を片付けずに「そのままの状態」で買い取ってもらえるケースが多いです。
- 近所に知られずに売却できる 「仲介」のように、広告（チラシやインターネット）を出したり、不特定多数の人が内覧に来たりすることが一切ありません。「相続した実家の売却を、静岡市のご近所の方に知られたくない」という方には最適です。
デメリット（買取の注意点）：
- 売却価格が「仲介」より安くなる 買取の唯一にして最大のデメリットは、売却価格が「仲介」で売る場合の市場価格と比べて、約7割～8割程度になってしまうことです。不動産会社は、買い取った後にリフォームなどをして再販売するリスクとコストを負うため、その分、買取価格は安く設定されます。 「税金対策（特例）を使ってでも、できるだけ高く売りたい」という方には「仲介」が、「税金うんぬんより、手間なく早く確実に現金化したい」という方には「買取」が向いていると言えます。
(3) 確定申告：相続した実家の売却税金はいつ払う？
相続した静岡市の実家が無事に売却できたら、最後の手続きが「確定申告」です。 税金（譲渡所得税・住民税）は、ここで計算して納付します。
- 申告する人： 実家を売却して利益（譲渡所得）が出た人、または、利益が0円でも「空き家の3000万円控除」や「取得費加算の特例」といった税金特例（控除）を使った人。
- 申告する時期： 実家を売却（引き渡し）した翌年の2月16日～3月15日の間。
- 申告する場所： ご自身（相続人）が今お住まいの住所地を管轄する税務署です。（静岡市葵区・駿河区にお住まいなら静岡税務署、清水区にお住まいなら清水税務署、市外にお住まいならその地域の税務署）
私、森田が以前お手伝いした静岡市のお客様で、相続した実家の売却で「空き家の3000万円控除」を使って税金が0円になった方がいらっしゃいました。その方は「税金が0円なら確定申告はしなくていい」と勘違いされており、申告期限ギリギリになって慌ててご連絡をいただいたことがあります。 何度もお伝えしますが、**税金特例（控除）は、確定申告をしないと適用されません。**税金が0円になる場合でも、その「0円です」という計算結果を税務署に報告（確定申告）する必要があるのです。
まとめ
親から相続した実家を静岡市で売却する際の「税金」対策と特例（控除）について、網羅的に解説してきました。
- 相続した実家の売却でかかる税金は、主に「譲渡所得税」です。売却価格ではなく「利益（譲渡所得）」にかかります。
- 税金計算で最も重要なのは「取得費」です。親御様が購入した時の金額を引き継ぎますが、その資料（売買契約書）が見つからないと、売却価格の5%しか認められず、税金が高額になるリスクがあります。
- 相続した実家の売却には、強力な税金対策（特例）が2つあります。
- 「取得費加算の特例」：相続税を納めた方が、3年10ヶ月以内に売却する場合に使えます。
- 「空き家の3000万円控除」：相続した空き家（旧耐震など条件あり）を、3年以内に売却する場合に使え、利益（譲渡所得）から3,000万円を控除できます。
- 2つの税金特例（控除）は、どちらか一方しか選べません（併用不可）。
- 売却手続きの前に、相続人全員で話し合う「遺産分割協議」と、法務局での「相続登記」（義務化）が必須です。
- 税金特例（控除）を使って税金が0円になったとしても、売却翌年の「確定申告」は絶対に必要です。
静岡市で相続した実家をどうすべきか、税金の計算はご自身のケースでいくらになるのか、どの特例（控除）を使うのが一番有利なのか。これらの判断は、専門的な知識がないと非常に困難です。 自己判断で進めてしまい、高額な税金を納めることになったり、使えるはずの特例（控除）を逃してしまったりする前に、まずは私たち不動産のプロにご相談ください。
株式会社森田不動産は、静岡市の一戸建て、土地、マンション売却・査定をサポートしています。静岡市の不動産売却・査定は株式会社森田不動産にお任せください。
